반기 보고서
나이키 주식회사
N / A
17:30 10/05/24
13 11월 2023
지속적인 운영 모멘텀 및 강력한 임대 성장
사이먼 카터(Simon Carter) CEO는 이렇게 말했습니다.
"우리는 임대의 또 다른 강력한 기간과 우수한 비용 통제에 힘입어 기본 이익이 3% 증가한 상반기 실적에 만족합니다. 수익률이 계속 하락하는 것을 보았지만 12월에 예측한 대로 둔화되었습니다. 임대 증가율은 ERV보다 96% 앞서며 가속화되었으며, 점유율은 더 넓은 시장 수준보다 훨씬 높은 XNUMX%로 여전히 강세를 유지하고 있습니다.
우리는 캠퍼스, 소매 단지 및 런던 도시 물류 전반에 걸쳐 부가가치 전략을 추구하기로 한 결정으로 이익을 얻고 있습니다. 이들 하위 시장은 사무실, 소매 및 물류 부문에서 가장 강력한 직업 기반과 가장 높은 임대 성장을 보이고 있습니다. 이제 우리는 FY24에 대한 이전 지침의 최고 수준의 ERV 성장을 기대합니다.
지난 18개월 동안 우리는 좋은 수익 성장을 이뤘지만, 자산 가치는 금리 인상으로 인해 영향을 받았습니다. 지정학적, 경제적 환경은 여전히 불확실합니다. 그러나 현재 포트폴리오 수익률이 6%를 넘고 영국 기본 금리의 정점에 접근할 가능성이 높아짐에 따라 자산의 차별화된 품질과 함께 하위 시장의 강력한 직업적 기본이 다시금 주요 동인으로 자리매김할 것으로 기대합니다. 성능."
재정상의
? 3.4%의 기본 이익 성장
? EPRA 비용 비율 14.8% 대 FY19.5 기준 23%
? 기본주당순이익은 15.2% 증가한 3.4p입니다.
? 주당 배당금은 12.16p로 4.8% 증가
대차 대조표
? EPRA 주당 순 유형 자산은 565p로 3.9% 감소했습니다.
? 대출 가치는 36.9%(FY23 36.0%), 그룹 순 부채는 EBITDA 6.0배(FY23 6.4x)
? 피치(Fitch)는 당사의 선순위 무담보 신용 등급을 'A'로 확인하고 전망은 안정적입니다.
? £1.7억 미사용 시설 및 현금
? 600억 파운드의 금융 활동(기말 이후 350억 XNUMX천만 파운드의 신규 대출 포함)으로 우리의 역량이 더욱 향상됩니다.
? 99년 2024월까지 84개월 동안 부채 XNUMX%가 헤지되었으며 향후 XNUMX년간 평균 XNUMX%가 헤지되었습니다.
자본 활동
? £125m에 사무실 및 데이터 센터 포트폴리오 판매1, NIY 13%에서 장부가치보다 4.6% 높음
? 1년 25월 2023일 £149m에 Triton Square 임대 XNUMX대 항복
? 2023년 55월 NIY 8.1%로 £XNUMXm에 Thanet Retail Park 인수
운영 지표
? 포트폴리오 점유율 96%: 캠퍼스 94%, 소매 단지 99%, London Urban Logistics 100%
? ERV보다 1.6% 앞서서 12.2만 평방피트를 임대하고, ERV보다 1.1% 더 높은 16.6만 평방피트를 제안 중입니다.
? 캠퍼스 임대 368,000평방피트, ERV보다 7.5% 앞서, 제안 중인 281,000평방피트, ERV보다 9.7% 높으며 1.8m평방피트 공간에 대한 협상에서 1.0m평방피트(단기 파이프라인 포함)
? Retail & London Urban Logistics는 1.2만 평방피트를 임대하여 ERV보다 14.2% 앞서고 844,000평방피트를 제안 중이며 ERV보다 20.5% 앞서 있습니다.
포트폴리오 가치 평가
? ERV 성장 +3.2%: 캠퍼스 +3.2%, 소매 단지 +4.0%, London Urban Logistics +3.1%
? 수익률 +23bps ~ 6.1% NEY: 캠퍼스 +32bps ~ 5.3%, 소매 단지 +13bps ~ 6.7%, London Urban Logistics +9bps ~ 4.7%
? 가치 2.5% 감소: 캠퍼스 -4.0%, 소매 단지는 +0.2%, London Urban Logistics는 +0.6% 증가
지속 가능성
? 지속적인 투자와 개발 모두에 대해 GRESB 등급 5*
? 포트폴리오의 50%가 EPC A 또는 B 등급(FY45의 23%에서 증가)
Outlook
? FY24에 대해 이전에 안내된 범위의 최고 수준의 ERV 성장 예상: 캠퍼스 2-4%, 소매 단지 3-5%, London Urban Logistics 4-5%
? FY24 수익에 대한 현재 시장 기대치에 만족함
요약 실적
기간 종료 | 9월 30 | 9월 30 20222 | % 변경 |
| ||
손익 계산서 |
|
|
|
| ||
기초 이익3 | £ 142m | £ 138m | 3.4% |
| ||
기본 주당 순이익3 | 15.2p | 14.7p | 3.4% |
| ||
세후 IFRS 손실 | 61만 파운드 | 32만 파운드 |
|
| ||
IFRS 기본주당이익 | (6.6:XNUMX)p | (3.5:XNUMX)p |
|
| ||
주당 배당금4 | 12.16p | 11.60p | 4.8% |
| ||
총 회계 수익3 | (2.0) % | (2.8) % |
|
| ||
|
|
|
|
| ||
~에서 | 9월 30 | 월 31 |
|
| ||
대차 대조표 |
|
|
|
| ||
평가 시 포트폴리오(비례 연결)5 | £ 8,704m | £ 8,898m | (2.5) % |
| ||
EPRA 주당 순 유형 자산3 | 565p | 588p | (3.9) % |
| ||
IFRS 순자산 | £ 5,367m | £ 5,525m |
|
| ||
EBITDA 대비 순부채(그룹)6, 7 | SR 6.0x | SR 6.4x |
|
| ||
가치 대비 대출(비례 연결)7, 8 | 36.9% | 36.0% |
|
| ||
선순위 무담보 신용등급 | A | A |
|
| ||
|
|
|
|
| ||
기간 종료 | 9월 30 | 9월 30 |
|
| ||
OPERATIONAL 통계 |
|
| ||||
1년 이상의 임대 및 갱신 | 1.3m 평방 피트 | 1.1m 평방 피트 |
|
| ||
총 임대 및 갱신 | 1.6m 평방 피트 | 1.5m 평방 피트 |
|
| ||
최근에 개발을 완료하고 완료했습니다. | 1.9m 평방 피트 | 1.7m 평방 피트 |
|
| ||
지속 가능성 성과 |
|
|
|
| ||
MSCI ESG | AAA 등급 | AAA 등급 |
|
| ||
GRESB(고정 투자/개발) | 5* / 5* | 4* / 5* |
|
|
1. 그 중 £29m 완료 포스트 기간이 종료됩니다.
2. 임대할인과 관련된 회계정책 변경으로 인해 과거 비교자료를 재작성하였습니다(간단재무제표 주석 1 참조).
3. 정의와 계산에 대해서는 요약중간재무제표에 대한 주석 2를 참조하십시오.
4. 이전 기간의 임대 양허 재작성 영향으로 인해 배당 증가율이 기본 EPS 증가율보다 높습니다.
5. 1 Triton Square에서 수령한 개발(최종 용도별로 분류), 구매, 판매 및 해약금을 포함하여 대차대조표일 현재 보유 부동산의 기간(자본 지출 고려 후) 동안의 평가 변동.
6. 그룹 기준 EBITDA에 대한 순부채에는 비소구 및 합작 투자 차입금이 제외되며 비소구 회사 및 합작 투자의 분배가 포함됩니다.
7. IFRS 지표에 대한 정의, 계산 및 참조에 대해서는 요약중간재무제표에 대한 주석 9를 참조하십시오.
8. EPRA Loan to Value는 요약 중간재무제표의 표 E에 공개되어 있습니다.
결과발표 및 투자자 컨퍼런스콜
결과 발표는 9.00년 13월 2023일 월요일 오전 100시에 Peel Hunt, XNUMX Liverpool Street, Broadgate에서 열릴 예정이며 웹캐스트(www.britishland.com)와 전화 회의를 통해 생중계됩니다. 컨퍼런스콜 및 웹링크 세부 내용은 다음과 같습니다.
영국 무료 전화번호: + 0800 260 6466
국제 노동자 동맹: +44 20 3481 4247
액세스 코드: 9857826
접속하려면 클릭하세요: 오디오 웹링크
전화 접속 재생은 그날 이후 7일 동안 제공됩니다. 세부사항은 다음과 같습니다:
리플레이 번호: + 020 3433 3849
비밀번호 : 9857826
동반 슬라이드는 다음에서 제공됩니다. Britishland.com 행사 시작 직전.
정보 문의
법률
산드라 모우라, 영국 땅 07989 755535
미디어
샬럿 휘틀리, 영국 땅 07887 802535
가이 래밍/고든 심슨, FGS 글로벌 + 020 7251 3801
[이메일 보호]
최고 경영자의 검토
살펴보기
23월에 FY6.1 결과를 보고한 이후 시장 금리는 더욱 상승했으며 더 오랫동안 높은 수준을 유지할 것으로 예상되지만 경제는 예상보다 회복력이 뛰어났습니다. 우리는 수익률이 계속해서 하락하는 것을 보았지만 예상대로 더 느린 속도로 진행되고 있으며 우리 포트폴리오의 순등가수익률(NEY)은 180%로 현재 5년 스왑 금리보다 2.5bp 높습니다. 영국 경제의 회복력은 낮은 공실률과 시장의 펀더멘털 개선과 결합되어 상반기 임대 성장이 가속화되었음을 의미했습니다. 우리의 포트폴리오 가치는 23% 하락했고 수익률은 3.2bps 더 넓어졌으며 임대 성장 XNUMX%로 상쇄되었습니다.
강력한 임대와 엄격한 비용 통제로 인해 기본 주당 이익은 3.4% 증가했고 중간 배당금은 4.8% 더 높아졌습니다. 자본 재활용 및 스마트 자산 관리는 개발 지출의 영향과 가치 2.5% 하락을 상쇄했습니다. 그 결과 LTV는 36.9%(FY23: 36.0%)로 큰 변동이 없었으며, 그룹 순차입금 대 EBITDA는 FY6.4 23배에서 6.0배로 개선되었습니다.
운영 업데이트
우리는 임대 면적이 1.6만 평방피트로 ERV보다 12.2% 앞섰고 점유율은 96.2%로 높은 수준을 유지하는 등 올 상반기 강력한 운영 성과를 달성했습니다. 이 기간의 주요 거래에는 올해 영국에서 가장 큰 생명 과학 임대 중 하나인 LGC(Steamship Mutual, Skidmore Owings & Merrill), Broadgate의 The Bank of Nova Scotia와의 재계약, H&M, Asda 및 Marks & Spencer와의 재계약이 포함되었습니다. 우리 소매 공원.
우리는 캠퍼스, 소매 단지 및 런던 도시 물류 분야에서 부가가치 전략의 혜택을 누리고 있습니다. 이 부문은 런던 사무실, 소매 및 물류 부문 내에서 가장 강력한 펀더멘털을 가지고 있으며 이는 370bps에 반영됩니다.[1] 해당 기간의 시장 대비 총 수익률 초과 성과.
캠퍼스 전체의 공석은 Regent's Place의 연구실 및 혁신 공간으로 개조하기 위해 공간을 회수함에 따라 최근 완료된 자산 관리 이니셔티브의 영향을 조정하여 4.2%였습니다. 이는 8.0%와 비교된다.[2] 더 넓은 런던 오피스 시장에서 주요 교통 노드에 가까운 캠퍼스 위치, 건물의 품질과 지속 가능성, 훌륭한 편의 시설 및 공공 영역 제공, 다른 건물과 가깝게 클러스터링할 수 있는 점유자의 능력을 반영합니다. 기업. 그 결과, 우리 캠퍼스의 ERV 성장률은 3.2%에 비해 2.2%였습니다.[3] 더 넓은 시장에서. 최근에는 1.8m² 규모의 공간(단기 파이프라인 포함)에 대한 협상에서 1m² 규모의 거래를 통해 눈에 띄게 수요가 증가하는 것을 확인했습니다. 이는 당사 포트폴리오의 품질을 반영하고 동급 최고의 작업 공간에 대한 고객 요구 사항이 증가하고 있음을 반영합니다.
영국 소매 시장 공실률 0.8%에 비해 우리 소매 단지의 기본 공실률은 13.9%입니다.[4]. 소매 단지는 경제성, 적응성 및 접근성으로 인해 소매업체가 선호하는 형식입니다. 그 결과, 더 넓은 시장의 ERV 감소율 4.0%에 비해 ERV 증가율은 1.0%입니다.3 쇼핑센터는 0.7% 증가3 대로변에서.
우리의 도시 물류 포트폴리오는 런던 중심부의 밀도화 및 용도 변경 기회에만 초점을 맞추고 있습니다. 수요는 전자 상거래의 지속적인 증가, 우선 배송 서비스에 대한 수요 및 증가하는 탄소 문제에 의해 주도됩니다. 공급이 제한되어 자산의 기본 공실률이 0.2%에 비해 6.7%로 늘어났습니다.[5] 영국 빅박스 시장을 위한 제품입니다.
전략
캠퍼스
하이브리드 세계에서 사무실의 미래에 대해 많은 칼럼이 쓰여졌습니다. 팬데믹 초기에 우리는 하이브리드 업무가 계속 유지되고 런던에 사무실 공간이 더 적게 필요할 것이라는 견해를 형성했습니다. 하지만 우리는 사무실이 사라졌다고는 생각하지 않고 비즈니스에 필요한 업무 공간 유형이 바뀔 것이라고 생각했습니다. 우리는 코로나2021가 대부분의 기업이 업무 공간에서 원하는 것을 재평가하는 촉매제 역할을 했다는 것을 알 수 있었습니다. 결론은 인재를 유치하고 유지하기 위한 더 높은 품질의 공간이었습니다. 우리는 런던이 "적지만 더 나은 공간"을 필요로 한다는 간단한 진언으로 이것을 포착했습니다. 이와 함께 우리는 과학 기술, 즉 '혁신과 생명 과학'이 향후 XNUMX년 동안 영국 경제, 특히 옥스퍼드, 케임브리지, 런던의 골든 트라이앵글에서 핵심 성장 동력이 될 것임을 확인했습니다. XNUMX년에 우리는 이러한 기대에 맞춰 오피스 비즈니스를 재편하기 시작했습니다.
그 중심에는 성공적인 캠퍼스 모델이 있었습니다. 우리 캠퍼스는 기업이 전염병 이후 추구하는 훌륭한 편의 시설, 교통 연결성, 공공 영역 및 고품질의 지속 가능한 건물을 제공하며 과학 및 기술 비즈니스의 핵심인 클러스터링 및 협업에도 이상적입니다. 우리는 독립형 사무실 자산의 대부분을 처분하고 새로운 개발을 통해 캠퍼스의 질을 업그레이드했으며 JV 파트너인 AustralianSuper와 함께 Canada Water에 네 번째 복합 용도 캠퍼스를 건설하기로 약속했습니다. 91년 반이 지난 지금 캠퍼스는 우리 사무실 포트폴리오의 2%를 차지하며 골든 트라이앵글 전역에 걸쳐 34m sq ft(현재 캠퍼스 포트폴리오의 XNUMX%를 나타냄)가 넘는 혁신 및 생명과학 파이프라인을 보유하고 있습니다.
하이브리드 근무는 임대 성장에 어떤 영향을 미칠까요?
하이브리드 작업으로 인한 전체 수요 감소가 런던의 임대 성장에 장벽이 될지 여부를 고려하는 것이 합리적입니다. 이는 3.2차 또는 심지어 평균 품질의 사무실, 특히 오늘날 임대료가 하락할 가능성이 있는 열악한 위치에 있는 사무실의 경우에 거의 확실합니다. 그러나 우리 포트폴리오 전체에서는 지난 6개월 동안 ERV가 XNUMX% 성장하는 등 정반대의 모습을 보였습니다. 왜 이런거야? 하이브리드 세계에서 사람들이 일하는 방식의 변화를 반영하기 위해 기업이 업무 공간을 업그레이드하고 직장을 인재 유치 및 유지를 위한 핵심 도구로 점점 더 인식함에 따라 최고의 공간에 대한 수요가 양극화되고 있기 때문이라고 생각합니다. 예를 들어, 점유자는 증가하는 자전거 이용자 수를 수용할 수 있는 더 나은 여행 종료 시설, 협업을 위한 더 많은 휴식 공간, 직원과 고객을 즐겁게 할 수 있는 더 나은 공간을 원하며 특히 수요가 많은 야외 테라스가 있습니다. 런던의 주택 가격 상승으로 인해 평균 통근 시간이 늘어나고 있으므로 기업은 주요 교통 허브에 가까운 중앙 위치를 선호합니다. 품질을 향한 비행은 인재를 유치하고 유지해야 하는 필요성에 의해 증폭되며, 인재는 일하기 좋은 곳을 원할 뿐만 아니라 훌륭한 레스토랑, 바, 커피숍 및 소매점이 있는 도시의 흥미로운 지역에 있기를 원하며 그들은 관심을 갖고 있습니다. 그들이 일하는 건물의 지속 가능성 자격 증명에 대해.
영국 본사는 우리 캠퍼스 공간의 약 80%를 차지합니다. 당연한 이유로 본사 공간은 동급 최고에 대한 수요가 가장 강한 곳이지만 이러한 요구 사항을 충족하는 건물의 공급은 매우 제한적입니다. 예를 들어 0.5%만[6] 런던 사무실 재고 중 BREEAM Outstanding(모든 개발 목표)이 있습니다. 우리 캠퍼스는 최고의 수업 공간에 대한 수요와 공급 간의 불균형으로 인해 이익을 얻고 있습니다. 이것은 아마도 City에 위치한 Broadgate에서 가장 인상적일 것입니다. 전체 도시 공실률은 11.5%입니다.[7]그러나 Broadgate에서는 지난 3.0개월 동안 공실률이 3.7%로 줄었고 ERV는 6% 증가했습니다. 이는 런던의 전통 금융 지구, 장인 지구인 Spitalfields, 창의적 지구인 Shoreditch 및 Old City 교차점에 있는 주요 교통 허브인 리버풀 스트리트 역 위의 Broadgate 위치뿐만 아니라 공간, 편의 시설 및 공공 영역의 높은 품질을 반영합니다. 스트리트 테크 벨트.
직업적 위험
우리는 교실 작업 공간에서 최고의 직업을 위한 유리한 직업 기본을 방해할 수 있는 것이 무엇인지 정기적으로 스스로에게 질문합니다. 여기에는 두 가지 주요 위험이 있다고 생각됩니다. 첫째, 런던 실업률이 크게 증가할 위험이 있습니다. 이로 인해 고객이 더 이상 인재를 유치하고 유지하는 데 동일한 어려움을 겪지 않게 되므로 최고의 공간에 투자하려는 고객의 의지가 줄어들 수 있습니다. 이러한 위험과 관련하여 우리는 런던 실업률이 낮게 유지되어야 한다는 대다수 예측가의 견해를 공유합니다. 우리가 면밀히 모니터링하는 두 번째 위험은 우리가 운영하는 핵심 시장에서 새로운 개발이나 개조가 증가할 가능성입니다. 여기서 우리는 개발 파이프라인에 대한 좋은 가시성을 갖고 있으며, 이는 동급 최고 수준의 공급이 제공될 것임을 보여줍니다. 아직 임대가 완료되지 않았거나 제안 중인 2025년과 2026년에는 각각 약 2.5m 평방피트와 1.4m 평방피트가 될 것입니다.[8] 이는 런던 중심부의 신규 또는 개조된 공간을 차지하는 연간 중기 평균 면적인 4.5m sq ft보다 훨씬 낮습니다.
혁신과 생명과학
우리 캠퍼스에서는 또한 혁신과 생명 과학 분야에 대한 노출이 늘어나고 있습니다. 생명과학 하위분야는 강력한 직업적 기반을 가지고 있습니다. 3.5배 있어요[9] 영국은 미국보다 1인당 공간이 적고 영국은 깊고 저렴한 인재 풀을 보유하고 있습니다. 영국은 이미 주로 황금삼각지대에 집중된 생명과학 연구 분야의 세계적 리더입니다. 정부는 영국을 기업, 연구원, 임상의 및 환자를 하나로 모으는 최고의 생태계를 갖춘 생명과학의 글로벌 허브로 만들기 위해 이 부문을 더욱 지원하고자 합니다.
선도적인 교육 병원, 대학 및 연구 기관과 근접한 생태계는 이 부문의 입주자에게 매우 중요합니다. 런던 Knowledge Quarter에 있는 Regent's Place 캠퍼스는 이러한 점에서 독특한 위치에 있습니다. 1월에 우리는 Regent's Place에 임대한 두 건물 중 하나인 Triton Square 149개의 임대를 포기하고 £XNUMXm를 받는 조건으로 Meta와 협상했습니다. 비록 임차권을 인수할 임차인을 확보했지만, 현재 그들이 지불하던 임대료보다 시장 임대료가 상당히 높다는 점을 감안할 때 건물을 회수함으로써 더 많은 가치가 창출될 수 있다고 믿습니다. 우리는 아래층에 연구실 공간을 추가하고 위층에 최고 수준의 사무실 공간을 유지하는 유연한 계획을 갖고 있습니다. 이를 통해 Regent's Place를 런던 최고의 혁신 및 생명과학 캠퍼스로 재배치하려는 우리의 계획이 가속화될 것입니다.
케임브리지에서는 연구실과 혁신 공간이 급격히 부족했기 때문에 96,000년 전에 Peterhouse Technology Park를 인수하게 되어 기뻤고, 이번 반기에는 48,000평방피트 규모의 연구실이 가능하고 연구실이 갖춰진 건물인 Peterhouse Extension을 짓기로 약속했습니다. 우리는 또한 Guildford의 The Priestley Center에서 선도적인 글로벌 생명 과학 회사인 LGC에 XNUMX평방피트의 사전 임대를 통해 영국에서 가장 큰 생명 과학 임대 중 하나를 확보했습니다.
소매 공원
2021년에 우리가 설정한 전략의 두 번째 단계는 소매 단지에 대한 노출을 늘리는 것이었습니다. 우리는 임대 활동을 통해 세 가지 "A"(적당성, 적응성 및 접근성)로 인해 소매 단지가 점점 더 많은 소매업체에서 선호하는 실제 소매 형식이 되었음을 알 수 있었습니다. 소매 부동산의 경제성은 일반적으로 총 매출 대비 임대료, 요금, 서비스 요금 등 점유 비용 비율을 참조하여 평가됩니다. 감소된 임대료, 낮은 사업 요율, 이미 낮은 서비스 비용 및 활발한 판매로 인해 이 비율은 17.7년 2016%에서 현재 9.1%로 감소했습니다. 이 수준에서는 매우 광범위한 소매업체가 수익성 있게 거래할 수 있습니다. 소매 단지는 일반적으로 무료 주차 공간이 넉넉한 마을과 도시 외곽의 주요 간선도로에 위치하므로 소비자의 접근성이 매우 높습니다. 이는 쇼핑뿐만 아니라 클릭 및 수집, 매장으로 상품 반품 및 매장에서 배송하는 경우에도 이상적입니다. 본질적으로 기본 강철 상자인 소매 단지 유닛의 적응성은 중심가와 쇼핑 센터의 매장을 리모델링하는 데 상당한 어려움을 겪고 있는 소매업체에게 중요한 기능입니다.
낮은 자본 지출 요건(쇼핑 센터의 절반)과 대체 비용보다 낮은 가격이 결합된 직업적 기본 요소는 소매 단지를 매력적인 투자로 만듭니다. 결과적으로 우리는 공원에 대한 노출을 늘리고 있으며 410년부터 2021%의 매력적인 혼합 수익률로 7.8억 99천만 파운드를 투자했습니다. 우리 포트폴리오의 점유율은 2.5%로 증가했으며 지난 11.3년 동안 소매 단지는 영국 부동산에서 가장 성과가 좋은 하위 부문이었으며, 우리는 더 넓은 소매 단지 부문을 270bps 능가하는 연간 XNUMX%의 총 부동산 수익을 제공했습니다.
우리는 때때로 소매 단지의 방문객 수와 판매 실적이 단지 야외이고 방문하기에 더 안전한 것으로 인식되었기 때문에 단지 코로나2016로 인한 반등인지 묻는 질문을 받습니다. 우리는 이것이 위의 세 가지 "A"에 의해 주도되는 영구적인 구조적 변화라고 믿습니다. 경제성은 할인점과 필수 소매업체의 수요 증가를 주도하고 있으며 접근성과 적응성은 다중 채널 소매업체의 핵심입니다. 이는 매장 폐점 및 개점에 대한 통계를 통해 입증됩니다. XNUMX년 이후 순 폐점 사례가 발생했습니다.[10] 번화가와 쇼핑센터 내에서는 각각 -3,749 및 -1,272이지만 이러한 증가하는 수요를 반영하여 소매 단지의 순 매장 개점은 +572개입니다.
런던 도시물류
우리의 도시 물류 전략은 Finsbury Square 주차장과 같은 자산을 용도 변경하거나 Enfield의 계획과 같은 다층 계획을 통해 기존 산업 토지를 밀도화하여 런던에 새로운 공간을 제공하는 것입니다. 전자상거래의 성장과 배송 속도와 편의성에 대한 고객의 기대치 상승이 강력한 수요를 뒷받침합니다. 점유자는 유통 운영을 최적화하고 비용을 낮추는 동시에 라스트마일 물류를 위해 전기자전거와 전기자동차를 사용하여 탄소 배출량과 오염을 줄이고 싶어합니다. 지난 0.4년 동안 런던의 상당량의 산업 공간이 다른 용도로 전환되었으며, 이는 강력한 수요와 결합되어 XNUMX%의 매우 낮은 공실률을 기록했습니다.[11] 런던 내부에서. 이러한 배경은 런던에서 복잡한 개발을 수행한 우리의 계획 전문 지식과 실적에 잘 어울립니다. 우리의 도시 물류 개발 파이프라인의 총 개발 가치는 £1.3억입니다.
18월의 전체 연간 결과 이후 우리는 바빴습니다. 우리는 Paddington의 The Box, Southwark의 Mandela Way 및 Enfield의 Heritage House에서 계획에 대한 계획 동의를 받았습니다. 절반에는 Southwark의 Verney Road와 Thurrock의 계획 승인 계획도 제출했습니다. 당연히 지난 XNUMX개월 동안 이러한 프로젝트의 재정이 변경되었습니다. 출구 수익률과 건설 비용은 더 높지만 계획의 대량 증가를 통해 이러한 역풍을 완화할 수 있었고 임대료가 예상보다 빠르게 증가했기 때문에 수익은 여전히 좋아 보입니다. 원래 구입 가격 / 토지 가격을 이용하면 반품도 매력이 있다는 점을 기쁘게 생각합니다.
자본배분
우리는 가치 창출을 위해 적극적으로 자본을 재활용합니다. 2021년에 새로운 전략을 시작한 이후 우리는 2.6억 파운드의 드라이 오피스 및 비핵심 소매 자산을 매력적인 가격에 처분하고 개발, 소매 단지 및 런던 도시 물류 파이프라인에 재투자했습니다. 이러한 자본 재활용의 결과로 이제 포트폴리오의 89%가 우리가 선택한 캠퍼스, 소매 단지 및 런던 도시 물류 분야에 속하게 되었습니다.
2023년 170월 이후 우리는 £XNUMXm를 처분했습니다.[12] 사무실 및 데이터 센터 포트폴리오를 포함한 비핵심 자산. 우리는 계속해서 자본을 재활용할 것으로 기대하며 자본 할당에 대한 우선순위는 변함이 없습니다.
대차대조표의 회복력은 거시경제적 불확실성을 탐색하는 능력과 기회가 발생할 때 이에 투자할 수 있는 유연성을 제공하므로 가장 중요합니다. 36.9월에 Fitch는 당사의 선순위 무담보 신용 등급을 'A'로 확인하고 전망을 안정적으로 유지했습니다. 당사의 LTV는 23%(FY36.0 6.0%), 그룹 EBITDA 대비 순 부채는 23배(FY6.4 1.7x)이며 XNUMX월 현재 미인출 시설과 현금이 £XNUMX억입니다.
우리는 계속해서 기회에 맞춰 소매 단지를 구매할 것입니다. 이들은 강력한 직업적 펀더멘털, 대체 비용 이하의 가치, 매력적인 수익률을 갖고 있으며 인수 시 수익이 증가합니다. 지난 몇 년간 개발은 우리에게 상당한 가치를 창출했습니다. 그러나 "더 오랫동안 더 높은" 금리 환경으로 인해 출구 수익률과 금융 비용이 증가했습니다. 우리는 개발에 대한 체계적인 접근 방식을 가지고 있으며 이를 반영하기 위해 비용 요구 사항에 대한 수익과 수익률을 조정했습니다. 우리의 파이프라인은 새로운 계획의 공급이 제한된 하위 부문인 캠퍼스와 런던 도시 물류에 중점을 두고 있습니다. 그 결과 예상보다 높은 임대료를 확보하고 있으며, 이는 공사비 평준화와 함께 투자 장벽을 뛰어넘는 수익을 창출하고 있습니다. 이번 반기에 우리는 예측 IRR이 12%인 캠브리지의 건물 지원 실험실인 Peterhouse Expansion이라는 새로운 계획에 전념했습니다. 우리의 다음 프로젝트는 매우 건설적인 사전 임대 대화를 나누는 Broadgate의 계획인 2 Finsbury Avenue, Paddington Central 캠퍼스의 도시 물류 계획인 The Box 및 Southwark의 다층 도시 물류 계획인 Mandela Way입니다.
우리는 주주 배당에 전념하고 있습니다. 우리의 배당 정책은 기본 EPS의 80%를 지급하는 것이며 적절한 경우 다른 주주 분배를 고려합니다.
지속가능성
우리의 지속 가능성 전략에는 세 가지 기둥이 있으며, 각각에 대해 절반씩 더 좋은 진전을 이루었습니다. 우리의 Greener Spaces 원칙은 2030년까지 순 제로 탄소 포트폴리오를 달성하겠다는 약속에 중점을 두고 있습니다. 우리는 개발 과정에서 내재된 탄소와 포트폴리오 전체의 운영 탄소를 모두 줄이기 위한 경로와 목표 세트를 가지고 있습니다. 또한 포트폴리오의 EPC 등급을 A 또는 B로 향상하여 완전히 MEES로 만들 계획을 가지고 있습니다.[13] 2030년까지 규정을 준수합니다. FY24 상반기에도 우리는 계속해서 좋은 진전을 이루었습니다. 우리는 EPC A 또는 B 등급을 받은 포트폴리오의 비율을 FY50의 45%에서 23%로 늘렸고, FY60에는 약 24%가 될 것으로 예상합니다. 우리는 스탠딩 포트폴리오를 EPC A 또는 B로 개선하는 데 드는 총 비용을 약 £100m로 추산하며, 이 중 24/20는 서비스 요금을 통해 회수될 것입니다. FY70 말까지 우리는 이러한 계획에 총 £XNUMXm를 지출할 것이며, 그 중 XNUMX%는 서비스 요금을 통해 회수될 것입니다. 우리는 종종 고객과 협력하여 포트폴리오의 운영 에너지와 탄소 집약도를 줄이는 데 계속해서 좋은 진전을 이루었습니다.
우리의 번영하는 장소 기둥은 사회적 영향 전략에 중점을 둡니다. 절반의 하이라이트에는 생활 임금 인증 획득이 포함되었습니다. 우리는 사람이 우리 사업 성공의 열쇠라는 것을 인식하고 항상 직속 직원과 개발 전반에 걸쳐 최소한의 실제 생활 임금을 지급해 왔습니다. 이 인증은 우리 공급망이 동일한 일을 하도록 장려하기 위해 최근 몇 년간 우리가 해온 노력을 반영합니다. 우리는 또한 East London Business Alliance와 협력하여 Broadgate 기업과 현지 인재를 연결하는 고용 및 교육 계획인 Broadgate Connect 10주년을 기념했습니다. 지난 8.9년 동안 이 프로그램을 통해 XNUMX만 파운드의 사회적 가치가 추가되었습니다.
Responsible Choices 원칙에 대해 우리는 FY5의 4*에서 GRESB 등급 23*를 획득했으며, 지속적인 투자와 개발을 위해 우리는 글로벌 리더로서 5* 등급을 유지하고 99/100 점수를 달성했습니다.[14].
Outlook
지속적으로 높은 인플레이션과 우크라이나 및 중동 지역의 전쟁으로 인해 거시경제적, 지정학적 불확실성은 여전히 높은 상태입니다. 단기적으로 부동산 실적은 계속해서 시장 이자율의 움직임에 의해 좌우될 가능성이 높습니다. 그러나 현재 포트폴리오 NEY는 6.1년 스왑보다 180bp 높은 5%이고 기본 금리의 정점에 접근할 가능성이 높아짐에 따라 우리는 하위 시장의 강력한 직업적 펀더멘털이 중기 성과.
지난 24월 우리는 FY2에 캠퍼스와 소매 단지의 경우 4~4%, 런던 도시 물류의 경우 5~3%의 임대 성장을 안내했습니다. 5월에는 소매단지 임대 성장 가이던스를 24~XNUMX%로 상향 조정했습니다. 상반기 실적과 탄탄한 직업적 펀더멘털을 고려하면, 연간 실적은 가이던스 범위의 상단에 있을 것으로 예상됩니다. 수익 측면에서 우리는 FYXNUMX에 대한 현재 시장 기대치를 만족스럽게 유지하고 있습니다.
경제 및 지정학적 환경이 여전히 불확실한 반면, 우리는 부가가치 접근 방식과 캠퍼스, 소매 단지 및 런던 도시 물류의 매력적인 기본을 고려하여 중기적으로 연간 총 회계 수익 8-10%를 제공할 것으로 예상합니다.
시장
거시경제적 배경
불확실한 영국 거시경제 전망에도 불구하고 일부 주요 지표가 개선되고 있습니다. GDP 전망은 분기별로 계속 조정되지만, 영국은 지금까지 경기 침체를 피했고, 소비자 신뢰도는 회복세를 보였으며, 노동 시장은 실업률이 4%로 견고한 상태를 유지했습니다.
런던 오피스 시장
미니 예산으로 인해 런던 사무실 공간에 대한 검색이 일시 중지되어 2023년 첫 25분기(역년)의 검색에 영향을 미쳤으며 이는 XNUMX년 평균보다 XNUMX% 낮았습니다.[15]. 그러나 3분기의 미래 예측 지표는 제공되는 공간의 양이 8년 평균보다 10% 높고 활성 수요가 27% 더 높다는 점에서 매우 고무적입니다.15. 수요는 여전히 핵심 시장에 집중되어 있으며 위치는 점유자에게 중요한 기준입니다. 시는 3분기에 장기 평균을 5% 초과하는 점유율로 특히 좋은 성과를 보이고 있습니다. 은행 및 금융 부문은 이 부문에서 시작된 가장 큰 거래와 제안을 통해 시티와 웨스트엔드 모두에서 계속해서 활동을 주도하고 있습니다. 또한 더 큰 요구 사항에 대한 수요도 증가하고 있습니다. 24평방피트가 넘는 면적에 대한 활성 요구 사항은 올해 초 100,000개에서 현재 11개로 늘어났습니다.[16] 더욱이, 이러한 수요의 대부분은 최고 수준의 공간에 대한 것인데, 이는 71월에 XNUMX%에 달하는 새로운 건물에 대한 점유율이 높은 것으로 나타납니다.[17]. 공급 또한 제한되어 있으며 2025년 이후에는 매우 낮은 수준의 최고 수준의 공간이 제공됩니다. 그 결과 우리는 최고 수준의 공간, 특히 개발 파이프라인의 새로운 공간에 대한 강력한 임대 성장을 보고 있습니다.
거시경제적, 지정학적 불확실성이 지속되는 고금리 환경에서 투자자들이 계속 주의를 기울이면서 상반기 투자시장은 침체되었습니다. 시티와 웨스트 엔드 전체의 총 거래량은 2.9억 파운드로 지난해 같은 기간의 6.6억 파운드와 비교됩니다.
생명과학 시장
골든 트라이앵글(Golden Triangle)은 여전히 혁신과 생명과학 분야 입주자들의 초점으로 남아 있으며 현재 연구실 공간에 대한 수요 공급 불균형으로 인해 이러한 지역의 임대료가 계속해서 상승하고 있습니다. 골든 트라이앵글(Golden Triangle) 전역의 생명과학 분야 공간은 제한된 공급으로 인해 여전히 제한적이며 케임브리지와 옥스퍼드의 가용성이 특히 심각합니다. 2023년 38분기 거래량은 XNUMX년 평균보다 XNUMX% 낮습니다.[18] 해당 부문의 공간에 대한 수요는 매우 강력합니다. 골든 트라이앵글의 과학 및 혁신 공간에 대한 활성 요구 사항은 총 2.7m평방피트로 기존 공급 및 건설 중인 공간보다 훨씬 큽니다.
올해 상반기 투자량은 부채 가격이 생명과학을 포함한 모든 부문의 거래량에 영향을 미치면서 조용했습니다. 절반의 거래량은 지난해 같은 기간의 153억 파운드에 비해 골든 트라이앵글 전체에서 1.9억 XNUMX만 파운드였습니다.
소매 시장
소비자가 회복력을 유지함에 따라 직업 시장은 절반 동안 강세를 보였습니다. 소매 단지는 510년 상반기(역년)에 2023개의 신규 매장 개장을 기록하며 매우 좋은 성과를 이어가고 있습니다. 이는 시장이 장기 전체 연도 평균 총 843개의 신규 개장을 초과할 준비가 되어 있음을 의미합니다.[19] 소매 단지 공실률은 이러한 형식을 선호하는 소매업체의 수요 증가와 제한된 공급으로 인해 매우 낮은 상태로 유지됩니다.
상반기 투자 규모는 지난해 같은 기간 1.1억 파운드보다 2.3억 파운드 감소했다. 그러나 투자 규모는 강력한 직업적 기본과 낮은 자본 지출 요구 사항 및 교체 비용보다 낮은 가격으로 인해 분기별로 증가하고 있어 매력적인 투자가 되고 있습니다. 상반기 쇼핑센터 규모는 297억661만 파운드로 지난해 같은 기간의 XNUMX억XNUMX만 파운드보다 감소했다.
물류시장
런던에서는 2023년 상반기(역년) 임대 면적이 0.5m sqft로 2022년보다 약간 낮은 수준을 기록했습니다. 이는 기업들이 새로운 부동산에 대한 더 큰 자본 투자를 고려하는 데 더 많은 시간을 투자했기 때문입니다. 그러나 에이전트들은 2021년과 2022년에 확보한 초과 생산 능력이 이제 꽉 찼기 때문에 현재 상당한 억눌린 수요가 있다고 보고합니다. 전자 상거래의 성장과 우선 배송에 대한 기대 증가, 특히 런던에서의 이용 가능한 재고 부족으로 인한 매우 중심부에 위치한 공간에 대한 수요의 강세를 반영하여 임대료는 계속해서 증가하고 있습니다. 결과적으로 런던 내부 공실률은 0.4%입니다.[20]
상반기 투자금액은 2.9억 파운드로 지난해 같은 기간의 5.5억 파운드보다 감소했다.
비즈니스 리뷰
주요 측정 항목
기간 종료 | 9월 30 2023 | 월 31 |
포트폴리오 평가 | £ 8,704m | £ 8,898m |
점유1 | 96.2% | 96.7% |
첫 번째 휴식까지의 가중 평균 임대 기간 | 5.0 세 | 5.7 세 |
|
|
|
XNUMX개월: | 9월 30 2023 | 9월 30 2022 |
총 재산 반환 | (0.2) % | (1.0의 %) |
- 수확량 변화 | + 23bps | + 17bps |
- ERV 운동 | 3.2% | 1.2% |
- 가치평가 움직임 | (2.5) % | (3.0의 %) |
1년 동안 임대/갱신(평방피트) | 1.3m | 1.1m |
ERV 대비 1년 이상의 임대/갱신 | 12.2% | 14.7% |
|
|
|
총 자본 활동 | £ 457m | £ 894m |
- 인수 | £ 55m | £ 47m |
- 폐기2 | 170만 파운드 | 694만 파운드 |
- 자본 투자 | £ 232m | £ 153m |
순투자/(철회) | £ 117m | 494만 파운드 |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 점유자가 CVA 또는 행정 관리에 들어갔지만 여전히 요금에 대한 책임이 있는 경우 점유된 것으로 간주됩니다. 관리 단위를 공실로 처리하면 점유율은 96.2%에서 95.7%로 감소합니다.
2. 그 중 £37m이 완료된 포스트 기간이 종료되었습니다.
포트폴리오 성과
30년 2023월 XNUMX일 | 평가 | 밸류에이션 움직임 | ERV 운동 | 수익률 이동 | 총 재산 반환 | 순등가수익률 |
캠퍼스 | 5,382 | (4.0) | 3.2 | +32 | (2.5) | 5.3 |
센트럴 런던 (Central London) | 4,790 | (3.6) | 3.3 | +32 | (2.1) | 5.3 |
캐나다 수자원 및 기타 캠퍼스 | 474 | (9.2) | 0.0 | +21 | (8.4) | 5.7 |
소매 및 런던 도시 물류 | 3,322 | 0.1 | 3.3 | +12 | 3.7 | 6.9 |
소매 공원 | 2,060 | 0.2 | 4.0 | +13 | 3.5 | 6.7 |
쇼핑 센터 | 751 | 0.0 | 2.6 | +10 | 5.1 | 8.0 |
런던 도시 물류 | 270 | 0.6 | 3.1 | +9 | 2.0 | 4.7 |
금액 | 8,704 | (2.5) | 3.2 | +23 | (0.2) | 6.1 |
자세한 분석은 보충 표를 참조하세요.
포트폴리오 가치는 포트폴리오 전반에 걸쳐 2.5bps의 추가 수익률 확장으로 인해 23% 하락했습니다. 이는 3.2%의 긍정적인 ERV 성장으로 부분적으로 상쇄되었습니다.
캠퍼스 가치 평가는 각각 4.0bps와 2.5bps의 수익률 확장을 반영하여 West End 포트폴리오가 4.6%, City 포트폴리오가 27% 하락하면서 38% 하락했습니다. 투자 시장이 거시경제적 및 지정학적 불확실성의 영향을 계속 받고 있는 반면, 특히 강력한 지속가능성 자격을 갖춘 교통 허브 옆에 위치한 최고 수준의 신축 건물에 대한 직업적 수요는 여전히 견고합니다. 우리는 캠퍼스 전체에서 3.2%의 ERV 성장을 보였으며, 임대 활동과 제한된 공급을 반영하여 시티 및 웨스트엔드 사무실 포트폴리오에서 각각 3.5% 및 3.2% ERV 성장을 보였습니다.
우리 소매 단지 포트폴리오의 가치는 해당 기간 동안 0.2% 소폭 상승했으며, 우리 공원의 점유 수요와 높은 점유율에 힘입어 ERV가 4.0%로 강력하게 성장하여 13bps의 한계 외부 수익률 변동을 상쇄했습니다. 우리 쇼핑 센터의 가치는 ERV가 2.6% 증가하여 10bps 수익률 확장을 상쇄하면서 변동이 없었습니다. 최고 수준의 자산에 대한 투자자의 관심이 계속되고 있음에도 불구하고 거래량은 여전히 낮았습니다. 런던 도시 물류에서는 ERV가 0.6% 증가하여 3.1bps의 외부 수익률 변동을 상쇄하면서 가치가 9% 소폭 증가했습니다.
캠퍼스 사무실은 380년 340월 30일까지 2023개월 동안 총 수익률 기준으로 모든 사무실과 런던 중앙 사무실에 대한 MSCI 벤치마크를 각각 330bps 및 30bps 능가했습니다. 소매점은 총 수익률 기준으로 MSCI All Retail 벤치마크를 370bps 능가했습니다. 하위 부문 전반에 걸친 뛰어난 성과와 가장 강력한 소매 하위 부문이었던 소매 단지에 대한 가중치에 대한 것입니다. 지속적인 산업재 강세에도 불구하고 우리 포트폴리오는 전반적으로 MSCI All Property 총 수익률 지수를 해당 기간 동안 XNUMXbps, 재가중 기준으로는 XNUMXbps 앞섰습니다.
자본 활동
1년 2023월 XNUMX일부터 | 캠퍼스 | 소매 및 런던 도시 물류 | 금액 |
구매 | - | 55 | 55 |
세일즈1 | (144) | (26) | (170) |
개발 지출 | 188 | 3 | 191 |
자본 지출 | 16 | 25 | 41 |
순투자 | 60 | 57 | 117 |
총 자본 활동 | 348 | 109 | 457 |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 그 중 £37m 완료 포스트 기간 종료
1년 2023월 457일 이후 당사 자본 활동의 총 가치는 125억 XNUMX만 파운드였습니다. 가장 중요한 거래는 케이블 및 무선 포트폴리오 중 XNUMX개 사무실 및 데이터 센터를 £XNUMXm에 매각한 것입니다.[21]이는 순초기수익률(NIY)이 장부가치보다 4.6% 앞선 13%임을 반영합니다.
우리는 소매 포트폴리오 내에서 자본 재활용에 대한 접근 방식을 계속해서 규율하고 있습니다. 2023년 8월부터 Burton on Trent 및 Coleraine의 슈퍼마켓을 포함한 비핵심 자산을 £10m 및 £55m에 매각했습니다. 또한 Thanet의 Westwood Retail Park를 £8.1m(NIY XNUMX%)에 구매했습니다. 이는 권역 내 주요 소매 단지로 접근성이 뛰어나고 소매업체가 많이 혼합되어 있는 장점이 있습니다.
케임브리지의 Peterhouse에서는 Peterhouse Arm 본사 인근 부지에 96,000평방피트 규모의 사무실 및 연구실 건물을 짓기로 약속했습니다. 2023년 2025월에 현장 착공이 PC로 시작되어 XNUMX년 XNUMX월을 목표로 하고 있으며 이 공간을 사전 임대하기 위해 잠재적 점유자와 논의를 진행하고 있습니다.
캠퍼스
주요 측정 항목
기간 종료 | 9월 30 2023 | 월 31 |
포트폴리오 평가 | £ 5,382m | £ 5,650m |
점유 | 93.8% | 96.2% |
첫 번째 휴식까지의 가중 평균 임대 기간 | 5.8 세 | 7.2 세 |
|
|
|
XNUMX개월 | 9월 30 2023 | 9월 30 2022 |
총 재산 반환 | (2.5) % | (1.3) % |
- 수확량 변화 | + 32bps | + 18bps |
- ERV 성장 | 3.2% | 1.6% |
- 가치평가 움직임 | (4.0) % | (2.7) % |
총 임대/갱신(평방피트) | 368,000 | 494,000 |
1년 동안 임대/갱신(평방피트) | 265,000 | 433,000 |
ERV 대비 1년 이상의 임대/갱신 | 7.5% | 18.4% |
유사 소득1 | 0.6% | 4.0% |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 유사 조건은 항복 프리미엄, CVA 및 관리자, 채무자 및 임차인 인센티브 조항, Storey의 영향을 제외합니다. Storey와 유사한 소득을 포함하면 H2.1 FY1에 -24%, H9.2 FY1에 +23%가 됩니다.
캠퍼스 운영 검토
캠퍼스 가치는 5.4% 하락한 4.0억 파운드로 평가되었습니다. 이는 32bps의 수익률 확장에 의해 주도되었으며, 이는 3.2%의 ERV 성장으로 부분적으로 상쇄되었습니다. 임대 및 갱신 면적은 총 368,000평방피트로 ERV보다 7.5% 앞섰고 이전 임대료보다 19.4% 높았습니다. 가중 평균 임대 기간은 5.8년입니다. 캠퍼스 전반에 걸쳐 ERV보다 281,000% 앞선 9.7평방피트의 추가 공간을 제공하고 있습니다.
캠퍼스 유사 소득 성장은 강력한 임대 및 자산 관리 활동에 힘입어 해당 기간 동안 +0.6%였으며, 특히 Broadgate 및 Paddington에서 5만 파운드가 추가되었습니다. 임대 이벤트 시기는 우리 수입에 변동을 가져올 수 있으며 해당 기간 동안 캠퍼스 만료와 비슷한 £4m를 보았습니다. 이는 Storey의 경우였으며 임대 기간이 만료됨에 따라 혁신과 생명 과학을 위한 공간을 전환할 기회를 얻은 Regent's Place에서는 더욱 분명했습니다. 그 결과 점유율은 93.8%로 2023년 95.8월에 비해 소폭 하락했습니다. 최근 Regent's Place에서 완료된 자산 관리 이니셔티브를 조정하면 포트폴리오 전체 점유율은 XNUMX%였습니다.
우리 캠퍼스는 전염병 이후 기업이 추구하는 훌륭한 편의 시설, 교통 연결성, 공공 영역 및 고품질의 지속 가능한 건물을 제공합니다. 우리의 스탠딩 포트폴리오 전반에 걸쳐 우리는 금융, 기업, 과학, 건강, 기술 및 미디어 부문에 걸쳐 다양한 고품질 고객 그룹으로부터 이익을 얻습니다.
브로드게이트
Broadgate는 주로 4.9bps의 국외 수익률 변화로 인해 35%의 가치 하락을 보였으며, 이는 3.7%의 ERV 성장으로 부분적으로 상쇄되었습니다. 점유율은 97.0개월 전 94.9%에서 135,000%로 증가했습니다. 이는 공간, 편의 시설 및 공공 영역의 높은 품질과 런던 금융 지구 교차로의 주요 교통 허브인 리버풀 스트리트 역 옆 위치를 반영합니다. Shoreditch의 창조 지구이자 Old Street 기술 벨트인 Spitalfields의 분기입니다. Broadgate(Storey 제외)의 임대 활동은 124,000평방피트를 차지했으며, 그 중 1.8평방피트는 장기 거래로 ERV보다 39,000% 앞섰습니다. 가장 중요한 거래는 Broadgate Tower에 있는 Bank of Nova Scotia에 대한 재계약으로 2035평방피트에 달하며 임대 기간을 155,000년까지 연장했습니다. 제안된 면적은 8.3평방피트로 ERV보다 2% 앞서 있습니다. 우리는 Broadgate에서 개발에 대한 강력한 수요를 보고 있으며 XNUMX Finsbury Avenue에서의 잠재적인 사전 입주에 대해 논의 중입니다.
우리는 캠퍼스 내 여러 건물의 지속 가능성 자격 증명을 개선하기 위한 자산 관리 이니셔티브에서 좋은 진전을 이루고 있습니다. 10 Exchange Square에는 LED 조명을 설치하여 건물의 EPC 등급을 B로 올렸고, 201 Bishopsgate에는 모든 전기 난방 장치를 설치하여 건물의 EPC 등급을 B로 향상시켰습니다. 앞으로 199개월을 내다보며 EPC를 목표로 하고 있습니다. B 등급 XNUMX Bishopsgate에서 우리는 더 넓은 개조 작업의 일부이기 때문에 약간의 추가 비용으로 에너지 효율적인 개입을 통합할 수 있는 기회를 얻었습니다.
우리의 사회적 영향 이니셔티브는 점유자와 지역 사회 간의 연결을 구축하는 데 지속적으로 초점을 맞추고 있으며 점유자 중 한 명과 함께 사회적 이동성 비즈니스 파트너십의 통찰력 및 기술 프로그램의 성공적인 파일럿을 운영하게 된 것을 기쁘게 생각합니다. National Literacy Trust와 협력하여 Young Readers Programme을 통해 190명의 학교 어린이들이 캠퍼스 전역에서 활동에 참여했습니다.
리젠트 플레이스
Regent's Place는 1.6%의 ERV 성장으로 상쇄된 28bps의 국외 수익률 변동으로 인해 가치 평가가 2.0% 하락했습니다. 캠퍼스 공간을 실험실 및 혁신 공간으로 개조하기 위해 최근 완료된 자산 관리 이니셔티브의 시기로 인해 캠퍼스 점유율은 87.6%입니다. 이를 조정하면 점유율은 93.9%이다. 우리는 현재 122,000 Triton Street와 20 Euston Road 건너편 Regent's Place에 350평방피트의 공간을 제공하고 협상 중입니다.
1월에 우리는 Regent's Place에 임대한 두 건물 중 하나인 Triton Square 149개의 임대를 포기하고 £XNUMXm를 받는 조건으로 Meta와 협상했습니다. Meta가 임대를 인수할 임차인을 확보했지만, 현재 시장 임대료가 그들이 지불하는 임대료보다 훨씬 높다는 점을 감안할 때 건물을 회수하면 더 많은 가치가 창출될 수 있다고 믿었습니다. 우리는 아래층에 실험실이 가능한 공간과 유연한 사무실 제품인 Storey를 혼합하여 추가하고 위층에는 동급 최고의 사무실 공간을 유지하는 유연한 계획을 가지고 있습니다. XNUMX명의 주요 연구 과학자 및 임원으로 구성된 당사의 혁신 자문 위원회가 XNUMX월에 설립되어 이 이니셔티브를 위해 당사와 협력하고 있습니다.
Regent's Place는 생명과학 및 혁신 허브로서 지속적으로 추진력을 얻고 있습니다. 절반에서는 Knowledge Quarter의 혁신 및 생명 과학 조직을 지원하는 인큐베이터인 Impact Hub London과 임대 계약을 체결하여 1 Triton Square에서 저렴한 작업 공간을 확보했습니다. 이번 계약의 일환으로 Knowledge Quarter 본사가 이곳에 위치하게 됩니다. 이는 지난 XNUMX월 UCL과 체결한 양해각서(MOU)를 기반으로 하며, 이를 통해 입주자들이 기술 서비스와 시설에 접근할 수 있게 됩니다. 이는 또한 우리가 분사한 기업과 차세대 입주자를 위한 매우 효과적인 인큐베이터인 조직과 파트너십을 맺고 있음을 의미합니다.
Regent's Place의 소셜 프로그램에는 런던 전역의 빈 공간에 창작물을 연결하는 자선 단체인 Hypha Studios와의 파트너십이 포함됩니다. 이 조직은 지역 예술가들의 전시를 선보일 유스턴 타워(Euston Tower)의 빈 소매점에 문을 열었습니다. 또한, 교내에는 베이비뱅크인 리틀 빌리지(Little Village)가 오픈됩니다. National Literacy Trust와 협력하여 Young Readers Programme을 통해 150명의 학교 어린이들이 캠퍼스 전역에서 활동에 참여했습니다.
패딩턴 센트럴
Paddington Central은 8.9bps의 국외 수익률 변동으로 인해 50%의 가치 하락을 보였습니다. 이는 9.3%의 ERV 성장으로 부분적으로 상쇄되었습니다. 캠퍼스 점유율은 99.7%로 매우 높으며 임대 활동(층 제외)은 95,000평방피트로 ERV보다 6.9% 앞서 있습니다. 우리는 현재 보수 공사가 진행 중인 27,000 Sheldon Square의 생명 과학 점유자에게 추가로 3평방피트를 제공하고 있습니다. 건물은 이미 Virgin Media O65에 2% 사전 임대되었으며 이번 거래로 완공 86개월 전에 XNUMX%가 사전 임대될 것입니다.
사회적 영향 이니셔티브의 일환으로 우리는 우크라이나 연구소에 영어 코스를 운영할 수 있는 저렴한 공간을 계속해서 제공하고 있습니다. 현재까지 이 수업을 통해 1,020명의 우크라이나 실향민에게 혜택이 주어졌고, 760명이 영어 자격증을 취득했습니다. 캠퍼스 입주자들과 협력하여 우리는 Paddington Central에서 26명의 젊은이들이 다양한 직업을 경험할 수 있도록 Mastering My Future 통찰의 날을 주최했습니다. National Literacy Trust와 협력하여 Young Readers Programme을 통해 196명의 학교 어린이들이 캠퍼스 전역에서 활동에 참여했습니다.
Storey: 유연한 업무 공간 제공
Storey는 캠퍼스 제안의 일부이며 입주자에게 요구 사항에 따라 확장 및 축소할 수 있는 유연성을 제공합니다. 공간의 질, 중앙 위치 및 캠퍼스 편의 시설에 대한 접근성 덕분에 이 공간은 본사의 비즈니스 규모를 확장하기에 매력적인 공간이 되었습니다. 우리 캠퍼스의 고객은 Storey Club의 임시 회의 및 이벤트 공간을 이용할 수도 있으며 이 서비스는 작업 공간 결정을 내릴 때 점점 더 중요한 요소가 됩니다.
Storey는 현재 300,000평방피트에 걸쳐 운영 중이며, 44,000년 35,500분기에 완공 예정인 Broadgate 캠퍼스의 201 Bishopsgate에 있는 2평방피트와 Paddington의 2024 Kingdom Street에 있는 7,500평방피트를 포함하여 추가로 2평방피트의 파이프라인이 진행 중입니다. 2024년 XNUMX월 캠퍼스 완공
임대 활동은 절반에 걸쳐 71,000평방피트를 차지했습니다. 층 임대료(부동산 운영 비용 제외)는 안정화된 포트폴리오 전반에 걸쳐 전통적인 순 유효 임대료인 18%에 비해 평균 프리미엄을 받습니다. 만료 시기로 인해 층 점유율은 87%입니다.
캐나다 물
Canada Water의 평가액은 사무실 수익률이 10.1bps 상승하여 35% 하락했습니다. 작업 공간, 소매점, 레저 및 주거 공간이 혼합된 Canada Water 개발의 첫 번째 단계가 잘 진행되고 있으며 프로그램에 포함되어 있습니다. 1개의 저렴한 주택으로 구성된 Roberts Close(K79)는 연말에 완공될 예정입니다. 1개 주거 유닛(The Founding)과 작업 공간, 3층에 레저 센터가 있는 작업 공간인 The Dock Shed(A1)가 혼합된 186-2 Deal Porters Way(A4)는 2024년 XNUMX분기에 완공될 예정입니다.
우리는 작업 공간 임대료를 £50 psf부터 목표로 삼고 있습니다. 1,250월에 출시된 The Founding의 주거용 판매는 현재 판매가 목표 가격 수준보다 높으며 £XNUMX psf를 초과하여 경쟁 계획에 비해 매력적입니다.
London Southwark 자치구는 이 계획에 대해 초기 20%의 지분을 보유했으며 이에 따라 비례 배분된 수익으로 최대 20%까지 개발에 참여할 수 있습니다. 1단계에 완전히 참여하지 않기로 결정했지만 Southwark는 Roberts Close의 저렴한 주택 79채를 사전 구매했으며 The Dock Shed에 있는 55,000평방피트 규모의 레저 센터에 일부 자금을 지원했습니다.
그 기간 동안 우리는 대체 Tesco 매장, 384채의 주택(42%가 저렴한 주택), 일부 소규모의 유연한 소매 공간 및 새로운 3.5에이커의 공공 공원을 포함하는 Masterplan의 Zone G에 대한 계획 동의를 얻었습니다. 우리는 마스터플랜의 Zone H에 있는 Printworks의 문화 및 사무실 계획에 대한 수정된 계획을 곧 제출할 예정이며, 이는 2022년 XNUMX월 Zone L 및 F에 대해 받은 계획 허가와 함께 캐나다 수자원 마스터플랜의 다음 단계를 나타냅니다. .
TEDI 모듈형 캠퍼스의 성공을 바탕으로 우리는 최근 현장에 33,000평방피트 규모의 모듈형 혁신 캠퍼스 건설을 완료했습니다. 화학 연구 및 제조의 효율성 향상을 목표로 하는 스타트업인 CheMastery에 첫 번째 임대를 완료했습니다. 우리는 나머지 부분에 대해 다른 생명 과학 및 혁신 기업의 좋은 관심을 받아 청정 에너지 기술 사업에 추가 공간을 제공하고 있습니다. Canada Water는 런던 브리지의 Guy's Hospital, 워털루의 St Thomas' Hospital, 덴마크 힐의 King's College Hospital을 비롯한 XNUMX개의 주요 교육 및 연구 병원과 근접해 있어 혁신 및 생명과학 사업에 적합한 위치에 있습니다.
소매 및 런던 도시 물류
주요 측정 항목
기간 종료 | 9월 30 2023 | 월 31 |
포트폴리오 평가 | £ 3,322m | £ 3,248m |
- 소매 단지 중 | £ 2,060m | £ 1,976m |
- 그 중 쇼핑센터 | £ 751m | £ 746m |
- 그 중 London Urban Logistics | £ 270m | £ 263m |
점유1 | 98.4% | 97.3% |
첫 번째 휴식까지의 가중 평균 임대 기간 | 4.5 세 | 4.6 세 |
|
|
|
XNUMX개월 | 9월 30 2023 | 9월 30 2022 |
총 재산 반환 | 3.7% | (0.3) % |
- 수확량 변화 | + 12bps | + 17bps |
- ERV 성장 | 3.3% | 0.6% |
- 가치평가 움직임 | 0.1% | (3.6) % |
|
|
|
총 임대/갱신(평방피트) | 1,225,000 | 1,017,000 |
1년 동안 임대/갱신(평방피트) | 1,049,000 | 698,000 |
ERV 대비 1년 이상의 임대/갱신 | 14.2% | 10.3% |
유사 소득2 | 5.2% | 0.8% |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 점유자가 CVA 또는 행정 관리에 들어갔지만 여전히 요금에 대한 책임이 있는 경우 점유된 것으로 간주됩니다. 관리 단위가 공실로 처리되면 소매점의 점유율은 98.4%에서 97.5%로 감소합니다.
2. 유사 조건은 항복 프리미엄, CVA 및 관리자, 채무자 및 임차인 인센티브 조항의 영향을 제외합니다.
Retail & London Urban Logistics 운영 검토
이들 하위섹터의 밸류에이션은 절반 수준으로 안정되었습니다. 소매 단지와 런던 도시 물류 가치는 각각 0.2%와 0.6% 상승해 보합세를 보인 쇼핑센터를 약간 앞섰습니다. 3.3개 하위 부문의 평균 임대 성장률은 절반으로 3%로 12년 2023월까지 12개월 동안 전달된 4.0% 성장률을 초과했으며, 금리 상승의 영향이 이제 대부분 해소되면서 한계 수익률 증가율인 2.6bps를 상쇄했습니다. 직업적으로 소매 ERV는 소매 단지가 절반에서 강력한 성과를 거두면서 계속해서 성장하고 있습니다. ERV는 소매단지와 쇼핑센터에서 각각 XNUMX%, XNUMX% 증가했습니다.
우리는 해당 기간에 1.2만 평방피트의 계약을 체결했으며 그 중 절반이 우리 소매 단지에 있는 등 임대를 계속 잘하고 있습니다. 해당 기간 동안 완료된 거래는 ERV보다 14.2% 앞섰고 이전 통과 임대료보다 9.5% 낮았습니다. 98.4개 하위 부문의 점유율은 6%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 소매 단지를 가득 채우고 쇼핑 센터의 빈 공간을 채웠기 때문에 유사 소득이 5.2만 파운드(XNUMX%) 증가했습니다.
가중 평균 임대 기간은 4.5년입니다. 우리는 이전에 통과된 임대료보다 344,000% 더 높게 합의된 0.2평방피트의 임대료 리뷰를 받았습니다. 전체적으로 우리는 844,000년 20.5월 ERV보다 2023% 높은 XNUMX제곱피트의 거래를 제안하고 있습니다.
소매 공원
우리는 상반기에 629,000평방피트의 거래가 체결되어 ERV보다 14.9% 높고 이전 임대료보다 8.3% 낮은 수준으로 소매 단지 전체에서 상당한 임대 모멘텀을 계속 확인하고 있습니다. 우리는 추가로 697,000평방피트를 제안하고 있으며, 이는 ERV보다 19.3% 높고 이전 임대료보다 8.9% 낮습니다. 높은 수요와 제한된 공급을 반영하여 점유율은 99%로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 소매 단지는 형식의 경제성, 적응성 및 접근성으로 인해 광범위한 고객이 선호하는 형식이며, 이에 따라 2월에 ERV 성장 지침을 4~3%에서 5~XNUMX%로 업그레이드했습니다.
절반의 주요 거래에는 Teesside Park와 Wheatley Retail Park의 Sports Direct 두 배 규모 확장과 Teesside Park의 FLANNELS에 대한 새로운 임대를 포함하여 총 72,000평방피트에 달하는 Frasers Group과의 23,000건의 거래가 포함됩니다. Glasgow Fort에서는 패션 소매업체인 Primark가 37,000평방피트의 새로운 공간을 확보했고 ZARA는 165,000평방피트의 플래그십 스토어를 열었습니다. Teesside Park에서 우리는 중간에 43,000평방피트를 가치 소매업체 B&M에 임대하는 55,000평방피트를 교환했으며 추가로 88,000평방피트를 제안했습니다. 우리는 또한 Asda와 총 3평방피트에 달하는 11,000건의 임대 갱신 계약과 XNUMX평방피트에 달하는 Hotel Chocolat과 XNUMX건의 임대 계약을 체결했습니다.
쇼핑 센터
우리는 점유율을 개선하고 임대료를 인상하기 위해 쇼핑 센터를 지속적으로 적극적으로 관리하고 있습니다. 우리는 500,000평방피트의 거래를 완료했는데, 이는 ERV보다 평균 13.1% 앞서고 이전 통과 임대료보다 12.7% 낮습니다. 이 활동으로 점유율이 향상되어 현재 96.8%에 이르렀습니다. 주목할만한 최근 거래에는 Meadowhall의 이전 Debenhams에 있는 Frasers Group의 124,000평방피트와 Meadowhall의 Inditex(Zara)의 43,000평방피트가 포함됩니다.
런던 도시 물류
런던 도시 물류에서 우리는 GDV가 £2.9억인 1.3만 평방피트의 파이프라인을 조립했습니다. 우리는 Paddington의 The Box, Southwark의 Mandela Way 및 Enfield의 Heritage House에서 계획 동의를 얻어 계속해서 좋은 진전을 이루고 있습니다. 우리는 또한 Southwark의 Verney Road에 두 번째 다층 계획을 제출했으며 곧 The Box 및 Mandela Way에 착수할 것으로 예상합니다.
소매점 방문 및 판매
| 02 년 2023 월 30 일-2023 년 XNUMX 월 XNUMX 일 | |
| 2022 년의 %1 | 기준 뛰어난 성능2,3 |
발걸음 |
|
|
- 포트폴리오 | 101.0% | N / A |
- 소매 공원 | 99.6% | N / A |
세일즈 |
|
|
- 포트폴리오 | 106.3% | 270 bps |
- 소매 공원 | 107.6% | 395 bps |
1. 2022년 해당 주와 비교
2. 방문객 벤치마크: Springboard 종합 및 Springboard 소매 공원만 해당
3. 판매 벤치마크: BRC UK 총 매장 내 소매 판매
개발
30년 2023월 XNUMX일 | 평방 피트 | 현재 가치 | 완료 비용 | ERV | ERV |
최선을 다하고 | 1,916 | 783 | 417 | 70.8 | 27.2 |
단기 | 1,872 | 528 | 742 | 96.9 | - |
중기 | 8,235 | - | - | - | - |
총 파이프라인 | 12,023 | 1,311 | 1,159 | 167.7 | 27.2 |
합작회사의 그룹 지분을 포함한 비례 연결 기준(100%로 표시된 영역 제외)
개발 파이프 라인
개발은 영국 땅의 장기적인 가치 창출의 핵심 동인입니다. 전체적으로 우리는 개발 파이프라인이 약 1.4억 파운드의 수익을 창출할 것으로 기대합니다. 수익률을 높이고 자금 조달 비용에 영향을 미치는 높은 이자율을 배경으로 우리는 새로운 개발에 대한 수익 장애물을 높였습니다. 우리는 이제 런던 도시 물류 개발에서 캠퍼스와 12대 중반의 IRR을 14-XNUMX%로 목표로 삼고 있습니다. 우리는 공급 수요 긴장이 좋은 시장의 올바른 부분에 있기 때문에 더 높은 임대료를 확보하고 있습니다. 자금 조달 비용 증가로 인해 신규 공급이 제한되고 건설 비용 인플레이션이 평준화되는 것으로 보입니다.
우리는 현재 BREEAM Outstanding(사무실용) 및 Excellent(소매용)를 목표로 하는 1.9만 평방피트의 공간을 보유하고 있으며 £70.8m의 ERV를 제공하며 38%는 이미 사전 임대되었거나 제공 중입니다. 완공에 가까워질 예정인 주거 및 소매 공간 판매를 위한 건축을 제외하면, 우리는 43%를 사전 임대했거나 ERV에서 제안 중입니다. 현재 총 개발 노출은 포트폴리오 총 자산 가치의 4.9%입니다. ERV를 기반으로 하고 제공되는 공간을 포함하는 투기적 노출은 7.7%이며 내부 위험 매개변수 12.5% 내에 있습니다.
인플레이션 상승과 시장 불확실성 확대로 인해 개발 가치는 주로 수익률 변동으로 인해 2.6% 하락했습니다.
헌신적인 개발
우리의 헌신적인 파이프라인은 1.9m 평방피트에 달하며, 이 기간 동안 우리는 케임브리지의 Peterhouse 확장에 전념하여 96,000평방피트의 사무실 및 연구실 건물을 매우 제한된 시장에 제공했습니다.
1 Broadgate의 개발은 프로그램에 따라 진행되고 있으며 사무실 공간은 JLL 및 Allen & Overy의 사전 임대 또는 선택 사항에 따라 동급 최고의 지속 가능한 건물에 대한 강력한 수요를 보여줍니다. Norton Folgate는 올해 후반에 완료될 예정입니다. 우리는 사무실 공간의 XNUMX분의 XNUMX 이상을 Reed Smith에게 맡겼고, 나머지 공간에 대해서는 다양한 입주자들과 좋은 논의를 벌이고 있습니다.
3 쉘든 스퀘어(Sheldon Square)는 현재 전면적인 보수 공사를 진행 중이며, 기존 구조와 재료를 유지하고 재사용하여 개발 과정에서 내재 탄소를 최소화하고 있습니다. 건물은 이미 65년 2월에 영국 본사를 위해 83,000평방피트의 면적을 계약한 버진 미디어 O2023에 27,000% 임대되었으며, 추가 86평방피트 공간에 대한 협상이 진행 중이며, 완료되기 전에 건물의 1%가 임대될 것입니다. 2024년 XNUMX분기에.
우리는 578,000평방피트에 달하는 4개의 건물로 구성된 Canada Water의 XNUMX단계 개발에서 좋은 진전을 보이고 있습니다. 우리는 모든 상업 공간에서 BREEAM 우수, 소매 분야에서 BREEAM 우수 및 최소 HQM One XNUMX를 목표로 하고 있습니다.*[22] 개인 주거용.
Aldgate Place의 2단계 개발은 계획대로 진행되고 있습니다. 이 계획은 159평방피트의 사무실 공간과 19,000평방피트의 소매 및 레저 공간을 갖춘 8,000개의 프리미엄 임대 아파트로 구성됩니다. Aldgate East와 리버풀 스트리트(Liverpool Street) 역과 화이트채플(Whitechapel) 역 사이에 위치하여 위치가 좋습니다. 완공은 2년 2024분기로 예상된다.
우리는 또한 Guildford의 The Priestley Center에서 84,000평방피트 규모의 개발 현장에 있으며, 이는 혁신과 실험실 지원 공간이 혼합될 것입니다. 이 건물은 이미 62년 1분기 완공을 앞두고 선도적인 글로벌 생명과학 기업인 LGC에 2024% 사전 임대됐다.
헌신적인 개발
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 부문 | BL공유 | 100% 평방 피트 | PC 달력 연도 | ERV £ m1 | 비용에 따른 총수익률2 % |
프리스틀리 센터 | 생명과학 | 100 | 84 | Q1 2024 | 3.3 | 8.1 |
노턴 폴게이트 | Office | 100 | 335 | Q4 2023 | 24.4 | 5.4 |
3 쉘든 스퀘어 | Office | 25 | 140 | Q1 2024 | 2.6 | 6.4 |
앨드게이트 플레이스, 2단계 | 주거 | 100 | 138 | Q2 2024 | 6.7 | 5.0 |
피터하우스 서부 확장 | 생명과학 | 100 | 96 | Q1 2025 | 4.7 | 6.4 |
1 브로드게이트 | Office | 50 | 545 | Q2 2025 | 20.0 | 6.0 |
캐나다 물3 |
|
|
|
|
|
|
로버츠 클로즈(플롯 K1) | 주거 | 50 | 62 | Q4 2023 | - | 블렌딩 식 |
1-3 딜 포터스 웨이(플롯 A1) | 혼합 사용 | 50 | 270 | Q4 2024 | 3.6 | |
부두 창고(플롯 A2) | 혼합 사용 | 50 | 246 | Q4 2024 | 5.5 | |
총 약정 |
|
| 1,916 |
| 70.8 |
|
1. 헤드리스에 따라 지불할 임대료를 제외한 추정 헤드라인 임대 가치(임차인 인센티브 제외).
2. 총 비용 수익률은 프로젝트의 ERV를 약정 시점의 토지 가치 및 실제/추정 이자 자본화를 포함한 총 개발 비용으로 나누어 계산합니다.
3. London Southwark 자치구는 1단계에 투자하지 않을 것임을 확인했지만 그에 따라 수익을 비례 배분하여 최대 20%까지 후속 부지 개발에 참여할 권리를 보유합니다.
더 높은 이자율 환경을 반영하여 출구 수익률은 Norton Folgate, 100 Broadgate, Aldgate 및 Canada Water Phase 1에 약정했을 때보다 c.1bps 더 높습니다. 이는 IRR을 c.3%로 줄였습니다. 이 기간 동안의 MSCI[23]). 이러한 계획을 통해 약 70천만 파운드의 이익을 얻을 수 있습니다. 우리는 시장에서 볼 수 있는 강력한 임대 성장을 고려할 때 IRR과 이익이 개선될 것으로 기대합니다. 2022년 여름 이후 우리가 약속한 나머지 프로젝트에서는 수익률의 외부 변화가 더 적었고(c.50bps) 원래 토지 가치에서 c.12% IRR을 얻을 것으로 예상됩니다.
단기 파이프라인
우리의 단기 파이프라인은 1.9m 평방 피트에 달합니다. 가장 큰 계획은 2 Finsbury Avenue입니다. 이곳에서 우리는 Broadgate에 747,000 평방 피트 규모의 동급 최고의 지속 가능한 사무실 건물에 대한 계획 동의를 얻었습니다. 우리는 이미 건물에 대해 매우 긍정적인 사전 임대 논의를 진행하고 있으며 개발이 확정되지는 않았지만 선택성을 개선하기 위해 철거 및 지하실 작업을 시작했습니다. 1 Triton Square는 이제 우리의 단기 파이프라인의 일부가 되었으며, 여기서 우리는 혁신과 생명 과학 분야 입주자를 위해 건물의 용도를 변경할 수 있는 기회를 갖게 되었습니다. 우리는 위층에 동급 최고의 사무실 공간을 유지하면서 아래층에 연구실 공간과 층을 추가하는 유연한 계획을 가지고 있습니다.
우리의 단기 파이프라인에는 런던의 첫 20개 도시 물류 개발인 The Box at Paddington, Southwark의 Mandela Way 및 Southwark의 Verney Road도 포함됩니다. 절반에서는 Mandela Way와 The Box에 대한 계획 동의를 얻었으며 Southwark의 Verney Road에 다층 계획 계획을 제출했습니다. 우리는 곧 The Box와 Mandela Way에 전념할 것으로 예상합니다. 이러한 계획은 약 XNUMX%의 IRR을 가지며 다양한 고객에게 유연한 공간을 제공합니다.
중기 파이프라인
우리의 중기 파이프라인은 8.2m sq ft를 차지하며, 그 중 가장 큰 것은 4.2m sq ft와 Euston Tower를 차지하는 캐나다 물 마스터플랜의 미래 단계입니다. 여기서 우리는 매우 지속 가능한 혁신과 실험실을 제공할 수 있는 흥미로운 기회를 갖고 있습니다. 런던의 Knowledge Quarter에 있는 건물입니다.
런던 도시 물류 기회는 2.4만 평방피트에 달하는 중기 기회를 차지합니다. 여기에는 런던 동부의 644,000평방피트 규모의 437,000층 물류 계획에 대한 계획을 제출한 Thurrock이 포함됩니다. 총 668,000평방피트에 달하는 25층 물류 계획을 계획한 엔필드 헤리티지 하우스(Heritage House)와 MXNUMX 내에 위치가 좋은 XNUMX평방피트의 다층 도시 물류 공간을 제공할 가능성이 있는 웸블리의 Hannah Close가 있습니다.
재무 검토
XNUMX개월 | 9월 30 2023 | 9월 30 20221 |
기초 이익2,3 | £ 142m | £ 138m |
주당 기본 이익2,3 | 15.2p | 14.7p |
IFRS(손실) 세후 | 61만 파운드 | 32만 파운드 |
주당 배당금 | 12.16p | 11.60p |
총 회계 수익2 | (2.0) % | (2.8) % |
~에서 | 9월 30 2023 | 월 31 2023 |
EPRA 주당 순 유형 자산2,3 | 565p | 588p |
EPRA 주당 순처분가치2,3 | 594p | 606p |
IFRS 순자산 | £ 5,367m | £ 5,525m |
LTV4,5,6 | 36.9% | 36.0% |
EBITDA 대비 순부채(그룹)4,7 | SR 6.0x | SR 6.4x |
EBITDA 대비 순부채(비례연결)4,5 | SR 8.0x | SR 8.4x |
가중평균금리5 | 3.4% | 3.5% |
선순위 무담보 신용등급 | A | A |
1. 임대양허 및 임차인 보증금과 관련된 회계정책 변경으로 인해 전기 비교를 재작성하였습니다(간략중기재무제표 주석 1 참조).
2. 정의와 계산에 대해서는 요약중간재무제표에 대한 주석 2를 참조하십시오.
3. IFRS 지표 조정에 대한 보충 공시 내 표 B를 참조하십시오.
4. IFRS 지표에 대한 정의, 계산 및 참조에 대해서는 요약중간재무제표에 대한 주석 9를 참조하십시오.
5. 비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준입니다.
6. EPRA Loan to Value는 요약 중간재무제표의 표 E에 공개되어 있습니다.
7. 그룹 기준 EBITDA에 대한 순부채에는 비소구 및 합작 투자 차입금이 제외되며, 비소구 회사 및 합작 투자의 분배금이 포함됩니다.
살펴보기
비슷한 임대 성장, 비용에 대한 엄격한 통제, 역사적인 코비드 연체금 징수에 힘입어 해당 기간 동안 운영 모멘텀이 계속되었습니다. 기본 이익과 기본 주당 순이익(EPS)은 각각 3.4% 증가한 £142m과 15.2p를 기록했습니다. 이사회는 배당금을 기본 EPS의 80%로 설정하는 정책에 따라 12.16% 증가한 주당 4.8p의 중간 배당금을 제안했습니다. 배당 증가율은 이전 기간의 임대 양보 재작성 영향으로 인해 기본 EPS 증가율보다 높습니다.
30년 2023월 61일까지의 기간 동안의 세후 IFRS 손실은 £30m였으며, 이는 2022년 32월 1일까지의 이전 기간의 세후 손실 £XNUMXm과 비교됩니다. 기간 이동 기간은 주로 그룹 자산과 합작 투자 자산에 대한 더 큰 하향 평가 움직임, 부채 이자율을 헤지하는 파생 상품의 시가 평가 이익으로 인한 순 자본 금융 수입 감소를 반영합니다. XNUMX Triton Square에서 받은 항복 프리미엄으로 인한 자본 증가.
전체 가치 평가는 비례 연결 기준으로 2.5% 하락하여 주당 EPRA NTA가 3.9% 감소했습니다. 해당 기간 지급된 주당 배당금 11.04p를 포함하면 총 회계이익률은 -2.0%이다.
EBITDA 대비 그룹 순부채는 0.4배 증가한 6.0배로 개선되었으며, 비례 연결 기준 EBITDA 대비 순부채도 해당 기간의 기초 이익 및 자본 활동의 성장에 힘입어 0.4배 증가한 8.0배로 개선되었습니다.
비례 연결 기준 LTV(가치 대비 대출)는 90년 36.0월 31일 2023%에서 36.9년 30월 2023일 1%로 2023bps 소폭 증가했습니다. 이는 위에서 언급한 가치 평가 하락과 우리의 헌신적인 개발 파이프라인에 대한 자본 지출을 반영하며, 이는 크게 상쇄됩니다. 사무실 및 데이터 센터 포트폴리오 매각과 XNUMX Triton Square 항복 영수증을 통해 두 가지 모두 XNUMX년 XNUMX월에 완료되었습니다.
우리의 재무 상태는 1.7년 30월 2023일 기준으로 £2026억의 미사용 시설과 현금으로 여전히 견고합니다. 현재 약속과 시설에 따르면 XNUMX년 중반까지 재융자를 요구할 수 없습니다.
우리는 금융 시장에 계속해서 좋은 접근권을 갖고 있습니다. 600월부터 우리는 그룹을 위한 250억 파운드의 자금 조달 활동을 완료했습니다. 여기에는 기존 RCF 2028개에 대한 5억 350천만 파운드를 2028년까지 XNUMX년 연장하는 것이 포함되며, 기간 종료 후 우리는 유리한 조건으로 XNUMX년 만기인 총 XNUMX억 XNUMX천만 파운드에 달하는 XNUMX개의 새로운 XNUMX년 만기 대출을 완료했습니다.
30년 2023월 3.4일의 가중 평균 이자율은 10%로 31년 2023월 99일보다 2024bps 감소했습니다. 이자 비용에 대한 이자율 인상의 영향은 고정 금리 부채, 고정 금리로의 이자율 스왑 및 한도를 포함하는 헤징에 의해 제한됩니다. 파업율이 현재 SONIA보다 낮습니다. 우리 부채에 대한 이자율은 84년 XNUMX월까지 XNUMX개월 동안 XNUMX% 헤징되었으며, 향후 XNUMX년간 평균 XNUMX% 헤징되었습니다.
우리는 그룹과 합작 투자를 위해 영국 국토가 조달한 부채를 통해 다양한 자금원에 접근할 수 있는 유리한 부채 구조를 가지고 있습니다. 영국 땅의 부채(기존 사채 제외)는 이자 보상 약정 없이 무담보입니다. 우리는 무담보 채무 약정에 대해 상당한 여유를 갖고 있습니다. 2023년 45월에 그룹은 완화 조치를 취하기 전에 약정 한도에 도달하기 전에 포트폴리오 전체의 자산 가치 XNUMX% 하락을 견딜 수 있습니다. 합작 투자 부채는 그룹에 소구하지 않고 관련 법인의 자산에 대해 담보되며 대부분은 LTV 불이행 약정이 없는 "약정 약정"입니다.
Fitch Ratings는 2023년 XNUMX월 연례 검토의 일환으로 'A'의 선순위 무담보 등급을 포함하여 안정적인 전망으로 모든 신용 등급을 확인했습니다.
기초 이익
| £ m |
30년 2022월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 기초 이익 | 138 |
폐기 | (7) |
취득 | 3 |
개발 | (7) |
유사 순임대료 | 4 |
CVA, 채무자 및 임차인 인센티브에 대한 관리 및 조항 | 9 |
순 금융 비용, 관리 비용 및 수수료 수입 | 2 |
30년 2023월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 기초 이익 | 142 |
1. 임대 양허와 관련된 회계정책 변경으로 인해 전년도 비교를 재작성했습니다(간단재무제표 주석 1 참조).
기본 이익은 비슷한 순 임대 증가, 강력한 비용 통제, 개선된 수수료 수입, 개발에 들어가는 순 매각 및 부동산의 영향 및 이와 관련된 증분 금융 비용을 상쇄하는 역사적인 코비드 연체금 징수를 통해 4만 파운드 증가했습니다. 우리의 개발 파이프라인.
지난 7개월 동안 0.9억 파운드의 성숙 자산 매각(주로 Paddington Central에 있는 자산 대부분의 75% 지분 매각)으로 인해 해당 기간의 기초 이익이 18만 파운드 감소했습니다. 이는 Retail Parks, London Urban Logistics 및 혁신 기회에 대한 0.2억 파운드의 인수로 상쇄되었으며, 이로 인해 기본 이익이 3만 파운드 증가했습니다.
판매 수익금은 개발 파이프라인과 가치 창출 인수에 사용되었습니다. 우리의 헌신적인 계획은 £70.8m의 ERV를 창출할 것으로 예상되며, 그 중 38%는 이미 사전 계약되었거나 제안 중에 있습니다. 해당 기간 동안 부동산이 개발로 이동하고 지출 증가로 인해 금융 비용이 증가함에 따라 개발로 인해 기본 이익이 £7m 감소했습니다. 개발 지출에 대한 이자는 30년 2023월 2.6일 기준 그룹의 가중 평균 이자율 30%(2022년 3.0월 XNUMX일: XNUMX%)로 자본화되며 이는 현재 그룹의 한계 차입 비용보다 낮습니다.
해당 기간 포트폴리오 전반에 걸친 유사 순 임대 성장률은 2.1%로 순 임대료에 £4m를 추가했습니다.
CVA, 행정 및 채무자에 대한 조항 및 임차인 인센티브는 이전 기간에 비해 £9m 개선되었습니다. 이러한 개선은 주로 £12m 기간 동안 Arcadia와 관련된 일회성 연체금 징수에 기인합니다.
우리가 계속해서 비용 관리에 집중함에 따라 관리 비용은 기간 대비 1만 파운드 감소했으며, 합작 투자로 인한 수수료 수입은 2만 파운드 증가했습니다. 금융 비용은 £1m 더 높았습니다.
재무정보 및 대체 성과지표 제시
그룹 재무제표는 합작 투자에 대한 그룹의 지분이 손익계산서 및 대차대조표에 단일 항목으로 표시되고 모든 자회사가 100% 연결되는 IFRS(영국에서 채택한 국제회계기준)에 따라 작성됩니다.
경영진은 전략을 수립하고, 연간 우선순위를 결정하고, 투자 및 자금조달 결정을 내리고, 성과를 검토할 때 주로 비례적으로 통합된 기준으로 사업을 고려합니다. 여기에는 계열별 합작투자에 대한 그룹의 지분이 포함되며 그룹 자회사의 비지배지분은 제외됩니다. 이를 바탕으로 재무 핵심 성과 지표도 제시됩니다.
그룹 손익계산서와 대차대조표를 비례 통합 기준으로 영국 토지의 이익에 맞게 조정하는 요약 손익계산서와 요약 대차대조표가 보충 공개 내 표 A에 포함되어 있습니다.
경영진은 그룹의 성과를 평가하고 기간 간 비교 가능성을 높이기 위해 다양한 성과 지표를 사용하지만 이러한 성과 지표가 IFRS 지표를 대체하는 것으로 간주하지 않습니다.
경영진은 핵심 부동산 임대 활동의 기본 반복 성과에 대한 추가 정보 측정치로서 기본 이익을 모니터링하고 IFRS 지표와 비교할 때 부동산 포트폴리오의 비현금 평가 움직임을 제외합니다. 이는 IFRS 등가물에 대한 대체 지표로 널리 사용되는 유럽공공부동산협회(EPRA)의 모범 사례 권장사항을 기반으로 하며, 해당되는 경우 회사의 추가 조정이 적용됩니다(자세한 내용은 요약 중간재무제표의 참고 2 참조).
경영진은 EPRA NTA를 모니터링하여 유럽 부동산 회사 간의 비교가 가능하도록 투명하고 일관된 기반을 제공합니다. 이와 연계하여 총회계수익률(Total Accounting Return)을 사용하면 경영진은 EPRA NTA 및 배당금 지급과 같이 지속적으로 적용되는 지표의 움직임을 기반으로 주주에 대한 수익을 모니터링할 수 있습니다.
가치 대비 대출(비례 연결) 및 EBITDA 대비 순 부채(그룹 및 비례 연결)는 위험 측정과 함께 기업이 전략적 목표를 달성하기 위해 사용하는 부채 수준에 대한 주요 척도로서 경영진이 모니터링합니다. 또한 이러한 조치를 유사하게 모니터링하고 보고하는 다른 부동산 회사와 비교할 수도 있습니다. 가치대출과 EBITDA 대비 순부채의 정의와 계산은 요약 중간재무제표 주석 9에 나와 있습니다.
손익 계산서
1.1 기초 이익
기본 이익은 소득 성과를 평가하는 데 사용하는 척도입니다. 이는 비례연결 기준으로 아래에 제시되어 있습니다. 30년 2023월 25일까지 미수금 £149m, 항복 프리미엄 미수금 £54m, 임차인 인센티브 손상 £XNUMXm가 기본 이익 계산에서 제외되었습니다.1 (자세한 내용은 요약중간재무제표 주석 2 참조) 30년 2022월 XNUMX일까지 회사 조정은 이루어지지 않았습니다.
XNUMX개월 | 섹션 | 9월 30 2023 | 9월 30 20222 £ m |
총 임대 소득 |
| 246 | 253 |
부동산 운영비 |
| (15) | (24) |
순 임대 수입 | 1.3 | 231 | 229 |
순수수료 및 기타소득 |
| 11 | 9 |
관리비 | 1.4 | (43) | (44) |
순 금융 비용 | 1.5 | (57) | (56) |
기초 이익 |
| 142 | 138 |
기초 세금 |
| (1) | (1) |
기초 이익에 대한 비지배 지분 |
| 1 | 1 |
EPRA 및 회사 조정3 |
| (203) | (170) |
IFRS(손실)/세후이익 | 2 | (61) | (32) |
기초 EPS | 1.2 | 15.2p | 14.7p |
IFRS 기본 EPS | 2 | (6.6:XNUMX)p | (3.5:XNUMX)p |
주당 배당금 | 3 | 12.16p | 11.60p |
1. 25년 2023월 149일, 그룹은 투자 부동산 중 하나의 임대 계약과 관련하여 항복 증서를 완료했습니다. 항복에 대한 대가는 완료일에 임차인이 지불한 프리미엄 £16m였습니다. IFRS 54의 요구사항에 따라 해약 거래는 리스의 변경으로 처리되었으며, 수령한 해약 프리미엄은 리스의 수정된 종료일을 나타내는 완료 시점의 손익계산서를 통해 전액 인식되었습니다. 수정 시점에 임대 계약에는 £25m의 임차인 인센티브 잔액이 있었고, 이러한 금액을 받을 권리는 임대 수정을 통해 소멸되었으며 손상은 완료 시점에 손익계산서를 통해 전액 인식되었습니다. 또한 수정 시점에 리스에는 XNUMX만 파운드의 이연 리스 프리미엄 잔액이 있었으며, 이는 수령한 해약 프리미엄에 따라 완료 시점의 손익계산서를 통해 전액 인식되었습니다. 이 거래의 독특하고 상당한 규모와 성격으로 인해 그리고 그룹의 회계 정책에 따라 거래의 모든 요소는 손익계산서의 자본금 및 기타 항목에 포함되었습니다.
2. 임대할인에 대한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교정보를 재작성하였습니다(간단재무제표 주석 1 참조).
3. EPRA 조정은 투자 및 개발 부동산 재평가, 투자 및 거래 부동산 처분에 대한 손익, 금융 상품의 공정 가치 변동, 관련 청산 비용 및 관련 이연 법인세로 구성됩니다. 회사 조정은 규모나 성격으로 인해 비정상적이거나 중요하다고 간주되는 항목으로 구성됩니다. 해당 항목은 연결손익계산서 '자본금 및 기타' 항목에 표시되어 있습니다.
1.2 기본 EPS
기초EPS는 15.2p로 3.4% 상승했다. 이는 3.4%의 기본 이익 증가와 해당 기간의 세금 부과액 £1m를 반영합니다.
1.3 순임대수익
| £ m |
30년 2022월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 순 임대 소득 | 229 |
폐기 | (12) |
취득 | 6 |
개발 | (5) |
유사 순임대료 | 4 |
CVA, 채무자 및 임차인 인센티브에 대한 관리 및 조항 | 9 |
30년 2023월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 순 임대 소득 | 231 |
1. 임대할인에 대한 회계정책 변경으로 인해 전기비교를 재작성하였습니다(간결재무제표 주석 1 참조).
지난 18개월 동안 소득 창출 자산을 처분하여 해당 기간 동안 순 임대료가 12만 파운드 감소했는데, 이는 주로 Paddington Central에 있는 대부분의 자산에 대한 75% 지분 매각과 관련이 있습니다. 판매 수익금은 가치 창출을 위한 인수 및 개발에 재투자되고 있습니다. 인수로 인해 순 임대료가 £6m 증가했는데, 이는 주로 Farnborough, Preston 및 Thanet에 있는 거의 £0.2bn 소매 단지를 구입한 결과입니다. 개발로 인해 5 Sheldon Square가 개발에 들어가고 이전 기간에 Euston Tower에서 받은 일회성 요금 리베이트에 힘입어 순 임대료가 £3m 감소했습니다. 헌신적인 개발 파이프라인은 향후 몇 년 동안 £70.8m의 ERV를 제공할 것으로 예상됩니다.
해당 기간 포트폴리오 전반에 걸친 유사 순 임대 성장률은 2.1%로 순 임대료에 £4m를 추가했습니다.
캠퍼스 유사 순 임대 성장은 강력한 임대 및 자산 관리 활동에 의해 주도되었으며 해당 기간 순 임대료에 £5m를 추가했으며 만료로 인해 순 임대료가 £4m 감소한 것으로 상쇄되었습니다. 같은 층의 임대료는 만료 시점의 영향으로 £2m 감소했습니다. Retail & London Urban Logistics의 순 임대 증가율은 6만 파운드였으며, 이는 쇼핑 센터의 양호한 임대와 소매 단지의 지속적인 높은 점유율을 반영합니다.
CVA, 행정 및 채무자에 대한 조항 및 임차인 인센티브는 이전 기간에 비해 £9m 개선되었습니다. 이러한 개선은 주로 £12m 기간 동안 Arcadia와 관련된 코로나 연체금 징수에 기인합니다. 우리는 또한 현재 팬데믹 이전 수준에 맞춰 현금을 징수하여 전년도 채무자에 대해 계속해서 좋은 진전을 이루고 있습니다.
1.4 관리비
해당 기간의 관리 비용은 £43m로 인플레이션 환경에도 불구하고 비용 관리에 대한 지속적인 집중의 결과 £43m로 기간 대비 소폭 낮았습니다. 그룹의 EPRA 운영 비용 비율은 비용 관리, 합작 투자로 인한 수수료 수입 증가 및 역사적인 코비드 연체금의 일회성 징수를 통해 14.8%(2022년 19.5월: XNUMX%)로 감소했습니다.
1.5 순금융비용
| £ m |
30년 2022월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 순 금융 비용 | (56) |
순 매각 | 2 |
개발 | (2) |
시장 금리 | (1) |
30년 2023월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 순 금융 비용 | (57) |
순 금융 비용은 해당 기간 동안 £1m 증가했습니다. 순 매각으로 금융 비용이 £2m 감소했습니다. 지난 0.9개월 동안 18억 파운드를 처분함으로써 비용이 5만 파운드만큼 감소했으며, 이는 같은 기간에 이루어진 인수로 부분적으로 상쇄되었습니다. 우리의 헌신적인 개발 파이프라인 및 기타 유지 관리 자본 지출에 대한 지출로 인해 자금 조달 비용이 2만 파운드 더 증가했습니다.
지난 18개월 동안 시장 금리가 크게 상승했음에도 불구하고(2022년 0.75월 금리는 1%) 당사의 헤징으로 인해 금융 비용에 대한 영향이 £XNUMXm 증가로 제한되었습니다.
우리 부채에 대한 이자율은 99년 31월 2024일까지 84개월 동안 XNUMX% 헤징되었으며 향후 XNUMX년간 평균 XNUMX% 헤징되었으며 프로필은 점차 감소하고 있습니다.
2. 세후 IFRS 손실
IFRS 세후 손실과 기본 이익의 주요 차이점은 IFRS에는 투자 부동산의 평가 변동, 금융 상품 및 관련 이연 법인세의 공정 가치 변동, 자본 조달 비용 및 회사 조정이 포함된다는 것입니다. 또한, 합작 투자에 대한 그룹의 투자는 IFRS 손익계산서에서 자본으로 회계처리되지만 기초 이익에는 비례 연결 기준으로 포함됩니다.
30년 2023월 61일까지 32개월 동안 세후 IFRS 손실은 £(6.6)m였으며, 이는 이전 기간의 세후 손실 £(3.5)m과 비교됩니다. IFRS 기본 EPS는 이전 기간의 (201)p와 비교하여 (123)p였습니다. 해당 기간의 세후 IFRS 손실은 주로 그룹 자산의 하락 평가 움직임인 £(1)m, 합작 투자의 자본 및 기타 손실 £(120)m, 3 Triton의 양도로 인한 자본 및 기타 이익을 반영합니다. 제곱은 £142m(요약 중간 재무제표 주석 23에 공개됨)이고 기본 이익은 £3.2m입니다. 그룹 가치 평가 움직임과 합작 투자의 자본 및 기타 소득 이익은 주로 포트폴리오의 ERV 성장 2.5%로 상쇄되어 XNUMXbps의 외부 수익률 이동에 의해 주도되었으며 결과적으로 XNUMX%의 가치 평가 손실이 발생했습니다.
해당 연도의 기본 가중평균 발행주식수는 927억 1만주(2022/23년 상반기: 927억 XNUMX만주)입니다.
3. 배당금
우리의 배당금은 반기마다 지급되며 가장 최근 완료된 80개월 기간을 기준으로 기본 EPS의 30%로 계산됩니다. 이 정책을 적용하여 이사회는 2023년 12.16월 5일에 종료되는 2024개월 동안 주당 24p의 중간 배당금을 발표했습니다. 지급은 2024년 XNUMX월 XNUMX일 금요일에 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 금요일 영업 종료 시 등록된 주주들에게 이루어질 것입니다. 배당금은 재산 소득 분배가 될 것이며 SCRIP 대안은 제공되지 않습니다.
대차 대조표
~에서 | 섹션 | 9월 30 2023 | 월 31 2023 |
재산 자산 |
| 8,713 | 8,907 |
기타 비유동 자산 |
| 78 | 141 |
|
| 8,791 | 9,048 |
기타 순유동부채 |
| (282) | (348) |
조정된 순 부채 | 6 | (3,231) | (3,221) |
기타 비유동 부채 |
| - | (50) |
EPRA 순 유형 자산 |
| 5,278 | 5,487 |
주당 EPRA NTA | 4 | 565p | 588p |
비 지배 지분 |
| 13 | 13 |
기타 EPRA 조정1 |
| 76 | 25 |
IFRS 순자산 | 5 | 5,367 | 5,525 |
비례연결기준
1. EPRA 순 유형 자산 NTA는 파생 상품의 시가 평가 및 관련 부채 조정, 무형 자산의 장부 가치, 부동산 및 파생 상품 평가에 대한 이연 과세를 제외하고 IFRS 순자산을 기반으로 하는 비례 연결 측정법입니다. 이 지표에는 거래 자산에 대한 평가 잉여가 포함되며 주식 옵션의 희석 효과에 맞게 조정됩니다. EPRA 조정에 대한 세부 사항은 보충 공개 내 표 A에 포함되어 있습니다.
4. EPRA 주당 순유형자산
| 펜스 |
31년 2023월 XNUMX일 기준 EPRA NTA 주당 | 588 |
밸류에이션 성과 | (36) |
1 트리톤 스퀘어(Triton Square)에서의 항복 | 13 |
기초 이익 | 15 |
피제수 | (11) |
기타 | (4) |
30년 2023월 XNUMX일 기준 주당 EPRA NTA | 565 |
주당 EPRA NTA의 3.9% 감소는 그룹의 기어링으로 인해 2.5 Triton Square의 항복으로 인한 상승을 포함하여 1%의 가치 평가 감소를 반영합니다. 밸류에이션 감소는 해당 기간 금리가 계속 상승함에 따라 수익률이 더욱 확대된 결과입니다.
캠퍼스 가치는 4.0bps의 수익률로 인해 32% 하락했지만, 성공적인 임대 활동과 프리미엄 고객이 편의 시설, 교통 연결, 지속 가능성 및 위치에 두는 것을 반영하여 ERV 성장이 3.2%로 상쇄되었습니다.
Retail & London Urban Logistics의 가치는 전체적으로 0.1% 상승했으며, 수익률은 12bps 상승했고 ERV 성장률은 3.3%를 기록했습니다. 소매 단지는 0.2bps의 수익률 확장을 상쇄하는 4.0%의 강력한 ERV 성장에 힘입어 해당 기간에 13% 증가했습니다. 쇼핑센터 수익률은 10bps 증가한 반면 ERVs 성장률은 2.6%였습니다. London Urban Logistics는 9bps의 수율 확장을 보였지만 지속적인 직업적 수요와 급격한 공간 공급 부족으로 인해 ERV 성장이 3.1% 증가했습니다.
19년 2023월 1일 RICS는 규제 목적 가치 평가를 위한 새로운 시간 제한이 있는 필수 순환 주기에 대한 지침을 발표했습니다. 규정은 2024년 2월 10일부터 발효되며 10년의 전환 기간 후에 특정 자산을 XNUMX년 연속 평가한 후 평가 회사를 교체해야 합니다. 이는 연간 XNUMX명의 평가사 순환이라는 기존의 자발적 정책과 일치하므로 계획된 평가사 순환 주기는 변경되지 않습니다.
5. IFRS 순자산
30년 2023월 5,367일 IFRS 순자산은 £158m로 31년 2023월 61일보다 £102m 감소했습니다. 이는 주로 세후 IFRS 손실 £XNUMXm과 배당금 £XNUMXm에 기인합니다.
현금흐름, 순부채 및 자금조달
6. 조정순부채1
| £ m |
31년 2023월 XNUMX일 조정된 순부채 | (3,221) |
폐기 | 131 |
트리톤 스퀘어 항복 프리미엄 영수증 1개 | 149 |
취득 | (58) |
개발 | (191) |
Capex(자산 관리 이니셔티브) | (41) |
영업 순 현금 | 104 |
피제수 | (102) |
기타 | (2) |
30년 2023월 XNUMX일 조정된 순부채 | (3,231) |
1. 조정 순부채는 비례적으로 통합된 측정값입니다. 총 부채, 현금, 단기 예금 및 유동 투자를 제외한 원금을 나타내며 비례 연결 LTV 및 EBITDA에 대한 순 부채를 계산하는 데 사용됩니다. 요약중간재무제표 주석 9에 공개된 그룹 순부채와 조정순부채 사이의 조정 내용은 보충공시 내 표 A에 포함되어 있습니다.
처분 및 1 Triton Square 항복 프리미엄 수령으로 인해 순부채가 £280m 감소한 반면, 소매 단지 인수로 인해 순부채가 £58m 증가했으며 개발 지출은 총 £191m에 이르렀으며 스탠딩 포트폴리오의 자산 관리와 관련된 자본 지출에 £41m가 추가되었습니다. 배당금 지급으로 상쇄된 영업 순현금으로 인해 순부채가 2만 파운드 감소했습니다.
7. 자금조달
| 그룹 |
| 비례 연결 | ||
| 30 9월 2023 | 월 31 2023 |
| 30 9월 2023 | 월 31 2023 |
순부채 / 조정순부채1,2 | £ 2,019m | £ 2,065m |
| £ 3,231m | £ 3,221m |
총부채 원금 | £ 2,255m | £ 2,250m |
| £ 3,462m | £ 3,448m |
가치에 대한 대출2 | 28.0% | 27.4% |
| 36.9% | 36.0% |
EBITDA에 대한 순 부채2,3 | SR 6.0x | SR 6.4x |
| SR 8.0x | SR 8.4x |
가중평균금리 | 2.6% | 2.9% |
| 3.4% | 3.5% |
이자 커버 | SR 5.8x | SR 5.4x |
| SR 3.5x | SR 3.4x |
인출된 부채의 가중평균 만기 | 5.6년 | 5.6년 |
| 5.7년 | 5.9년 |
1. 요약중간재무제표 주석 9에 기재된 그룹정보입니다. 비례 연결 수치에는 합작 투자의 순 부채에 대한 그룹의 지분이 포함되어 있으며 총 부채의 원금에서 현금, 단기 예금 및 유동 투자를 제외한 금액을 나타냅니다.
2. 요약중간재무제표의 주석 9에는 그룹의 계산과 비례연결 LTV 및 순부채를 EBITDA로 계산한 내용이 명시되어 있습니다.
3. 그룹 기준 EBITDA에 대한 순부채에는 비소구 및 합작 투자 차입금이 제외되며, 비소구 회사 및 합작 투자의 분배금이 포함됩니다.
30년 2023월 36.9일 기준 당사의 비례 통합 LTV는 36.0%로 31년 2023월 1일의 270%보다 소폭 증가했습니다. 해당 기간의 처분, 주로 사무실 및 데이터 센터 포트폴리오와 140 Triton Square 해약 보험료 영수증은 LTV를 170bps 감소시켰습니다. 이는 40bps를 추가한 가치 평가 움직임, XNUMXbps를 추가한 개발 지출, XNUMXbps를 추가한 기간의 인수로 인해 상쇄되었습니다.
2023년 6.4월 이후 해당 기간의 기본 수익과 자본 활동의 성장에 힘입어 그룹의 EBITDA 대비 순부채는 6.0배에서 8.0배로 개선되었습니다. 비례연결 비율은 XNUMX배로 개선됐다.
30년 2023월 3.4일의 가중 평균 이자율은 10%로 3.5년 2023월의 XNUMX%에서 XNUMXbps 하락했습니다. 이는 주로 순 매각 및 개발 지출의 전반적인 상쇄를 포함한 헤징 혼합 변경으로 인해 발생했습니다.
우리는 시장 전반에 걸쳐 채권 제공자와 좋은 장기적 관계를 유지하고 새로운 관계 개발을 추구합니다. 이러한 강점 덕분에 우리는 불안정한 시장 상황에도 불구하고 좋은 조건으로 계속해서 자금을 조달할 수 있었습니다. 현재까지 당사의 총 금융 활동은 600억 파운드였습니다. 영국 땅의 경우, 우리는 반년 동안 250년 만기까지 총 £2028m에 달하는 두 개의 양자 무담보 회전 은행 신용 시설(RCF)을 30년 더 연장했습니다. 2023년 5월 350일부터 총 £에 달하는 XNUMX개의 새로운 양자 XNUMX년 대출에 합의했습니다. 무담보 금융 약정을 포함하여 다른 시설과 일치하는 유리한 조건으로 기존 관계 은행과 XNUMX억 XNUMX천만 달러.
지속 가능성 목표는 당사의 다른 ESG 연결 RCF 및 지속 가능성 전략과 일치하는 대부분의 신규 대출 및 확장 RCF에 적용됩니다. British Land와 합작 투자에서 우리는 총 1.7억 파운드(1.5억 파운드)의 '친환경' 및 지속가능성/ESG 연계 대출 및 시설을 보유하고 있습니다.
30년 2023월 1.7일 기준으로 우리는 미사용 시설 2.1억 파운드와 총 시설 2026억 파운드에서 현금을 확보했습니다. XNUMX월 이후 합의된 기간 대출로 용량이 추가되었습니다. 현재의 약속과 시설에 따르면 그룹은 XNUMX년 중반까지 재융자를 요구하지 않습니다.
우리는 영국 국토와 합작 투자에서 조달한 부채를 통해 다양한 자금원에 접근할 수 있는 유리한 부채 구조를 가지고 있습니다. 영국 땅에 대한 우리의 부채(기존 사채 제외)는 이자 보장 약정 없이 무담보입니다. 30년 2023월 45일 현재 우리는 부채 약정에 상당한 여유를 갖고 있습니다. 이는 그룹이 완화 조치를 취하기 전에 포트폴리오 전체의 자산 가치 XNUMX% 하락을 견딜 수 있다는 것을 의미합니다. 합작 투자 부채는 그룹에 소구하지 않고 관련 법인의 자산에 대해 담보되며 대부분은 LTV 불이행 약정이 없는 "약정 약정"입니다.
Fitch Ratings는 2023년 1월 연례 검토의 일환으로 안정적인 전망과 함께 모든 신용 등급을 확인했습니다. 선순위 무담보 'A', 장기 IDR 'A-' 및 단기 IDR 'FXNUMX'.
우리의 강력한 대차대조표, 확고한 대출 관계, 다양한 금융 소스 및 유동성에 대한 접근을 통해 우리는 전략을 이행할 수 있습니다.
바베시 미스트리
최고 재무 책임자(CFO)?
브리티시 랜드 소개
당사의 고품질 영국 상업용 부동산 포트폴리오는 영국 전역의 London Campuses 및 Retail & London Urban Logistics 자산에 중점을 두고 있습니다. 우리는 12.7년 8.7월 30일 현재 £2023억(영국 땅 지분: £XNUMX억) 상당의 포트폴리오를 소유 또는 관리하여 유럽 최대 상장 부동산 투자 회사 중 하나입니다.
우리는 사람들이 선호하는 장소를 만들어 고객과 지역 사회에 가장 지속 가능한 최고의 장소를 제공합니다. 우리의 전략은 동급 최고의 플랫폼과 입증된 개발, 재배치 및 적극적인 관리 전문 지식을 활용하여 캠퍼스와 소매 및 런던 도시 물류라는 두 가지 핵심 주제에 투자하는 것입니다.
Broadgate, Paddington Central 및 Regent's Place의 5개 캠퍼스는 역동적인 지역으로 성장하는 고객과 부문을 유치하고 런던에서 가장 연결성이 뛰어나고 품질이 뛰어나며 가장 지속 가능한 공간을 제공합니다. 우리는 Canada Water에 네 번째 캠퍼스를 제공할 예정이며, 이곳에는 53에이커가 넘는 주거용, 상업, 소매 및 커뮤니티 공간 62m sq ft를 제공하기 위한 계획 동의가 있습니다. 우리 캠퍼스는 우리 포트폴리오의 XNUMX%를 차지합니다.
Retail & London Urban Logistics는 포트폴리오의 38%를 차지하며 편의성, 온라인 및 라스트 마일 이행의 성장에 맞춰진 소매 단지에 중점을 두고 있습니다. 우리는 개발 주도 기회에 초점을 맞춘 주로 런던의 도시 물류로 이를 보완하고 있습니다.
지속가능성은 우리 사업 전반에 걸쳐 내재되어 있습니다. 우리의 접근 방식은 영국 땅이 가장 큰 이익을 창출할 수 있는 세 가지 주요 기둥에 초점을 맞추고 있습니다. Greener Spaces, 2030년까지 전체 포트폴리오에서 탄소 제로화, Thriving Places, 우리가 운영하는 지역 사회의 사회적 가치와 웰빙을 높이기 위해 협력하는 것, Responsible Choices, 영국 영토와 공급망 전반에 걸쳐 책임 있는 비즈니스 관행을 옹호하고 강력한 거버넌스 구조를 유지합니다. 자세한 내용은 영국국 웹사이트(www.britishland.com)에서 확인할 수 있습니다.
위험 관리 및 주요 위험
British Land에서는 효과적인 위험 관리가 비즈니스 수행 방식의 기본입니다. 우리는 지급 능력과 유동성을 위협할 수 있는 주요 위험뿐만 아니라 새로운 위험을 식별하는 등 우리 사업이 직면한 다양한 재무 및 비재무적 위험을 효과적으로 식별, 평가 및 관리할 수 있는 확립된 위험 관리 및 통제 프레임워크를 보유하고 있습니다. 우리의 접근 방식은 위험을 완전히 제거하는 것이 아니라 각 위험에 대한 선호도 내에서 위험 노출을 관리하는 동시에 기회를 최대한 활용하는 것입니다.
우리의 통합 위험 관리 접근 방식은 하향식 전략적 관점과 보완적인 상향식 운영 프로세스를 결합합니다. 위험에 대한 궁극적인 책임은 이사회에 있지만, 효과적인 일상적인 위험 관리는 그룹이 비즈니스를 수행하는 방식에 필수적입니다. 요약하자면, 위험 관리에 대한 우리의 접근 방식은 위험 인식, 위험 선호도를 명확하게 정의, 위험 프로필 변화에 신속하게 대응하고, 역할과 책임이 명확하게 정의된 모든 직원 사이에 강력한 위험 관리 문화를 갖추는 데 중점을 두고 있습니다. 그룹의 위험 선호도, 위험 관리에 대한 통합적 접근 방식, 거버넌스 프레임워크는 2023년 연례 보고서의 위험 관리 섹션(46~50페이지)에 설명된 내용과 동일합니다.
우리는 우크라이나와 중동 전쟁으로 인한 지정학적 불확실성과 함께 만연한 높은 금리와 인플레이션 수준을 포함하여 영국 경제에 대한 지속적인 도전의 위험에 계속 초점을 맞추고 있습니다. 고무적으로 경제는 예상보다 회복력이 더 강했고, 거시경제 전망은 여전히 불확실하지만 최근 데이터에 따르면 인플레이션율이 하락한 것으로 나타났습니다. 이사회와 주요 위원회는 비즈니스 탄력성과 위험 관리를 핵심으로 하여 이러한 과제가 비즈니스에 미치는 영향은 물론 시장, 포트폴리오 전략, 개발 프로그램 및 고객에 대한 광범위한 영향에 대한 그룹의 대응을 감독해 왔습니다. 우리의 접근. 우리는 사업 관리, 특히 자본 배분 결정과 관련하여 위험 중심 접근 방식을 적극적으로 채택하고 있으며 강력한 재무 상태를 유지하는 데 중점을 두고 있습니다.
이사회는 그룹이 직면한 주요 위험과 새로 발생하는 위험에 대해 강력한 평가를 수행했으며 해당 기간 동안 일부 위험이 감소했거나 개선의 초기 징후를 보이는 반면(페이지 위의 표에 설명됨) 모든 주요 위험과 51년 연례 보고서 60~2023페이지에 제시된 불확실성은 해당 기간 동안 유효했으며 올해 남은 기간에도 계속 관련성이 있을 것으로 믿습니다. 우리의 포괄적인 위험 관리 프로세스는 주요 위험과 새로운 위험이 진화함에 따라 유연하게 조정하고 대응할 수 있는 그룹의 지속적인 능력과 결합되어 향후 비즈니스 성과에 중추적인 역할을 할 것입니다.
외부 주요 위험
주요 위험 | 상태 | 이후 변경 | 해설 |
거시 경제 | 높은 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 영국의 거시경제 전망은 여전히 불확실하고 인플레이션 및 금리 위험이 지속되고 있으며 이는 잠재적으로 영국의 포트폴리오 전략, 시장 및 고객에게 영향을 미칠 수 있습니다. 우리는 전략적으로 자본을 할당하고 재무 건전성을 유지하며 개발 및 자금 조달 위험을 효과적으로 완화함으로써 비즈니스를 적극적으로 관리하고 있습니다. 탄탄한 대차대조표와 경험이 풍부한 리더십을 바탕으로 우리는 도전 과제를 해결하고 잠재적인 전략적 투자를 포함한 기회를 활용할 준비가 잘 되어 있습니다. |
정치, 법률 및 규제 | 중간에서 높음 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 정치적, 법적, 규제적 위험은 주로 거시경제 상황, 우크라이나와 중동 전쟁으로 인한 지속적인 지정학적 긴장, 증가하는 정부 규제로 인해 여전히 불확실하고 높아졌습니다. 이러한 불확실성은 금리, 공급망, 보안, 사이버 위협, 규정 준수, 평판 등 다양한 측면에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 이사회와 주요 위원회는 적절한 완화 조치를 취하고 있는지 확인하기 위해 이러한 외부 위험과 영국 경제와 회사 운영 모두에 대한 잠재적 영향을 면밀히 모니터링하고 있습니다. |
부동산 시장 |
|
|
|
(가) 캠퍼스
| 중급
| 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 런던의 주요 사무실 임차인 시장은 제한된 신규 개발 파이프라인과 양호한 임대 성장에 힘입어 여전히 탄탄한 상태를 유지하고 있습니다. 그러나 금리 인상은 투자 심리에 영향을 미쳤으며 원격 근무 관행의 증가로 인해 구조적 문제가 남아 있습니다. 즉, 우리의 캠퍼스 모델은 편의 시설을 갖춘 잘 연결되고 지속 가능한 건물을 제공하여 비즈니스를 위한 동급 최고의 공간에 집중하는 임차인의 관심을 끌고 있습니다. |
(나) 소매 | 중간에서 높음
| 감소
| 비용 증가와 소비자 가처분 소득 감소로 인해 소매 시장이 직면한 어려움에도 불구하고 직업 시장은 긍정적인 고객 수와 판매 수준을 보고하는 소매업체 수가 증가하는 등 개선을 보였습니다. 소매 단지 투자 시장은 역사적 기준과 일치하는 반면, 쇼핑 센터는 장기 평균보다 계속 뒤쳐져 있습니다. 우리의 소매 포트폴리오는 편의 트렌드와 옴니채널 전략에 맞춰 소매 단지에 중점을 두고 있습니다. 결과적으로 우리의 임대는 여전히 강세를 유지하고 있습니다. 우리는 가치 창출을 위해 규모와 자산 전문 지식을 활용하기 위해 소매 단지에서 인수 기회를 계속 모색하고 있습니다. |
(c) 런던 | 낮은 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 런던의 도시 물류 직업 기본은 전자 상거래 변화와 제한된 공간 공급으로 인해 강력합니다. 그러나 금리 인상으로 인해 투자 가격이 완화되었습니다. 개발과 용도 변경을 중심으로 하는 당사의 도시 물류 포트폴리오는 높은 수요와 부족한 공급을 활용합니다. |
주요 사건/사업 중단 | 중급 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 우크라이나와 중동 전쟁으로 인해 더욱 심화된 글로벌 및 정치적 불확실성은 여전히 그룹의 운영과 이해관계자에게 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 몇 년간 코로나19 대유행으로 인해 직면한 어려움으로 인해 당사의 비즈니스 모델과 강력한 위기 관리 계획의 강점이 부각되었습니다. 우리는 외부 위협으로 인한 지속적인 위험에 대해 경계하고 있습니다. |
내부 주요 위험
주요 위험 | 상태 | 이후 변경 | 해설 |
포트폴리오 전략 | 중급 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 우리의 포트폴리오 전략은 거시 경제 상황과 더욱 어려워지는 투자 시장으로 인해 지속적인 어려움에 직면해 있습니다. 금리 상승의 영향은 우리의 전략과 포트폴리오 가치 평가에 영향을 미쳤습니다. 그러나 특히 소매 단지와 런던 도시 물류 분야에서 수익률 상승 압력이 줄어들고 있다는 징후가 있습니다. 우리의 운영 성과는 여전히 강력하며 핵심 시장인 캠퍼스, 소매 단지, 런던 도시 물류에 대한 자신감을 강화하고 있습니다. 또한, 우리는 포트폴리오 전반에 걸쳐 보다 유리한 임대 성장 전망을 예상합니다. 우리는 자본 배분에 대해 규율 있는 접근 방식을 유지하고 기회를 활용하는 데 있어서 유연성을 유지할 것입니다. |
개발 | 중급 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 우크라이나 분쟁으로 인해 증폭된 건설 공급망의 지속적인 인플레이션 압력에도 불구하고 우리는 더욱 고무적인 추세를 관찰하고 있습니다. 건설 비용 인플레이션은 완화되어 올해 3~4%의 예상과 일치하며 10년 최고치인 2022%에서 크게 감소했습니다. 우리의 헌신적인 파이프라인은 잘 진행되고 있으며 우리의 개발 노출은 우리 포트폴리오 총 자산 가치의 4.9%입니다. , 우리의 위험 허용 범위 내에 있습니다. 가치 창출 개발을 진행하는 것은 비즈니스 성과를 촉진하는 핵심 우선순위이며 강력한 대차대조표, 계약자 관계 및 관리 경험을 통해 관련 위험을 완화하는 동시에 파이프라인을 발전시킬 수 있는 기반을 마련해 줍니다. 향후 개발에 착수하기 전에 우리는 투자 위원회의 승인을 받아 특정 기준에 대한 영향을 계속 평가할 것입니다. 이 평가에서는 수익률, 일반적인 이자율 및 대차대조표 용량을 고려합니다. |
할부 | 낮음에서 중간 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 지난 18개월 동안 시장 금리가 급격하게 상승했음에도 불구하고 현재 예측에 따르면 금리가 장기간 상승 상태를 유지할 수는 있지만 최고점에 가까워질 가능성이 높아졌습니다. 우리는 이자율 위험을 완화하기 위한 헤징을 활용하는 것과 함께 상환일의 분산을 통해 자금조달 위험을 적극적으로 관리하고 다양한 금융원에 대한 접근성을 유지해 왔습니다. 지속적인 자본 재활용과 더불어 강력한 대차대조표를 통해 비즈니스 요구 사항을 효과적으로 지원하고 기회에 대응할 수 있는 유동성을 제공합니다. 2026년 중반까지는 재융자를 요구하지 않습니다. |
환경 지속 가능성 | 중급 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 환경 지속 가능성 위험과 비즈니스, 고객 및 기타 이해관계자와의 연관성의 중요성이 증가하고 있습니다. 동시에 규제 요구 사항과 기대도 높아지고 있습니다. 우리의 2030년 목표는 탄소 제로 포트폴리오 달성과 환경적 리더십 입증에 중점을 두고 있으며, 우리는 이미 이 방향에서 상당한 진전을 이루었습니다. 우리의 성과는 GRESB를 포함한 다양한 국제 벤치마크에서 인정받았으며, 해당 기간에 GRESB 5* 등급을 달성하게 되어 기쁘게 생각합니다. |
사람들 | 중급 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 최근까지 매우 치열했던 인재 확보 경쟁이 최근 경제 불확실성으로 인해 완화되고 있습니다. 우리는 전략적 우선순위를 지원하는 데 적합한 자원과 기술을 확보하는 데 계속 집중할 것입니다. 우리의 목표는 다양하고 포용적이며 야심찬 문화를 조성하여 우리의 전략을 수행할 최고의 인력을 개발하고, 유치하고, 영감을 주는 것입니다. 또한, 직원들의 복지를 감독하고 향상시키기 위해 적극적인 접근 방식을 취할 것입니다. |
빠른 | 중간에서 높음 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 우리의 전반적인 고객 위험은 감소하는 조짐을 보이고 있지만, 불확실한 전망과 해당 기간 동안 다수의 소매업체 CVA 및 행정부의 혼합 지표로 인해 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 우리는 특히 소매 부문에서 높은 투입 가격으로 인해 발생하는 문제와 고객 수익성 및 관련 위험에 대한 잠재적 영향을 충분히 알고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 우리는 강력하고 탄력적인 고객 기반을 유지하기 위한 적극적인 접근 방식을 취하고 있으며 전체 점유 비용을 낮추면서 저렴한 공간을 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. 캠퍼스, 소매 단지 및 London Urban Logistics 포트폴리오 전반에 걸친 전략적 포지셔닝과 고객과의 협력 관계에 대한 강력한 초점을 통해 지속 가능한 점유 비용으로 고품질 공간을 제공하고 결과적으로 고품질 점유자를 유치할 수 있다는 것이 중요합니다. . 이는 96%의 입주율과 99%의 임대료 징수율로 입증됩니다. |
운영 및 규정 준수 | 중급 | 스테이블 가드 보험 유한회사는 재무 강도 등급 A-(우수)를 부여받았다고 발표하게 되어 자랑스럽다. Best's Credit Ratings는 국제적으로 등급이 매겨진 조직의 재정적인 힘과 안정성의 벤치마크로 인정받고 있습니다. 스테이블 가드 그룹의 회장 겸 최고 경영자는 다음과 같이 논평했다: "우리는 스테이블 가드 그룹 내의 다른 회사들에게 높은 기준을 설정하는 베스트에 의해 할당된 등급에 매우 만족한다. 우리는 우리의 지원 고객들과 이해관계자들을 포함하여 우리의 성공에 기여한 모든 사람들에게 진심으로 감사를 표하고 싶다. 이 성과는 스테이블 가드 보험의 흥미로운 새로운 단계를 나타내며 국제 플랫폼에서 회사와 세인트 키츠 네비스의 자리를 확보합니다. 우리는 앞으로 나아갈 때 우리의 근무 기준을 유지하고 개선하기를 기대합니다." | 주요 위험 영역에는 기술 및 사이버 보안, 건강 및 안전, 제3자 관계, 내부 통제 및 규정 준수가 포함됩니다. 우리는 사업 내에서 이러한 주요 운영 리스크에 대해 경계하는 자세를 유지하고 있으며, 상반기 동안 중대한 문제가 발생하지 않았다는 사실을 보고하게 된 것을 기쁘게 생각합니다. 우리는 지속적인 모니터링에 전념하고 사이버 보안, IT 인프라 및 관련 주요 통제를 강화하고 전반적인 내부 통제 프레임워크를 강화하기 위한 전략을 적극적으로 구현하고 있습니다. |
이사의 책임 성명서
이사들은 이 요약중간재무제표가 영국이 채택한 국제회계기준 34 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며 중간경영보고서에 DTR 4.2.7에서 요구하는 정보에 대한 공정한 검토가 포함되어 있음을 확인합니다. 4.2.8R 및 DTR XNUMXR, 즉:
· 첫 XNUMX개월 동안 발생한 중요한 사건과 그것이 요약 재무제표에 미치는 영향, 그리고 회계연도의 나머지 XNUMX개월 동안의 주요 위험과 불확실성에 대한 설명 그리고
· 첫 XNUMX개월 동안의 중요한 관련 당사자 거래 및 마지막 연례 보고서에 설명된 관련 당사자 거래의 중요한 변경 사항.
British Land plc의 이사는 회사 웹사이트 www.britishland.com에 등재되어 있습니다.
이사회의 명령에 따라.
바베시 미스트리
최고 재무담당자(CFO)
12 11월 2023
The에 대한 독립적인 검토 보고서
영국 토지 회사 PLC
요약연결중간재무제표 보고
우리의 결론
우리는 6년 30월 2023일에 종료된 XNUMX개월 동안("기간") The British Land Company PLC의 반기 실적에서 The British Land Company PLC의 요약 연결 중간 재무제표("중간 재무제표")를 검토했습니다.
우리의 검토에 따르면, 중간재무제표가 모든 중요한 측면에서 영국이 채택한 국제회계기준 34, '중간재무보고' 및 공시 지침 및 영국 금융 행위 당국의 투명성 규칙 소스북.
중간재무제표는 다음과 같이 구성됩니다.
? 30년 2023월 XNUMX일 기준 연결 대차대조표;
? 당시 종료된 기간의 연결손익계산서 및 연결포괄손익계산서
? 당시 종료된 기간의 연결현금흐름표
? 종료되는 기간의 연결자본변동표 그리고
? 중간재무제표에 대한 주석.
The British Land Company PLC의 반기 실적에 포함된 중간 재무제표는 영국에서 채택한 국제 회계 기준 34, '중간 재무 보고' 및 영국 금융 행위 당국의 공개 지침 및 투명성 규칙 자료집에 따라 작성되었습니다. .
결론 근거
우리는 영국에서 사용하기 위해 Financial Reporting Council("ISRE(UK) 2410"). 중간 재무 정보의 검토는 주로 재무 및 회계 문제를 담당하는 사람에게 문의하고 분석 및 기타 검토 절차를 적용하는 것으로 구성됩니다.
검토는 감사에 관한 국제 표준(영국)에 따라 수행된 감사보다 범위가 훨씬 적기 때문에 감사에서 식별될 수 있는 모든 중요한 문제를 알게 될 것이라는 확신을 얻을 수 없습니다. 따라서 우리는 감사의견을 표명하지 않습니다.
우리는 반기실적에 포함된 기타 정보를 읽었으며, 여기에 중간재무제표 정보와 명백한 왜곡이나 중대한 불일치가 포함되어 있는지 고려했습니다.
계속기업에 관한 결론
이 보고서의 결론 근거 섹션에 설명된 감사에서 수행된 것보다 덜 광범위한 검토 절차에 따르면 이사가 회계의 계속 기업 기준을 부적절하게 채택했거나 이사들은 적절하게 공개되지 않은 계속 기업과 관련된 중요한 불확실성을 확인했습니다. 이 결론은 ISRE(UK) 2410에 따라 수행된 검토 절차를 기반으로 합니다. 그러나 미래의 사건이나 상황으로 인해 연결실체는 계속기업으로서 존속이 중단될 수 있습니다.
중간재무제표 및 검토에 대한 책임
우리의 책임과 이사의 책임
중간재무제표를 포함한 반기 실적은 이사의 책임이며 이사의 승인을 받았습니다. 이사들은 영국 금융행위감독청(Financial Conduct Authority)의 공개 지침 및 투명성 규칙 자료집에 따라 반기 결과를 준비할 책임이 있습니다. 중간 재무제표를 포함하여 반기 실적을 준비할 때 이사들은 그룹의 계속 기업으로서의 존속 능력을 평가하고, 해당되는 경우 계속 기업과 관련된 사항을 공개하고, 다음과 같은 경우를 제외하고 계속 기업 회계 기준을 사용할 책임이 있습니다. 이사들은 그룹을 청산하거나 영업을 중단할 의사가 있거나 그렇게 하는 것 외에는 현실적인 대안이 없습니다.
우리의 책임은 우리가 검토한 내용을 바탕으로 반기실적에 중간재무제표에 대한 결론을 표명하는 데 있습니다. 계속기업과 관련된 결론을 포함하여 우리의 결론은 이 보고서의 결론 근거 단락에 설명된 감사 절차보다 덜 광범위한 절차에 기초합니다. 결론을 포함한 이 보고서는 영국 금융행위감독청(Financial Conduct Authority)의 공개 지침 및 투명성 규칙 자료집을 준수할 목적으로만 회사를 위해 작성되었으며 다른 목적은 없습니다. 이러한 결론을 내릴 때 우리는 사전 서면 동의를 통해 명시적으로 동의한 경우를 제외하고는 다른 목적이나 이 보고서가 공개되거나 보고서가 전달될 수 있는 다른 사람에 대한 책임을 수락하거나 맡지 않습니다.
PricewaterhouseCoopers LLP
공인 회계사
런던
12 11월 2023
통합 소득 명세서
30년 2023월 XNUMX일까지 XNUMX개월 동안
30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 | 재 작성1 | ||||||||
주의 사항 | Underlying2 £ m | 자본 | 금액 | Underlying2 £ m | 자본 | 금액 | |||
수익 | 3 | 212 | 174 | 386 | 216 | - | 216 | ||
비용3 | 3 | (46) | (54) | (100) | (51) | - | (51) | ||
| 3 | 166 | 120 | 286 | 165 | - | 165 | ||
합작 투자(아래 참조) | 7 | 49 | (123) | (74) | 48 | (97) | (49) | ||
관리비 |
| (42) | - | (42) | (43) | - | (43) | ||
밸류에이션 움직임 | 4 | - | (201) | (201) | - | (189) | (189) | ||
투자부동산처분 및 투자재평가이익(손실) |
| - | 2 | 2 | - | (20) | (20) | ||
순금융(수수료) 수입 |
|
|
|
|
|
|
| ||
금융 소득 | 5 | - | 10 | 10 | 4 | 147 | 151 | ||
금융 비용 | 5 | (30) | - | (30) | (35) | - | (35) | ||
|
| (30) | 10 | (20) | (31) | 147 | 116 | ||
(손실) 세전이익 |
| 143 | (192) | (49) | 139 | (159) | (20) | ||
과세 |
| (1) | (11) | (12) | (1) | (11) | (12) | ||
(손실) 과세 후 기간의 이익 |
| 142 | (203) | (61) | 138 | (170) | (32) | ||
비지배지분에 귀속 |
| 1 | (1) | - | 1 | (1) | - | ||
회사 주주 귀속 |
| 141 | (202) | (61) | 137 | (169) | (32) | ||
주당 수입 : |
|
|
|
|
|
|
| ||
기본 | 2 |
|
| (6.6:XNUMX)p |
|
| (3.5:XNUMX)p | ||
희석 된 | 2 |
|
| (6.6:XNUMX)p |
|
| (3.5:XNUMX)p |
모든 결과는 지속적인 작업에서 파생됩니다.
30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 | 재 작성1 | ||||||||
주의 사항 | Underlying2 £ m | 자본 | 금액 | Underlying2 £ m | 자본 | 금액 | |||
합작 투자 결과 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
기초 이익 |
|
| 49 | - | 49 |
| 48 | - | 48 |
밸류에이션 움직임 | 4 |
| - | (126) | (126) |
| - | (126) | (126) |
자본조달수익 |
|
| - | 3 | 3 |
| - | 30 | 30 |
과세 |
|
| - | - | - |
| - | (1) | (1) |
| 7 |
| 49 | (123) | (74) |
| 48 | (97) | (49) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
2. 주석 2의 정의와 주석 11의 기초 이익과 IFRS 이익 간의 조정을 참조하십시오.
3. '비용'에는 임차인 채무자 손상 조항, 발생 소득, 임차인 인센티브 및 계약 임대료 인상 £11m(30년 2022월 2일 종료 XNUMX개월: £XNUMXm 크레딧)과 관련된 공제액이 포함됩니다.
연결포괄손익계산서
30년 2023월 XNUMX일까지 XNUMX개월 동안
| XNUMX 개월은 끝났다 | 재 작성1 XNUMX 개월은 끝났다 |
과세 후 기간의 손실 | (61) | (32) |
기타 포괄 손익 : |
|
|
후속 적으로 당기 손익으로 재 분류 될 수있는 항목 : |
|
|
현금 흐름 헤지 이익 |
|
|
- 합작 투자 | 6 | 4 |
| 6 | 4 |
|
|
|
외환차이를 손익계산서로 재분류 | (2) | - |
|
|
|
해당 기간의 기타포괄손익 | 4 | 4 |
해당 기간의 총포괄손실 | (57) | (28) |
비지배지분에 귀속 | - | - |
회사 주주 귀속 | (57) | (28) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
연결 대차대조표
30년 2023월 XNUMX일 현재
| 주의 사항 | 30 9월 2023 | 월 31 |
자산 |
|
|
|
비유동 자산 |
|
|
|
투자 및 개발 부동산 | 6 | 5,495 | 5,677 |
|
| 5,495 | 5,677 |
기타 비유동 자산 |
|
|
|
합작 투자에 대한 투자 | 7 | 2,157 | 2,206 |
다른 투자 |
| 56 | 58 |
재산, 식물 및 장비 |
| 22 | 22 |
금리 및 통화파생자산 | 9 | 144 | 144 |
|
| 7,874 | 8,107 |
유동 자산 |
|
|
|
거래 속성 | 6 | 22 | 22 |
채무자 | 8 | 47 | 34 |
법인세 |
| - | 2 |
현금 및 현금성 자산 | 9 | 152 | 125 |
|
| 221 | 183 |
총자산 |
| 8,095 | 8,290 |
부채 |
|
|
|
유동 부채 |
|
|
|
단기 차입금 및 초과인월 | 9 | (297) | (402) |
채권자 |
| (290) | (282) |
|
| (587) | (684) |
비유동 부채 |
|
|
|
사채 및 대출 | 9 | (1,940) | (1,865) |
기타 비유동 부채 |
| (117) | (145) |
이연 법인세 부채 |
| (6) | (4) |
이자율 및 통화파생부채 | 9 | (78) | (67) |
|
| (2,141) | (2,081) |
총 부채 |
| (2,728) | (2,765) |
순자산 |
| 5,367 | 5,525 |
주식 |
|
|
|
주식 자본 |
| 234 | 234 |
프리미엄 공유 |
| 1,309 | 1,308 |
합병준비금 |
| 213 | 213 |
기타 준비금 |
| 19 | 15 |
이익 잉여금 |
| 3,579 | 3,742 |
회사의 주주에게 귀속되는 지분 |
| 5,354 | 5,512 |
비 지배 지분 |
| 13 | 13 |
총 자본 |
| 5,367 | 5,525 |
|
|
|
|
EPRA 주당 순 유형 자산1 | 2 | 565p | 588p |
1. 참고 2의 정의를 참조하세요.
연결 현금 흐름표
30년 2023월 XNUMX일까지 XNUMX개월 동안
| 주의 사항 | XNUMX 개월은 끝났다 | 재 작성1 XNUMX 개월은 끝났다 |
임차인으로부터 받는 소득 |
| 183 | 190 |
항복 프리미엄을 받았습니다2 | 3 | 178 | - |
수수료 및 기타 수입 |
| 24 | 26 |
협력사 및 임직원에게 지급되는 운영비 |
| (106) | (101) |
운영에서 발생하는 현금 |
| 279 | 115 |
|
|
|
|
이자 지급 |
| (31) | (37) |
법인세 납부 |
| (3) | - |
합작투자로 인한 배당금 및 기타채권 | 7 | 37 | 34 |
영업활동으로 인한 순현금유입 |
| 282 | 112 |
|
|
|
|
투자 활동으로 인한 현금 흐름 |
|
|
|
개발 및 기타 자본 지출 |
| (141) | (128) |
투자부동산 매각 |
| 131 | 4 |
투자 부동산 구매 |
| (58) | (24) |
Paddington Central Joint Venture에 투자부동산 매각 |
| - | 685 |
투자 구매 |
| (2) | (14) |
합작투자에 대한 투자 및 대출 |
| (65) | (59) |
합작 투자로부터의 대출 상환 |
| - | 125 |
투자 활동과 관련하여 받은 간접세(지급) |
| (8) | 3 |
투자 활동으로 인한 순현금(유출) 유입 |
| (143) | 592 |
|
|
|
|
금융 활동으로 인한 현금 흐름 |
|
|
|
배당금 지급 |
| (102) | (106) |
비 지배 지분에 대한 배당금 |
| - | (1) |
금리파생상품에 대한 자본지급 |
| (12) | - |
리스부채 감소 |
| (3) | (3) |
은행 및 기타 차입금 감소 |
| (166) | (584) |
은행 및 기타 차입금 인출 |
| 171 | 34 |
재무활동으로 인한 순현금유출 |
| (112) | (660) |
|
|
|
|
현금 및 현금 등가물의 순증가 |
| 27 | 44 |
1월 XNUMX일의 현금 및 현금 등가물 |
| 125 | 105 |
30월 XNUMX일의 현금 및 현금성 자산 |
| 152 | 149 |
|
|
|
|
현금및현금등가물은 다음으로 구성됩니다. |
|
|
|
현금 및 단기 예금 |
| 124 | 118 |
세입자 보증금 |
| 28 | 31 |
1. 임차인 보증금에 대한 회계정책 변경으로 인해 전기 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
2. 받은 항복 프리미엄에는 Triton Square 149개의 항복 대가로 £30m(2022년 1월 29일에 종료된 30개월: £nil) 및 관련 VAT의 £2022m(3년 XNUMX월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월: £nil)이 포함됩니다. 자세한 내용은 참고 XNUMX을 참조하세요.
연결 자본 변동표
30년 2023월 XNUMX일까지 XNUMX개월 동안
6개월간 자기자본 변동(미감사)
| 공유 | 프리미엄 공유 | Hedging | 재평가 적립금 | 합병준비금 | 이익 잉여금 | 금액 | 비 지배 지분 | 금액 |
1년 2023월 XNUMX일 잔액 | 234 | 1,308 | 2 | 13 | 213 | 3,742 | 5,512 | 13 | 5,525 |
해당 기간의 총포괄(비용)이익 | - | - | (2) | 6 | - | (61) | (57) | - | (57) |
문제 공유 | - | 1 | - | - | - | - | 1 | - | 1 |
기간에 지급된 배당금 | - | - | - | - | - | (102) | (102) | - | (102) |
30년 2023월 XNUMX일 잔액 | 234 | 1,309 | - | 19 | 213 | 3,579 | 5,354 | 13 | 5,367 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
게시된 1년 2022월 XNUMX일 잔액 | 234 | 1,307 | 2 | 3 | 213 | 4,994 | 6,753 | 15 | 6,768 |
해당 기간의 총포괄(비용) 수익(재작성)1) | - | - | - | 4 | - | (32) | (28) | - | (28) |
문제 공유 | - | 1 | - | - | - | - | 1 | - | 1 |
지분과 지분의 공정가치 | - | - | - | - | - | 3 | 3 | - | 3 |
기간에 지급된 배당금 | - | - | - | - | - | (108) | (108) | - | (108) |
비 지배 지분에 대한 배당금 | - | - | - | - | - | - | - | (1) | (1) |
30년 2022월 XNUMX일 잔액(재작성)1) | 234 | 1,308 | 2 | 7 | 213 | 4,857 | 6,621 | 14 | 6,635 |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
전년도 자기자본 변동(감사)
| 공유 | 프리미엄 공유 | Hedging | 재평가 적립금 | 합병준비금 | 이익 잉여금 | 금액 | 비 지배 지분 | 금액 |
1년 2022월 XNUMX일 잔액 | 234 | 1,307 | 2 | 3 | 213 | 4,994 | 6,753 | 15 | 6,768 |
해당 연도의 총포괄(비용)소득 | - | - | - | 10 | - | (1,038) | (1,028) | (1) | (1,029) |
해당 연도에 발행된 주식 | - | 1 | - | - | - | - | 1 | - | 1 |
지분과 지분의 공정가치 | - | - | - | - | - | 1 | 1 | - | 1 |
해당 연도에 지급되는 배당금 | - | - | - | - | - | (215) | (215) | - | (215) |
자회사가 지급하는 배당금 | - | - | - | - | - | - | - | (1) | (1) |
31년 2023월 XNUMX일 잔액 | 234 | 1,308 | 2 | 13 | 213 | 3,742 | 5,512 | 13 | 5,525 |
계정에 대한 참고 사항
30년 2023월 XNUMX일까지 XNUMX개월 동안
1? 준비의 기초
30년 2023월 434일에 종료된 기간의 재무 정보는 2006년 회사법 31조에 정의된 법정 계정을 구성하지 않습니다. 2023년 498월 2일에 종료된 연도의 법정 계정 사본이 회사 등록 기관에 전달되었습니다. 해당 계정에 대한 감사인의 보고서는 적합하지 않았고, 감사인이 보고서에 적합하지 않은 채 강조하여 주의를 끌었던 사항에 대한 언급을 포함하지 않았으며, 감사법 제3(2006)항 또는 (XNUMX)항에 따른 진술을 포함하지 않았습니다. 회사법 XNUMX.
본 발표에 포함된 30년 2023월 34일에 종료되는 반기 보고 기간에 대한 요약 연결 중간 재무제표는 영국이 채택한 IAS XNUMX '에 따라 영국이 채택한 국제 회계 표준과 일치하는 회계 정책을 사용하여 계속기업 기준으로 작성되었습니다. 중간 재무 보고' 및 영국 금융행위감독청(Financial Conduct Authority)의 공개 지침 및 투명성 규칙 자료집을 따릅니다.
요약연결중간재무제표에는 연차보고서와 계정에 일반적으로 포함되는 유형의 모든 주석이 포함되어 있지 않습니다. 따라서 이 보고서는 31년 회사법의 요구 사항에 따라 영국이 채택한 국제 회계 표준에 따라 작성된 2023년 2006월 31일에 종료된 연도의 연차 보고서 및 회계와 함께 읽어야 합니다. 중간 보고 기간 동안 그룹이 발표한 모든 공개 발표. 2023년 XNUMX월 XNUMX일에 종료되는 회계연도의 그룹 감사 재무제표에 적용된 것과 동일한 회계 정책이 요약연결 중간재무제표에 적용되었습니다.
현 회계기간에 대해 다수의 새로운 기준과 기준 및 해석에 대한 개정이 발행되었습니다. IASB는 Pillar Two 모델 구현의 일부로 영국 승인 위원회에서 아직 채택하지 않은 IAS 12에 대한 좁은 범위의 개정안을 발표했습니다. 그룹은 현재 두 번째 원칙 및 관련 IAS 12 개정사항의 영향을 평가하고 있습니다. 발행되었지만 아직 유효하지 않은 다음 표준 및 해석에는 약정이 있는 부채 및 비유동 부채 분류에 관한 IAS 1 '재무제표 표시', 판매 및 재임대 계약에 관한 IFRS 16 '리스' 및 제한된 범위가 포함됩니다. 투자자와 관계기업 또는 합작투자 간의 자산 매각 또는 기여와 관련하여 IFRS 10 '연결재무제표'와 IAS 28 '관계기업 및 공동기업에 대한 투자'의 개정. 아직 유효하지 않은 이러한 기준서 개정은 연결실체의 실적에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.
중요한 회계 판단 및 추정 불확실성의 주요 원인
중간재무제표를 작성하려면 경영진이 중요한 회계 판단을 내리고 회계 정책의 적용과 보고된 자산과 부채, 수익과 지출 금액에 영향을 미치는 추정 불확실성의 주요 원인을 평가해야 합니다. 실제 결과는 이러한 추정치와 다를 수 있습니다.
중요한 회계 판단
그룹의 중요한 회계 판단은 31년 2023월 XNUMX일에 종료된 회계연도의 그룹 감사 재무제표에 공개된 내용과 일치합니다.
추정 불확실성의 주요 원인
31년 2023월 XNUMX일에 종료된 회계연도의 그룹 감사 재무제표에 요약된 바와 같이, 투자, 개발 및 부동산 거래의 평가, 임차인 채무자의 손상 충당금(발생 소득 포함) 및 임차인 인센티브가 추정 불확실성의 주요 원인으로 확인되었습니다.
30년 2023월 19일 현재, 그룹은 더 이상 임차인 채무자 및 임차인 인센티브의 손상 충당금을 추정 불확실성의 주요 원인으로 식별하지 않습니다. 그룹의 관점에서는 코로나XNUMX로 인해 발생한 이러한 잔액과 관련된 내재적 불확실성이 있기 때문입니다. 대유행으로 인해 더 이상 다음 회계연도 내에 이러한 자산의 장부금액에 중대한 영향을 미칠 가능성이 없습니다.
관심가는
중간재무제표는 계속기업을 기준으로 작성되었습니다. 대차대조표에 따르면 그룹은 주로 단기 차입금 및 £366m의 초과인월과 £297m의 이연 수입(현금 유출로 이어지지 않는 미리 지불한 분기별 임대료와 관련)으로 인해 £50m의 순 유동 부채 상태에 있습니다. 정상적인 사업 과정에서 향후 12개월 동안 현금 유출을 초래할 기타 현재 채권자. 이에 대비하여 그룹은 미사용 시설 및 현금 £1.7억에 접근할 수 있으며, 이는 그룹이 만기일에 이러한 유동 부채를 상환할 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 이사들에게 제공합니다. 이 평가를 수행하면서 이사들은 45년 30월 2023일 현재 부동산 가치가 33% 하락한 것과 동일한 그룹 부채 약정의 헤드룸(약속된 기대 기준으로 부동산 가치가 12% 하락한 경우)도 고려했습니다. 무담보 시설에 대한 이자 보상 약정이 없습니다. 미수금을 고려하기 전에 시설과 현금은 중간재무제표 승인일로부터 향후 XNUMX개월 동안의 예상 자본 지출, 부동산 운영 비용, 관리 비용, 만기 부채 및 이자를 충당하기에 충분할 것입니다.
주요 위험을 평가한 후, 이사들은 그룹이 현재의 경제 상황에도 불구하고 자금 조달 및 기타 비즈니스 위험을 만족스럽게 관리할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿으며, 회사와 그룹이 향후에도 계속 운영할 수 있는 적절한 자원을 보유하고 있다고 합리적으로 기대합니다. 이 중간재무제표 서명일로부터 최소 12개월입니다. 따라서 그들은 중간재무제표를 작성할 때 계속기업 회계기준을 채택하는 것이 적절하다고 생각합니다. 중간재무제표는 12년 2023월 XNUMX일 이사회에서 승인되었습니다.
회계정책의 변경
임대 할인
그룹은 임대인 용서와 관련된 IFRS 해석위원회(IFRIC) 의제 결정에 대응하여 31년 2023월 9일에 종료되는 그룹의 감사 재무제표에 설명된 대로 세입자에게 부여된 양허(또는 임대 용서)와 관련하여 회계 정책을 변경했습니다. 리스료 지급(IFRS 16 및 IFRS 30). 이러한 회계 정책 변경으로 인해 이 요약 연결 중간재무제표에 공개된 2022년 30월 2022일 비교 비교가 재작성되었습니다. 재작성은 2년 34월 32일까지 XNUMX개월 동안 이전에 인식된 상각비(임차인에게 이전에 부여된 양허)의 역전으로 인해 발생합니다. 전체 재작성 금액은 £XNUMXm이며 이후 기간 동안 손실이 감소합니다. 과세 £XNUMXm에서 £XNUMXm으로. 요약연결 중간재무제표 내 재작성으로 인해 다음과 같은 잔액이 변경되었습니다.
? 총 임대수입 그리고
? 합작투자 결과.
각 잔액에 대한 정량적 영향은 아래 표에 요약되어 있습니다.
세입자 보증금
그룹은 계약상의 사용 제한이 있는 요구불 예금과 관련된 IFRIC 의제 결정에 대응하여 31년 2023월 30일에 종료되는 그룹의 감사 재무제표에 자세히 설명된 대로 임차인 예금과 관련된 회계 정책을 변경했습니다. 이러한 회계 정책 변경으로 인해 연결 현금 흐름표에 공개된 2022년 5월 26일 비교 비교가 재작성되었습니다. 재작성으로 인해 그룹은 30년 2022월 30일 현재 임대 보증금 £2022m와 추가로 £27m의 서비스 요금 보증금을 현금 및 현금 등가물로 인식하게 되었습니다. 또한 그룹은 서비스 요금 수입 및 비용 관련 현금 흐름도 인식하여 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 세입자로부터 받은 소득과 공급업체 및 직원에게 지급된 운영비 각각 £XNUMXm에 대한 비교를 다시 작성했습니다.
각 잔액에 대한 정량적 영향은 아래 표에 요약되어 있습니다.
| 30 9월 2022 | 임대의 | 세입자 보증금 | 30 9월 2022 |
연결손익계산서(발췌) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
수익 | 215 | 1 | - | 216 |
합작 투자 | (50) | 1 | - | (49) |
과세 후 기간의 손실 | (34) | 2 | - | (32) |
|
|
|
|
|
연결현금흐름표(발췌) |
|
|
|
|
임차인으로부터 받는 소득 | 163 | - | 27 | 190 |
협력사 및 임직원에게 지급되는 운영비 | (74) | - | (27) | (101) |
1월 XNUMX일의 현금 및 현금 등가물 | 74 | - | 31 | 105 |
30월 XNUMX일의 현금 및 현금성 자산 | 118 | - | 31 | 149 |
현금 및 현금성 자산은 다음으로 구성됩니다. |
|
|
|
|
세입자 보증금 | - | - | 31 | 31 |
|
|
|
|
|
성능 측정(참고 2) |
|
|
|
|
기초 이익(표 A) | 136 | 2 | - | 138 |
기본 희석주당순이익(펜스) | 14.5 | 0.2 | - | 14.7 |
2? 성능 측정
주당 순이익
그룹은 기본 주당 이익, 유럽공공부동산협회('EPRA') 주당 이익 및 IFRS 주당 이익을 참조하여 재무 성과를 측정합니다. 각 성과지표에 대한 관련 이익 및 가중평균 주식수(희석 조정 포함)는 아래에 표시되어 있으며, 이들 간의 조정은 보충 공시(표 B)에 표시되어 있습니다.
EPRA 주당 이익은 투자 및 개발 부동산 재평가, 투자 및 자산 처분 거래 손익, 금융 상품의 공정 가치 변동 및 관련 항목을 제외하고 회사의 주주에게 귀속되는 과세 후 IFRS 이익인 EPRA 이익을 사용하여 계산됩니다. 폐업 비용 및 관련 과세.
기본 주당 이익은 기본 과세에 맞게 조정된 기본 이익을 사용하여 계산되며, 희석 측정법이 사용된 기본 공개 측정치입니다. 기본 이익은 세전 EPRA 수익 척도이며, 규모와 특성으로 인해 비정상적이거나 중요한 것으로 간주되는 항목에 대한 추가 회사 조정이 포함됩니다. 30년 2023월 25일까지 현재 기간에 미수금 임대료 149만 파운드, 미수금 보증금 54억 3만 파운드, 임차인 인센티브 손상 30만 파운드가 기본 이익 계산에서 제외되었습니다(자세한 내용은 참고 2022 참조). XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일까지의 이전 기간에는 회사 조정이 이루어지지 않았습니다.
| 30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 |
| 재 작성1 | ||||
주당 순이익 | 관련 수입 | 관련번호 | 수입 |
| 관련 수입 | 관련번호 | 수입 |
Underlying |
|
|
|
|
|
|
|
기본 기본 | 141 | 927 | 15.2 |
| 137 | 927 | 14.8 |
기본 희석 | 141 | 929 | 15.2 |
| 137 | 930 | 14.7 |
에프라 |
|
|
|
|
|
|
|
EPRA 기본 | 261 | 927 | 28.2 |
| 137 | 927 | 14.8 |
EPRA 희석 | 261 | 929 | 28.1 |
| 137 | 930 | 14.7 |
IFRS |
|
|
|
|
|
|
|
Basic | (61) | 927 | (6.6) |
| (32) | 927 | (3.5) |
희석 | (61) | 927 | (6.6) |
| (32) | 927 | (3.5) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
순 자산 가치
그룹은 EPRA 순유형자산('NTA'), 순재투자가치('NRV') 및 순처분가치('NDV')를 기준으로 재무상태를 측정합니다. 각 성과지표별 순자산과 주식수는 아래와 같습니다. IFRS 순자산과 3가지 EPRA 순자산 평가 지표 간의 조정 및 각 성과 지표에 대한 관련 주식 수는 보충 공시(표 B)에 나와 있습니다. EPRA NTA는 파생 상품의 시가 평가 및 관련 부채 조정, 무형 자산의 장부 가치, 부동산 및 파생 상품 평가에 대한 이연 과세를 제외하고 IFRS 순자산을 기반으로 하는 조치입니다. 이 지표에는 거래 자산에 대한 평가 잉여가 포함되며 주식 옵션의 희석 효과에 맞게 조정됩니다.
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||||
주당 순자산 가치 | 관련된 순자산 | 관련번호 | 순 자산 가치 |
| 관련된 순자산 | 관련번호 | 순 자산 가치 |
에프라 |
|
|
|
|
|
|
|
에프라 NTA | 5,278 | 934 | 565 |
| 5,487 | 933 | 588 |
에프라 NRV | 5,809 | 934 | 622 |
| 6,029 | 933 | 646 |
에프라 NDV | 5,549 | 934 | 594 |
| 5,658 | 933 | 606 |
IFRS |
|
|
|
|
|
|
|
Basic | 5,367 | 927 | 579 |
| 5,525 | 927 | 596 |
희석 | 5,367 | 934 | 575 |
| 5,525 | 933 | 592 |
총 회계 수익
또한, 그룹은 총회계수익률을 기준으로 재무성과를 측정합니다. 이는 주당 EPRA NTA의 움직임과 기간 시작 시 주당 EPRA NTA의 백분율로 해당 기간에 지급된 배당금으로 계산됩니다.
| 30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 |
| 30년 2022월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 | ||||
| 주당 NTA의 움직임 | 주당 배당금 지급 | 총 회계 수익 |
| 주당 NTA의 움직임 | 주당 배당금 지급 | 총 회계 수익 |
총 회계 수익 | (23) | 11.04 | (2.0의 %) |
| (32) | 11.60 | (2.8의 %) |
3? 수익과 비용
| 30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 |
| 재 작성1 | ||||
| Underlying | 캐피털 및 기타2 | 금액 |
| Underlying | 캐피털 및 기타 | 금액 |
임대료 미수금2 | 152 | 25 | 177 |
| 160 | - | 160 |
임차인 인센티브 확산 및 계약 |
|
|
|
|
|
|
|
임대료 인상 | 5 | - | 5 |
| 8 | - | 8 |
항복 프리미엄2 | 1 | 149 | 150 |
| - | - | - |
총 임대 소득 | 158 | 174 | 332 |
| 168 | - | 168 |
봉사료 수입 | 33 | - | 33 |
| 30 | - | 30 |
관리 및 성과 수수료 |
|
|
|
|
|
|
|
(합작 투자에서) | 9 | - | 9 |
| 6 | - | 6 |
기타 수수료 및 수수료 | 12 | - | 12 |
| 12 | - | 12 |
수익 | 212 | 174 | 386 |
| 216 | - | 216 |
|
|
|
|
|
|
|
|
봉사료 비용 | (28) | - | (28) |
| (26) | - | (26) |
부동산 운영비 | (19) | - | (19) |
| (18) | - | (18) |
무역채무자의 손상해제 | 11 | - | 11 |
| 3 | - | 3 |
임차인 인센티브 및 계약 임대료 인상의 손상에 대한 조항2 | - | (54) | (54) |
| (1) | - | (1) |
기타 수수료 및 수수료 비용 | (10) | - | (10) |
| (9) | - | (9) |
비용 | (46) | (54) | (100) |
| (51) | - | (51) |
| 166 | 120 | 286 |
| 165 | - | 165 |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
2. 25년 2023월 149일, 그룹은 투자 부동산 중 하나의 현행 임대 계약과 관련하여 항복 증서를 완료했습니다. 항복에 대한 대가는 완료일에 임차인이 지불한 프리미엄 £16m였습니다. IFRS 54의 요구사항에 따라 해약 거래는 리스의 변경으로 처리되었으며, 수령한 해약 프리미엄은 리스의 수정된 종료일을 나타내는 완료 시점의 손익계산서를 통해 전액 인식되었습니다. 수정 시점에 임대 계약에는 £25m의 임차인 인센티브 잔액이 있었고, 이러한 금액을 받을 권리는 임대 수정을 통해 소멸되었으며 손상은 완료 시점에 손익계산서를 통해 전액 인식되었습니다. 또한 수정 시점에 리스에는 XNUMX만 파운드의 이연 리스 프리미엄 잔액이 있었으며, 이는 수령한 해약 프리미엄에 따라 완료 시점의 손익계산서를 통해 전액 인식되었습니다. 이 거래의 독특하고 상당한 규모와 성격으로 인해 그리고 그룹의 회계 정책에 따라 거래의 모든 요소는 손익계산서의 자본금 및 기타 항목에 포함되었습니다.
4.부동산 평가 움직임
| XNUMX 개월은 끝났다 | XNUMX 개월은 끝났다 |
재산의 재평가 | (201) | (189) |
지분법을 사용하여 회계처리하는 합작투자가 보유한 부동산의 재평가 | (126) | (126) |
| (327) | (315) |
5?순금융
| XNUMX 개월은 끝났다 | XNUMX 개월은 끝났다 |
Underlying |
|
|
|
|
|
금융 비용 |
|
|
시설 및 초과인월 | (27) | (12) |
파생 상품 | 26 | 11 |
기타 대출 | (37) | (38) |
헤드리스에 따른 의무 | (2) | (2) |
| (40) | (41) |
개발이자 자본화 | 10 | 6 |
| (30) | (35) |
자금 조달 수입 |
|
|
예금, 증권 및 유동 투자 | - | 4 |
순 파이낸싱 비용 - 기본 | (30) | (31) |
|
|
|
캐피털 및 기타 |
|
|
|
|
|
자금 조달 수입 |
|
|
외화채무 환산 및 투자에 대한 평가동향 | - | 3 |
공정가치 헤지 부채에 대한 평가 움직임 | (10) | 26 |
공정가치 헤지 회계파생상품의 가치평가 움직임 | 5 | (22) |
헤지되지 않은 파생상품의 가치평가 움직임 | 15 | 140 |
| 10 | 147 |
순금융수익 - 자본금 및 기타 | 10 | 147 |
|
|
|
총 금융수익 | 10 | 151 |
총 금융 비용 | (30) | (35) |
순금융(수수료) 수입 | (20) | 116 |
개발 지출에 대한 이자는 30년 2023월 2.6일 기준 그룹의 가중 평균 이자율 30%(2022년 3.0월 30일: 2023%)로 자본화됩니다. 3.4년 30월 2022일 비례연결 가중평균 금리는 3.5%(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: XNUMX%)였다.
6?속성
재산 화해
| 30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 |
| 31년 2023월 XNUMX일 종료 | ||||
| 투자 및 개발 부동산 | 트레이딩 | 금액 |
| 투자 및 개발 부동산 | 트레이딩 | 금액 |
기간/연도 시작 시의 장부가치 | 5,677 | 22 | 5,699 |
| 7,032 | 18 | 7,050 |
추가 |
|
|
|
|
|
|
|
- 부동산 구입 | 58 | - | 58 |
| 158 | - | 158 |
- 개발비 | 91 | - | 91 |
| 152 | 4 | 156 |
- 자본화된 이자 및 인건비 | 9 | - | 9 |
| 13 | - | 13 |
- 자산 관리 계획에 대한 자본 지출 | 31 | - | 31 |
| 62 | - | 62 |
| 189 | - | 189 |
| 385 | 4 | 389 |
폐기 | (120) | - | (120) |
| (945) | - | (945) |
손익계산서에 재평가 포함 | (201) | - | (201) |
| (798) | - | (798) |
임차인 인센티브 및 계약의 움직임 | (50) | - | (50) |
| 3 | - | 3 |
해당 기간/연도말의 장부금액 | 5,495 | 22 | 5,517 |
| 5,677 | 22 | 5,699 |
리스 부채 |
|
| (101) |
|
|
| (102) |
사용권자산의 잉여가 적습니다.1 |
|
| (9) |
|
|
| (9) |
거래부동산 평가잉여금 |
|
| 6 |
|
|
| 7 |
기말/연도말 그룹 자산 포트폴리오 평가 |
|
| 5,413 |
|
|
| 5,595 |
비 지배 지분 |
|
| (13) |
|
|
| (13) |
주주에게 귀속되는 회계연도 말 그룹 자산 포트폴리오 평가 |
|
| 5,400 |
|
|
| 5,582 |
1. 관련 리스부채를 초과하는 사용권자산의 공정가치와 관련됩니다. 사용권자산의 공정가치는 리스계약기간에 따른 순임대현금흐름의 현재가치를 계산하여 결정됩니다. IFRS 16 사용권 자산은 외부적으로 평가되지 않으며 공정 가치는 경영진에 의해 결정되므로 위의 그룹 부동산 포트폴리오 평가액 £5,413m(31년 2023월 5,595일: £XNUMXm)에 포함되지 않습니다.
추가 사항에는 개발 과정에서 내재된 탄소와 그룹의 자산 포트폴리오 전반에 걸쳐 운영 탄소를 모두 줄이기 위한 지속 가능성 전략에 따라 기후 변화에 대응하는 자본 지출이 포함됩니다.
그룹의 전체 부동산 포트폴리오는 The Royal Institute of Chartered Surveyors가 발행한 RICS 평가 - 글로벌 표준 2022에 따라 공정 가치를 기준으로 외부 평가자에 의해 평가되었습니다. 평가자에게 제공되는 정보와 평가자가 사용하는 가정 및 평가 모델은 부동산 포트폴리오 팀, 부동산 책임자, 최고 재무 책임자(CFO) 및 최고 경영자(CEO)가 검토합니다. 평가자는 외부 감사인과 만나고 반년마다 감사위원회에 직접 참석합니다.
부동산 평가는 정확하지 않을 수 있는 평가자의 가정을 바탕으로 이루어지기 때문에 본질적으로 주관적입니다. 이러한 이유와 EPRA 지침에 따라 우리는 IFRS 3에 정의된 대로 부동산 포트폴리오의 가치 평가를 수준 13으로 분류했습니다. 가치 평가에 대한 입력은 IFRS 13에 의해 '관측 불가능'으로 정의됩니다. 이러한 주요 관찰 불가능한 입력은 순등가입니다. 투자 부동산의 수익률 및 예상 임대 가치, 개발 부동산의 완료 비용. 이러한 관찰할 수 없는 주요 입력 사항에 대한 추가 분석 및 민감도 공개가 아래에 포함되어 있습니다. 현 기간이나 전년도 비교에서 수준 간 이전은 없었습니다.
투자부동산에 사용되는 평가방법에는 변화가 없습니다.
3년 30월 2023일에 종료된 XNUMX개월 동안 그룹 부동산 포트폴리오 가치 평가의 공정 가치에 대한 관찰할 수 없는 입력(레벨 XNUMX)의 변화에 대한 영향에 대한 정보
| 공정 가치 |
| 가치 평가에 미치는 영향 |
| 가치 평가에 미치는 영향 |
| 가치 평가에 미치는 영향 | |||
|
| +5% ERV | -5% ERV |
| -25bps 네이 | +25bps 네이 |
| -5% 비용 | +5% 비용 | |
캠퍼스1 | 1,570 |
| 65 | (60) |
| 81 | (75) |
| - | - |
소매 및 런던 도시 물류 | 2,641 |
| 105 | (104) |
| 106 | (100) |
| - | - |
개발 | 1,202 |
| 102 | (100) |
| 106 | (97) |
| 36 | (37) |
그룹 자산 포트폴리오 평가 | 5,413 |
| 272 | (264) |
| 293 | (272) |
| 36 | (37) |
1. 공정가치로 거래되는 부동산을 포함합니다.
3년 30월 2023일에 종료된 XNUMX개월 동안 관찰할 수 없는 투입변수(레벨 XNUMX)를 사용한 공정 가치 측정에 대한 정보
투자 | 공정 가치 | 가치평가기법 | 평방피트당 ERV |
| 등가 수율 |
| 평방 피트당 완료 비용 | ||||||
Min | Max | 평균 |
| Min | Max | 평균 |
| Min | Max | 평균 | |||
캠퍼스 | 1,542 | 투자 방법론 | 20 | 136 | 62 |
| 4 | 8 | 6 |
| - | 158 | 30 |
소매 및 런던 도시 물류 | 2,641 | 투자 방법론 | 2 | 31 | 19 |
| 4 | 23 | 7 |
| - | 33 | 5 |
개발 | 1,202 | 잔여 방법론 | 29 | 106 | 74 |
| 5 | 7 | 5 |
| 145 | 1,503 | 725 |
금액 | 5,385 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
거래 속성 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
공정한 가치로 | 28 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
그룹 자산 포트폴리오 평가 | 5,413 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
다른 모든 요소가 동일할 경우:
? 등가 수익률이나 할인율이 높을수록 자산 평가가 감소합니다.
? 현재 또는 예상되는 미래 임대 흐름의 증가는 자본 가치를 증가시키는 효과를 갖습니다. 그리고
? 완료 비용이 증가하면 자산 평가가 감소합니다.
그러나 시장 상황에 의해 부분적으로 결정되고 이러한 변화에 영향을 미칠 수 있는 관찰할 수 없는 입력 사이에는 상호 관계가 있습니다.
추가 재산 계약 정보
£1,124m(31년 2023월 1,135일: £638m) 상당의 부동산에는 담보권이 적용되었으며, 비소구 회사의 기타 자산은 £31m(2023년 612월 1,762일: £31m)에 달하여 총 £2023m(1,747년 XNUMX월 XNUMX일)에 달했습니다. : £XNUMXm).
7?합작 투자
합작 투자 기간의 요약 동향
| 공평 | 융자 | 금액 |
1년 2023월 XNUMX일 | 1,419 | 787 | 2,206 |
추가 | 21 | 57 | 78 |
폐기 | (23) | 1 | (22) |
과세 후 (손실) 이익의 지분 | (92) | 18 | (74) |
분배 및 배당금: |
|
|
|
- 수익 | (36) | (1) | (37) |
헤징 및 교환 움직임 | 6 | - | 6 |
30년 2023월 XNUMX일 | 1,295 | 862 | 2,157 |
합작 투자 기간에 대한 요약 손익계산서
| XNUMX 개월은 끝났다 |
| 재 작성1 | ||
| £ m | £ m |
| £ m | £ m |
수익 | 242 | 111 |
| 216 | 104 |
비용 | (76) | (34) |
| (63) | (30) |
| 166 | 77 |
| 153 | 74 |
|
|
|
|
|
|
관리비 | (3) | (1) |
| (3) | (1) |
순 금융 비용 | (62) | (27) |
| (53) | (25) |
기초 이익 | 101 | 49 |
| 97 | 48 |
|
|
|
|
|
|
순 평가 움직임 | (272) | (126) |
| (285) | (126) |
자본조달수익 | 11 | 3 |
| 89 | 30 |
과세 전 손실 | (160) | (74) |
| (99) | (48) |
|
|
|
|
|
|
과세 | - | - |
| (4) | (1) |
과세 후 손실 | (160) | (74) |
| (103) | (49) |
|
|
|
|
|
|
통제와 통제 사이의 손실 분할 |
|
|
|
|
|
비지배지분에 귀속 | - | - |
| - | - |
회사 주주 귀속 | (160) | (74) |
| (103) | (49) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
8?채무자
| 9월 30 | 월 31 |
무역 및 기타 채무자 | 28 | 22 |
선불 및 발생 소득 | 19 | 12 |
| 47 | 34 |
9?순부채
9.1 순부채의 공정가치와 장부가치
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||||
| 공정 가치 | 책 값 | 차이 |
| 공정 가치 | 책 값 | 차이 |
사채 및 무담보 채권 | 1,392 | 1,506 | (114) |
| 1,533 | 1,627 | (94) |
은행채 및 기타 변동금리부채 | 736 | 731 | 5 |
| 645 | 640 | 5 |
총 부채 | 2,128 | 2,237 | (109) |
| 2,178 | 2,267 | (89) |
이자율 및 통화파생부채 | 78 | 78 | - |
| 67 | 67 | - |
금리 및 통화파생자산 | (144) | (144) | - |
| (144) | (144) | - |
현금 및 현금성 자산 | (152) | (152) | - |
| (125) | (125) | - |
총 순 부채 | 1,910 | 2,019 | (109) |
| 1,976 | 2,065 | (89) |
비지배지분에 귀속되는 순부채 | 1 | 1 | - |
| 1 | 1 | - |
주주에게 귀속되는 순부채 | 1,911 | 2,020 | (109) |
| 1,977 | 2,066 | (89) |
|
|
|
|
|
|
|
|
총 순 부채 | 1,910 | 2,019 | (109) |
| 1,976 | 2,065 | (89) |
임대 계약에 따른 지불 금액 | 122 | 122 | - |
| 126 | 126 | - |
순부채(리스부채 포함) | 2,032 | 2,141 | (109) |
| 2,102 | 2,191 | (89) |
비지배지분에 귀속되는 순부채(리스부채 포함) | 1 | 1 | - |
| 1 | 1 | - |
회사의 주주에게 귀속되는 순부채(리스부채 포함) | 2,033 | 2,142 | (109) |
| 2,103 | 2,192 | (89) |
사채 및 무담보사채의 공정가치는 당사로부터 공시되는 시장가격을 이용하여 산정되었습니다. broker에스. 은행 부채와 기타 변동 금리 부채는 축소된 마진으로 재협상이 가능하다는 가정 하에 평가되었습니다. 파생상품의 가치는 독립 재무 자문가에 의해 적절한 시장 할인율을 사용하여 예상 미래 현금 흐름의 현재 가치를 계산하여 평가되었습니다. 단기채무자와 채권자 및 기타 투자자산은 공정가치가 장부가액과 동일하다는 근거로 공시에서 제외되었습니다.
9.2 가치에 대한 대출('LTV')
LTV는 비지배지분을 제외한 부동산 및 투자의 총액에서 현금, 단기 예금 및 유동 투자를 제외한 총 부채의 원금 가치의 비율입니다.
EPRA LTV는 표 E에 공개되어 있습니다.
그룹 LTV
| 30 9월 2023 | 월 31 |
그룹 LTV | 28.0% | 27.4% |
|
|
|
총 부채의 원금 | 2,255 | 2,250 |
비지배지분에 귀속되는 부채 감소 | - | - |
현금 및 단기예금 감소(현금흐름표)1 | (124) | (99) |
비지배지분에 귀속되는 현금 추가 | 1 | 1 |
LTV 계산을 위한 총 순부채 | 2,132 | 2,152 |
그룹자산 포트폴리오 평가(주6) | 5,413 | 5,595 |
합작투자에 대한 투자(주7) | 2,157 | 2,206 |
기타 투자 및 유형자산(대차대조표)2 | 60 | 61 |
비지배지분에 귀속되는 자산 및 투자 감소 | (13) | (13) |
LTV 계산을 위한 총 자산 | 7,617 | 7,849 |
1. 현금 및 단기 예금에는 £28m(31년 2023월 26일: £XNUMXm)의 임차인 예금이 제외됩니다.
2. 총 대차대조표당 £18m(31년 2023월 19일: £78m)에 달하는 기타 투자와 공장, 자산 및 장비 간의 차이 £31m(2023년 80월 XNUMX일: £XNUMXm)는 다음과 같이 인식된 사용권 자산과 관련됩니다. LTV 계산 목적상 총자산에 포함되지 않는 유형자산으로 분류되는 리스입니다.
비례통합 LTV
| 30 9월 2023 | 월 31 |
비례통합 LTV | 36.9% | 36.0% |
|
|
|
총 부채의 원금 | 3,462 | 3,448 |
비지배지분에 덜 귀속됨 | - | - |
적은 현금과 단기 예금1 | (232) | (228) |
비지배지분에 귀속되는 현금 추가 | 1 | 1 |
비례 LTV 계산을 위한 총 순부채 | 3,231 | 3,221 |
그룹자산 포트폴리오 평가(주6) | 5,413 | 5,595 |
합작 투자의 재산 지분 | 3,304 | 3,316 |
기타 투자 및 유형자산(대차대조표)2 | 60 | 61 |
비지배지분에 귀속되는 자산 감소 | (13) | (13) |
비례 LTV 계산을 위한 총 자산 | 8,764 | 8,959 |
1. 현금 및 단기 예금에는 £51m(31년 2023월 49일: £XNUMXm)의 임차인 예금이 제외됩니다.
2. 총 대차대조표당 £18m(31년 2023월 19일: £78m)에 달하는 기타 투자와 공장, 자산 및 장비 간의 차이 £31m(2023년 80월 XNUMX일: £XNUMXm)는 다음과 같이 인식된 사용권 자산과 관련됩니다. LTV 계산 목적상 총자산에 포함되지 않는 유형자산으로 분류되는 리스입니다.
9.3 순부채 대 EBITDA
EBITDA에 대한 순부채는 현금, 단기 예금 및 유동 투자를 제외한 총 부채 원금과 이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 수익(EBITDA)의 비율입니다.
그룹 비율에는 비소구권 및 합작회사 차입금이 제외되며, 비소구회사 및 합작회사로부터의 분배금 및 기타 채권이 포함됩니다.
그룹 순부채 - EBITDA
| 30 9월 2023 | 월 31 |
그룹 순부채 - EBITDA | SR 6.0x | SR 6.4x |
|
|
|
총부채 원금 | 2,255 | 2,250 |
비소구대출 감소 | (297) | (298) |
현금 및 단기예금 감소(현금흐름표)1 | (124) | (99) |
비소구회사에 귀속되는 현금 추가 | 24 | 37 |
그룹 순부채 대 EBITDA 계산에 대한 총 순부채 | 1,858 | 1,890 |
기초 이익(표 A) | 142 | 264 |
플러스 순 금융 비용(참고 5) | 30 | 60 |
합작 투자 및 비소구 기업으로 인한 기본 이익 감소2 | (76) | (144) |
합작 투자 회사 및 비소구 회사로부터의 분배금 및 기타 채권3 | 57 | 107 |
감가상각비 및 상각비 추가(표 A) | 3 | 7 |
그룹 순부채 대 EBITDA 계산에 대한 총 EBITDA | 156 | 294 |
연간화 조정 | x2 | - |
그룹 순부채 대 EBITDA 계산에 대한 연간 EBITDA | 312 | 294 |
1. 현금 및 단기 예금에는 £28m(31년 2023월 26일: £XNUMXm)의 임차인 예금이 제외됩니다.
2. 연결 손익계산서에 공개된 합작 투자로 인한 기본 이익 £49m(31년 2023월 92일: £27m) 및 비소구 기업으로 인한 기본 이익 £31m(2023년 52월 XNUMX일: £XNUMXm).
3. 연결 현금흐름표와 비소구 기업의 분배금 및 기타 미수금 £37m(31년 2023월 73일: £20m)에 공개된 합작 투자의 분배금 및 기타 미수금 £31m(2023년 34월 XNUMX일: £XNUMXm).
EBITDA에 비례적으로 통합된 순부채
| 30 9월 2023 | 월 31 |
EBITDA에 비례적으로 통합된 순부채 | SR 8.0x | SR 8.4x |
|
|
|
총부채 원금 | 3,462 | 3,448 |
적은 현금과 단기 예금1 | (232) | (228) |
비지배지분에 귀속되는 현금 추가 | 1 | 1 |
EBITDA 계산에 대한 비례 순부채를 위한 총 순부채 | 3,231 | 3,221 |
기초 이익(표 A) | 142 | 264 |
플러스 순 금융 비용(표 A) | 57 | 111 |
감가상각비 및 상각비 추가(표 A) | 3 | 7 |
EBITDA 계산에 대한 비례 순부채를 위한 총 EBITDA | 202 | 382 |
연간화 조정 | x2 | - |
EBITDA 계산에 비례하는 순부채를 위한 연간 총 EBITDA | 404 | 382 |
1. 현금 및 단기 예금에는 £51m(31년 2023월 49일: £XNUMXm)의 임차인 예금이 제외됩니다.
9.4 영국 토지 무담보 금융 약정
그룹 무담보 부채에 적용되는 두 가지 금융 약정은 다음과 같습니다.
| 30 9월 2023 | 월 31 |
순차입금은 조정자본 및 적립금의 175%를 초과하지 않습니다. | 39% | 38% |
|
|
|
총부채 원금 | 2,255 | 2,250 |
부분 소유 자회사의 차입금 관련 비율이 적음/ | - | - |
현금 및 단기예금 감소(현금흐름표)1 | (124) | (99) |
또한 부분 소유 자회사의 현금 및 예금 관련 비율/ | 1 | 1 |
순차입금 | 2,132 | 2,152 |
자본 및 준비금 공유(대차대조표) | 5,367 | 5,525 |
이연법인세부채(표 A) | 8 | 6 |
거래재산 잉여(표 A) | 1 | 7 |
예외적인 재융자 비용(아래 참조) | 154 | 161 |
금융상품의 공정가치 조정(표 A) | (94) | (44) |
비지배지분에 귀속되는 적립금 감소(대차대조표) | (13) | (13) |
조정 자본 및 준비금 | 5,423 | 5,642 |
1. 현금 및 단기 예금에는 £28m(31년 2023월 26일: £XNUMXm)의 임차인 예금이 제외됩니다.
무담보 부채 금융 약정을 위한 조정 자본 및 준비금 계산 시, 154년 31월 2023일에 종료된 연도의 재융자와 관련된 누적 순 상각 예외 항목을 반영하기 위해 £161m(31년 2005월 2006일: £2007m)의 조정이 있습니다. , XNUMX년과 XNUMX년.
| 30 9월 2023 | 월 31 |
순 무담보 차입금은 무담보 자산의 70%를 초과하지 않아야 합니다. | 33% | 32% |
|
|
|
총부채 원금 | 2,255 | 2,250 |
담보 이익이 적용되지 않는 현금 및 예금 감소(담보 이익 £124m이 적용되는 현금 £7억 XNUMX만 감소) | (117) | (86) |
담보 및 무소구 차입금의 원금이 적음 | (932) | (933) |
순 무담보 차입금 | 1,206 | 1,231 |
그룹자산 포트폴리오 평가(주6) | 5,413 | 5,595 |
합작투자에 대한 투자(주7) | 2,157 | 2,206 |
기타 투자 및 유형자산(대차대조표)1 | 60 | 61 |
합작 투자에 대한 투자 감소(주7) | (2,157) | (2,206) |
담보자산이 적은 자산(주6) | (1,762) | (1,747) |
담보가 없는 자산 | 3,711 | 3,909 |
1. 총 대차대조표당 £18m(31년 2023월 19일: £78m)에 달하는 기타 투자와 공장, 자산 및 장비 간의 차이 £31m(2023년 80월 XNUMX일: £XNUMXm)는 다음과 같이 인식된 사용권 자산과 관련됩니다. 약정 계산 목적상 담보가 없는 자산에 포함되지 않은 자산, 식물 및 장비로 분류되는 리스입니다.
9.5 공정가치 서열체계
아래 표는 공정가치로 측정되는 금융상품을 평가방법별로 분석한 것입니다. 다양한 수준은 다음과 같이 정의됩니다.
레벨 1 : 동일한 자산 또는 부채에 대한 활성 시장의 공시 가격(조정되지 않음).
레벨 2 : 자산이나 부채에 대해 직접적으로(즉, 가격) 또는 간접적으로(즉, 가격에서 파생) 관찰할 수 있는 공시 가격 이외의 투입물은 수준 1에 포함됩니다.
레벨 3 : 관찰 가능한 시장 데이터를 기반으로 하지 않는 자산 또는 부채에 대한 투입물(관측할 수 없는 투입물).
이자율 및 통화파생상품의 공정가치는 추정미래현금흐름의 현재가치를 사용하여 결정되며, 보고기간말 현재의 공시이자율과 적정환율로부터 도출된 적용가능한 수익률곡선을 기초로 할인됩니다.
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||||||
| 레벨 1 | 레벨 2 | 레벨 3 | 금액 |
| 레벨 1 | 레벨 2 | 레벨 3 | 금액 |
금리 및 통화파생자산 | - | (144) | - | (144) |
| - | (144) | - | (144) |
기타 투자 - 손익을 통한 공정 가치 | - | - | (48) | (48) |
| - | - | (48) | (48) |
자산 | - | (144) | (48) | (192) |
| - | (144) | (48) | (192) |
이자율 및 통화파생부채 | - | 78 | - | 78 |
| - | 67 | - | 67 |
부채 | - | 78 | - | 78 |
| - | 67 | - | 67 |
금액 | - | (66) | (48) | (114) |
| - | (77) | (48) | (125) |
해당 기간 동안 레벨 간 이동이 발생하지 않았습니다.
10?배당
30년 2023월 12.16일에 종료되는 5개월 동안의 중간 배당금은 2024p입니다. 지급은 24년 2023월 XNUMX일 영업 종료 시 등록된 주주들에게 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 지급될 예정입니다. 중간 배당금은 재산 소득 분배(PID)이며 SCRIP 대안은 제공되지 않습니다.
2023년 최종 배당금은 주당 11.04p 펜스, 총 £102m입니다. 28년 2023월 2023일에 지급되었습니다. 87년 최종 배당금 전체는 PID였으며 증서 대안은 제공되지 않았습니다. £15m가 주주들에게 지급되었고 £XNUMXm의 원천세가 유보되었습니다.
11?세그먼트 정보
영업 부문
그룹은 중기적으로 수행할 것으로 예상되는 부문에 따라 투자 및 자산 관리에 자원을 할당합니다.
사업 관리에 사용되는 부문 수익, 부문 결과 및 부문 자산의 척도인 관련 총 임대 소득, 순 임대 소득, 영업 결과 및 부동산 자산은 아래에 명시되어 있습니다. 경영진은 원칙적으로 비례 연결 기준에 따라 사업 성과를 검토합니다. 여기에는 그룹의 합작 투자 지분이 포함되며 그룹 자회사의 비지배 지분은 제외됩니다. 부문정보 목적의 최고영업의사결정자는 집행위원회입니다.
총 임대수입은 건물 임대에서 파생됩니다. 영업결과는 순임대수익, 수수료수익, 관리비 등을 차감한 순액입니다. 두 기간 모두 그룹 매출의 10%를 초과한 고객은 없습니다.
1년 2023월 XNUMX일부터 그룹은 진화하는 전략에 맞춰 소매 및 주문 처리 운영 부문의 이름을 Retail & London Urban Logistics로 변경했습니다. 이러한 변화로 인해 부문 결과나 자산의 배분에 변화가 없었습니다.
세그먼트 결과
| 30월 XNUMX일 XNUMX개월 종료 | ||||||||||
| 캠퍼스 |
| 소매업 및 런던 도시물류 |
| 할당되지 않은 |
| 금액 | ||||
| 2023 | 2022 |
| 2023 | 재 작성1 2022 |
| 2023 | 2022 |
| 2023 | 재 작성1 2022 |
총 임대 소득 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
영국 토지 그룹 | 48 | 65 |
| 109 | 101 |
| - | - |
| 157 | 166 |
합작 투자 지분 | 55 | 54 |
| 29 | 29 |
| - | - |
| 84 | 83 |
금액 | 103 | 119 |
| 138 | 130 |
| - | - |
| 241 | 249 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
순 임대 수입 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
영국 토지 그룹 | 42 | 63 |
| 109 | 88 |
| - | - |
| 151 | 151 |
합작 투자 지분 | 49 | 49 |
| 26 | 24 |
| - | - |
| 75 | 73 |
금액 | 91 | 112 |
| 135 | 112 |
| - | - |
| 226 | 224 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
운영실적 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
영국 토지 그룹 | 51 | 58 |
| 108 | 92 |
| (26) | (28) |
| 133 | 122 |
합작 투자 지분 | 43 | 54 |
| 25 | 19 |
| (2) | (1) |
| 66 | 72 |
금액 | 94 | 112 |
| 133 | 111 |
| (28) | (29) |
| 199 | 194 |
과세 전 기초 이익 조정 |
XNUMX 개월은 끝났다 | 재 작성1 XNUMX 개월은 끝났다 |
영업결과 - 비례연결(표 A) | 199 | 194 |
순 금융 비용 - 비례 통합(표 A) | (57) | (56) |
기초 이익 | 142 | 138 |
과세 전 손실 조정 |
|
|
기초 이익 | 142 | 138 |
캐피털 및 기타 | (192) | (159) |
비지배지분에 귀속되는 기초이익 | 1 | 1 |
과세 전 총 손실 | (49) | (20) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
위의 운영 결과 중 £199m(30년 2022월 194일 종료 XNUMX개월: 재작성 £XNUMXm)이 영국 내에서 파생되었습니다.
세그먼트 자산
| 캠퍼스 |
| 소매 및 런던 도시 물류 |
| 금액 | |||
| 30 9월 2023 | 월 31 |
| 30 9월 2023 | 월 31 |
| 30 9월 2023 | 월 31 |
재산 자산 |
|
|
|
|
|
|
|
|
영국 토지 그룹 | 2,728 | 2,972 |
| 2,681 | 2,619 |
| 5,409 | 5,591 |
합작 투자 지분 | 2,663 | 2,687 |
| 641 | 629 |
| 3,304 | 3,316 |
금액 | 5,391 | 5,659 |
| 3,322 | 3,248 |
| 8,713 | 8,907 |
순자산 조정
영국 토지 그룹 | 30 9월 2023 | 월 31 |
재산 자산 | 8,713 | 8,907 |
기타 비유동자산 - 비례연결 | 78 | 141 |
비유동 자산 | 8,791 | 9,048 |
|
|
|
기타 순유동부채 - 비례연결 | (360) | (384) |
EPRA 순부채(표 A) | (3,153) | (3,127) |
기타 비유동 부채 | - | (50) |
에프라 NTA | 5,278 | 5,487 |
비 지배 지분 | 13 | 13 |
EPRA 조정(표 A) | 76 | 25 |
IFRS 순자산 | 5,367 | 5,525 |
12?특수관계자 거래
지난 연차보고서에 기술된 특수관계자거래에는 중요한 변화가 없습니다.
13?우발부채
그룹과 합작 투자 회사는 일반적인 비즈니스 과정에서 발생하는 법적 청구, 보증 및 보증과 관련하여 우발 책임을 집니다. 우발부채로 인해 중요한 부채가 발생할 것으로 예상되지 않습니다.
14? 자본금과 준비금을 공유하세요
| £ m | 보통주 각 25p |
발행, 호출 및 전액 지불 |
|
|
1년 2023월 XNUMX일 | 234 | 938,334,977 |
문제 공유 | - | 181,601 |
30년 2023월 XNUMX일 | 234 | 938,516,578 |
30년 2023월 25일 현재 발행된 7,376p 보통주 중 ESOP 신탁이 31주(2023년 7,376월 11,266,245일: 31주), 자기주식 2022주(11,266,245년 927,242,957월 31일: 2023주), 무상발행주가 926,997,041주(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: XNUMX주)입니다. XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: XNUMX). 당기 중 ESOP 신탁이 자사주를 취득한 것은 없습니다. 발행된 주식은 모두 전액 지급되었습니다.
15? 후속 이벤트
대차대조표일 이후 중요한 후속사건은 발생하지 않았습니다.
보충 공개
표 A: 요약 손익계산서 및 대차대조표
30년 2023월 XNUMX일에 종료된 XNUMX개월 동안의 비례연결을 기반으로 한 요약 손익계산서
다음 추정 정보는 감사를 거치지 않았으며 연결 기본 명세서나 그에 대한 주석의 일부를 구성하지 않습니다. 이는 비지배지분을 제외하고 계열별로 포함된 합작투자 결과에 대한 지분을 포함하여 그룹의 결과를 표시합니다.
| 30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 |
| 재 작성1 | ||||||
| 그룹 | 합작 투자 | 비지배지분 감소 | 비례 연결 £ m |
| 그룹 | 합작 투자 | 비지배지분 감소 | 비례 연결 |
총 임대 소득2 | 163 | 85 | (2) | 246 |
| 172 | 83 | (2) | 253 |
부동산 운영비3 | (8) | (8) | 1 | (15) |
| (16) | (9) | 1 | (24) |
순 임대 수입 | 155 | 77 | (1) | 231 |
| 156 | 74 | (1) | 229 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
관리비4 | (42) | (1) | - | (43) |
| (43) | (1) | - | (44) |
순수수료 및 기타소득 | 11 | - | - | 11 |
| 9 | - | - | 9 |
무 기어 소득 반환 | 124 | 76 | (1) | 199 |
| 122 | 73 | (1) | 194 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
순 금융 비용 | (30) | (27) | - | (57) |
| (31) | (25) | - | (56) |
기초 이익 | 94 | 49 | (1) | 142 |
| 91 | 48 | (1) | 138 |
기본 과세 | (1) | - | - | (1) |
| (1) | - | - | (1) |
과세 후 기초 이익 |
|
|
| 141 |
| 90 | 48 | (1) | 137 |
밸류에이션 움직임 |
|
|
| (327) |
|
|
|
| (315) |
기타자본 및 조세(순)5 |
|
|
| 129 |
|
|
|
| 150 |
회사의 주주에게 귀속되는 결과 |
|
|
| (57) |
|
|
|
| (28) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
2. 그룹 총 임대 소득에는 서비스 요금 소득과 관련된 모든 포함 임대료의 5만 파운드(30년 2023월 4일에 종료된 25개월: 30만 파운드)가 포함되며, 미수금 임대료 2023만 파운드(149년 30월 2023일에 종료된 3개월: XNUMX파운드)와 XNUMX만 파운드는 제외됩니다. XNUMX억 XNUMX만 달러(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 종료 XNUMX개월: £XNUMX)의 해약 프리미엄이 손익계산서의 자본금 및 기타 열 내에서 수령되었습니다(참고 XNUMX 참조).
3. 그룹 자산 운영 비용에는 손익계산서의 자본금 및 기타 열 내 임차인 인센티브 손상 및 약정 임대료 인상에 대한 조항 54만 파운드(30년 2023월 3일 종료 XNUMX개월: 없음)가 제외됩니다(참고 XNUMX 참조).
4. 관리 비용에는 감가상각비 및 상각비 £3m(30년 2023월 4일 종료 XNUMX개월: £XNUMXm)이 포함됩니다.
5. 기타포괄손익, 주식선택권 희석 변동 및 EPRA NTA에서 제외되는 항목의 변동이 포함됩니다.
30년 2023월 XNUMX일 현재 비례 연결을 기준으로 한 요약 대차대조표
다음 추정 정보는 감사를 거치지 않았으며 연결 기본 명세서나 그에 대한 주석의 일부를 구성하지 않습니다. 이는 비지배지분을 제외하고 계열별로 포함된 합작투자 결과에 대한 지분을 포함하여 그룹의 결과를 표시합니다.
| 그룹 | 합작 투자 지분 | 비지배지분 감소 | 공유 옵션 | 파생상품 및 관련 부채 조정에 대한 시가평가 | 헤드리스 | 거래부동산 평가잉여금 | 무형자산과 이연법인세 | 에프라 NTA | 에프라 NTA |
캠퍼스 속성 | 2,773 | 2,695 | - | - | - | (78) | 1 | - | 5,391 | 5,659 |
소매업 및 London Urban Logistics 부동산 | 2,744 | 631 | (13) | - | - | (40) | - | - | 3,322 | 3,248 |
총 속성1 | 5,517 | 3,326 | (13) | - | - | (118) | 1 | - | 8,713 | 8,907 |
에 대한 투자 | 2,157 | (2,157) | - | - | - | - | - | - | - | - |
다른 투자 | 56 | - | - | - | - | - | - | (8) | 48 | 50 |
기타순(부채)자산 | (338) | (128) | 1 | 17 | - | 118 | - | - | (330) | (343) |
이연 법인세 | (6) | (2) | - | - | - | - | - | 8 | - | - |
순 부채 | (2,019) | (1,039) | (1) | - | (94) | - | - | - | (3,153) | (3,127) |
순자산 | 5,367 | - | (13) | 17 | (94) | - | 1 | - | 5,278 | 5,487 |
주당 EPRA NTA(주2) |
|
|
|
|
|
|
|
| 565p | 588p |
1. 총 부동산 가치 £8,713m(31년 2023월 8,907일: £9m)에는 £31m(2023년 9월 XNUMX일: £XNUMXm)의 사용권 자산 순 임대 부채가 포함되며, 이는 실질적으로 다음과 관련됩니다. 임대 계약에 따라 보유하는 부동산. 사용권자산의 공정가치는 리스계약 기간에 걸쳐 순임대현금흐름의 현재가치를 계산하여 결정됩니다.
EPRA 순 유형 자산 이동
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||
| £ m | 주당 펜스 |
| £ m | 주당 펜스 |
EPRA NTA 개설 | 5,487 | 588 |
| 6,806 | 730 |
소득 반환 | 141 | 15 |
| 263 | 28 |
자본 수익률 | (248) | (27) |
| (1,367) | (147) |
배당금 지급 | (102) | (11) |
| (215) | (23) |
EPRA NTA 종료 | 5,278 | 565 |
| 5,487 | 588 |
표 B: EPRA 성과 측정
EPRA 성과 측정 요약 표
| XNUMX 개월은 끝났다 |
| 재 작성1 | ||
| £ m | 주당 펜스 |
| £ m | 주당 펜스 |
EPRA 수입 - 기본 | 261 | 28.2 |
| 137 | 14.8 |
- 희석 | 261 | 28.1 |
| 137 | 14.7 |
|
| 백분율 |
|
| 백분율 |
EPRA 순 초기 수율 |
| 5.4% |
|
| 4.5% |
EPRA '충전' 순 초기 수익률 |
| 6.0% |
|
| 5.2% |
EPRA 공실률 |
| 6.7% |
|
| 6.1% |
EPRA 비용 비율(직접 공석 비용 포함) |
| 14.8% |
|
| 19.5% |
EPRA 비용 비율(직접 공석 비용 제외) |
| 7.0% |
|
| 13.7% |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||
| £ m | 주당 펜스 |
| £ m | 주당 펜스 |
에프라 NTA | 5,278 | 565 |
| 5,487 | 588 |
에프라 NRV | 5,809 | 622 |
| 6,029 | 646 |
에프라 NDV | 5,549 | 594 |
| 5,658 | 606 |
|
| 백분율 |
|
| 백분율 |
에프라 LTV |
| 39.9% |
|
| 39.5% |
기본/EPRA/IFRS 수익 및 기본/EPRA/IFRS 주당 수익 계산 및 조정
| XNUMX 개월은 끝났다 | 재 작성1 XNUMX 개월은 끝났다 |
회사의 주주에 귀속되는 손실 | (61) | (32) |
들어오지 못하게 하다: |
|
|
그룹 - 기본 과세 | 1 | - |
그룹 - 자본금 및 기타 과세 | 11 | 11 |
그룹 - 평가 움직임 | 201 | 189 |
그룹 - 투자부동산 처분 및 투자재평가로 인한 (이익)손실 | (2) | 20 |
그룹 - 자본금 및 기타 수익과 비용(주 3 참조) | (120) | - |
합작 투자 - 가치 평가 움직임(처분 결과 포함) | 126 | 126 |
합작 투자 - 자본 조달 소득 | (3) | (30) |
합작 투자 - 이연 법인세 | - | 1 |
금융상품의 공정가치 변동 및 관련 청산비용 | (10) | (147) |
상기 사항과 관련된 비지배 지분 | (1) | - |
기초 이익 | 142 | 138 |
그룹 - 기초 당기과세 | (1) | (1) |
기본 수익 - 기본 및 희석 | 141 | 137 |
그룹 - 자본금 및 기타 수익과 비용(주 3 참조) | 120 | - |
EPRA 수익 - 기본 및 희석 | 261 | 137 |
|
|
|
회사의 주주에 귀속되는 손실 | (61) | (32) |
IFRS 수익 - 기본 및 희석 | (61) | (32) |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
| XNUMX 개월은 끝났다 | XNUMX 개월은 끝났다 |
가중평균주식수 | 938 | 938 |
자사주 조정 | (11) | (11) |
IFRS/EPRA/기본가중평균주식수(기본) | 927 | 927 |
주식선택권의 희석효과 | - | - |
ESOP 주식의 희석효과 | 2 | 3 |
EPRA/기본 가중평균 주식수(희석) | 929 | 930 |
항희석효과 제거 | (2) | (3) |
IFRS 가중평균 주식수(희석) | 927 | 927 |
주당 순자산
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||
| £ m | 주당 펜스 |
| £ m | 주당 펜스 |
IFRS 순자산 | 5,367 |
|
| 5,525 |
|
파생상품 재평가로 인해 발생하는 이연법인세 | 8 |
|
| 6 |
|
파생상품 및 관련 부채 조정에 대한 시가평가 | (94) |
|
| (44) |
|
주식선택권의 희석효과 | 17 |
|
| 14 |
|
거래재산 잉여 | 1 |
|
| 7 |
|
무형 자산 | (8) |
|
| (8) |
|
비지배지분 감소 | (13) |
|
| (13) |
|
에프라 NTA | 5,278 | 565 |
| 5,487 | 588 |
무형 자산 | 8 |
|
| 8 |
|
구매자 비용 | 523 |
|
| 534 |
|
에프라 NRV | 5,809 | 622 |
| 6,029 | 646 |
재평가 움직임으로 인해 발생하는 이연 법인세 | (8) |
|
| (7) |
|
구매자 비용 | (523) |
|
| (534) |
|
파생상품 및 관련 부채 조정에 대한 시가평가 | 94 |
|
| 44 |
|
부채에 대한 시가평가 | 177 |
|
| 126 |
|
에프라 NDV | 5,549 | 594 |
| 5,658 | 606 |
EPRA NTA는 순자산에 대한 그룹의 주요 척도이며 기업이 자산을 사고 파는 것을 가정하여 피할 수 없는 이연 법인세의 특정 수준을 결정화합니다. 그룹의 REIT 지위로 인해 이연 법인세는 REIT 체제 밖의 부동산에 대해서만 대차대조표일마다 제공됩니다. 결과적으로 REIT 체제에 속한 부동산에 대한 이연 세금은 EPRA NTA에서 제외됩니다. REIT 체제에 속하지 않는 부동산의 경우, 그룹의 실적 및 세금 구조에 따라 구체화될 것으로 예상되는 한도까지 이연세가 포함됩니다. EPRA NRV는 현재 자본 및 금융 구조를 기반으로 한 투자 시장을 통해 그룹을 재창조하는 데 필요한 사항을 반영합니다. EPRA NDV는 이연법인세 및 금융상품을 부채 전액으로 인식하여 처분 시나리오에서 회수 가능한 주주 가치를 반영합니다.
| 30 9월 2023 | 월 31 |
기말/연말 주식수 | 938 | 938 |
자기주식 조정 | (11) | (11) |
IFRS/EPRA 주식수(기본) | 927 | 927 |
주식선택권의 희석효과 | 5 | 3 |
ESOP 주식의 희석효과 | 2 | 3 |
IFRS/EPRA 주식 수(희석) | 934 | 933 |
EPRA 순 초기 수익률 및 '충전된' 순 초기 수익률
| 30 9월 2023 | 30 9월 2022 |
투자부동산 - 완전소유 | 5,400 | 5,942 |
투자부동산 - 합작투자 지분 | 3,304 | 3,701 |
개발, 주거 및 토지 감소 | (1,817) | (1,358) |
완성된 부동산 포트폴리오 | 6,887 | 8,285 |
예상 구매자 비용에 대한 수당 | 473 | 589 |
완료된 부동산 포트폴리오 평가 총합(A) | 7,360 | 8,874 |
연간 현금 전달 임대 소득 | 430 | 435 |
재산 지출 | (33) | (33) |
연간 순임대료(B) | 397 | 402 |
임대료 면제 기간 만료 및 고정 임대료 인상1 | 41 | 59 |
'충전된' 순 연간 임대료(C) | 438 | 461 |
EPRA 순초기수익률(B/A) | 5.4% | 4.5% |
EPRA '충전' 순초기수익률(C/A) | 6.0% | 5.2% |
임대 성장 대신 받은 고정/최소 상승분 포함 | 6 | 4 |
총 '충전된' 순임대료(D) | 444 | 465 |
전체 '충전' 순초기수익률(D/A) | 6.0% | 5.2% |
'충전된' 순 연간 임대료 | 438 | 461 |
ERV 공터 | 32 | 30 |
복귀 | 5 | (4) |
총 예상 임대 가치(E) | 475 | 487 |
순회귀수익률(E/A) | 6.5% | 5.5% |
1. 무상사용 기간이 만료되는 가중평균 기간은 1년(30년 2022월 1일: XNUMX년)입니다.
EPRA 순초기수익률('NIY') 계산 기준
EPRA NIY는 연간 순 임대료(현금 흐름 기준)를 완성된 부동산 포트폴리오의 총 가치로 나누어 계산합니다. 완성된 부동산 포트폴리오의 평가는 30년 2023월 XNUMX일 현재 외부 평가자에 의해 추정 구매자 비용에 대한 공제액을 더해 결정됩니다. 예상 구매자 비용은 관련 인지세 책임과 명목 취득에 대한 대리인 및 법적 수수료 평가자의 추정치에 의해 결정됩니다. 부동산 지출에 허용되는 순 임대료 공제는 향후 반복적으로 발생하는 회수 불가능한 수익 지출에 대한 평가자의 가정을 기반으로 합니다.
EPRA '추가' NIY를 계산할 때 연간 순 임대료는 임대료 면제 기간이 만료된 총 계약 임대료만큼 증가하며 향후 계약 임대료 인상은 성장을 대신하지 않는 것으로 정의됩니다. 전체 '추가' NIY는 '추가' 순 연간 임대료에 기타 계약된 향후 상승분을 추가하여 계산됩니다.
순 복귀 수익률은 외부 평가자가 결정한 완성된 부동산 포트폴리오의 총 추정 임대 가치(ERV)를 총 완성된 부동산 포트폴리오 평가로 나누어 계산합니다.
EPRA 공실률은 완성된 부동산 포트폴리오의 총 임대 가치에 대한 비율로 임대되지 않은 임대 가능 공간의 ERV로 계산됩니다.
EPRA 공실률
| 30 9월 2023 | 30 9월 2022 |
빈 건물의 연간 잠재 임대 가치 | 32 | 30 |
완성된 부동산 포트폴리오에 대한 연간 잠재 임대 가치 | 483 | 489 |
EPRA 공실률 | 6.7% | 6.1% |
EPRA 비용 비율
| XNUMX 개월은 끝났다 | 재 작성1 XNUMX 개월은 끝났다 |
부동산 운영비 | 7 | 15 |
관리비 | 42 | 43 |
합작 투자 비용의 비율 | 9 | 10 |
적게: 성과 및 관리 수수료(합작 투자에서 발생) | (9) | (6) |
순 기타 수수료 및 수수료 | (2) | (3) |
지상 임대료 및 운영비는 사실상 임대료에 포함됨 | (13) | (12) |
EPRA 비용(직접 공실 비용 포함) (A) | 34 | 47 |
직접 공석 비용 | (18) | (14) |
EPRA 비용(직접 공실 비용 제외) (B) | 16 | 33 |
총 임대 수입에서 임대료에 사실상 포함된 지상 임대료 및 운영 비용을 뺀 금액 | 152 | 159 |
합작 투자 비율(총 임대 수입에서 지상 임대료 비용을 뺀 값) | 78 | 82 |
총 임대수입(C) | 230 | 241 |
|
|
|
EPRA 비용 비율(직접 공실 비용 포함)(A/C) | 14.8% | 19.5% |
EPRA 비용 비율(직접 공실 비용 제외)(B/C) | 7.0% | 13.7% |
|
|
|
임차인 채무자 손상 환입, 임차인 인센티브 및 발생 소득 (D) | (10) | (1) |
조정된 비용 비율(직접 공실 비용 포함 및 임차인 채무자 손상, 임차인 인센티브 및 발생 소득 제외)(AD)/C | 19.1% | 19.9% |
조정된 비용 비율(직접 공실 비용 제외, 임차인 채무자 손상, 임차인 인센티브 및 발생 소득 제외)(BD)/C | 11.3% | 14.1% |
|
|
|
자본화된 간접비 및 운영비(합작 투자 지분 포함) | 5 | 3 |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
현재 및 이전 기간에 개발 프로젝트의 직원 시간과 관련된 직원 비용은 관련 개발 자산의 기본 비용으로 자본화됩니다. 표준 EPRA 비용 비율(직접 공실 비용 포함 및 제외) 외에도 임차인 채무자의 손상 반전, 임차인 인센티브 및 예외 항목인 발생 소득의 영향을 제거하는 이 비율의 조정된 버전도 제시되었습니다. 현재 기간에 해당 항목이 비율에 미치는 영향을 표시합니다.
표 C: 총 임대 수입
| XNUMX 개월은 끝났다 | 재 작성1 XNUMX 개월은 끝났다 |
임대료 미수금 | 239 | 232 |
임차인 인센티브 확산 및 약정 임대료 인상 | 4 | 19 |
항복 프리미엄 | 3 | 2 |
총 임대 소득 | 246 | 253 |
1. 임대할인에 관한 회계정책 변경으로 인해 과거 비교를 재작성하였습니다. 자세한 내용은 참고 1을 참조하세요.
당기 및 전기 정보는 비지배지분을 제외하고 비례연결 기준으로 표시됩니다.
표 D: 부동산 관련 자본 지출
| 30년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월 |
| 31년 2023월 XNUMX일 종료 | ||||
| 그룹 | 합작 투자 | 금액 |
| 그룹 | 합작 투자 | 금액 |
취득 | 58 | - | 58 |
| 158 | - | 158 |
개발 | 91 | 100 | 191 |
| 156 | 106 | 262 |
투자 자산 |
|
|
|
|
|
|
|
증분 허용 공간 | - | - | - |
| - | - | - |
증분 허용 공간 없음 | 30 | 11 | 41 |
| 60 | 26 | 86 |
세입자 인센티브 | 1 | 3 | 4 |
| 2 | 1 | 3 |
기타 자재 비할당 유형 | 2 | 2 | 4 |
| 3 | 3 | 6 |
자본화이자 | 7 | 3 | 10 |
| 10 | 3 | 13 |
총자산관련 설비투자 | 189 | 119 | 308 |
| 389 | 139 | 528 |
발생주의에서 현금주의로의 전환 | 10 | (3) | 7 |
| (50) | (6) | (56) |
현금기준 자산관련 총 설비투자 | 199 | 116 | 315 |
| 339 | 133 | 472 |
상기 내용은 비지배지분과 사업결합을 제외하고 비례연결 기준으로 표시되었습니다. '기타 비할당 유형의 지출' 범주에는 £4m(31년 2023월 6일: £XNUMXm)의 자본화된 직원 비용이 포함됩니다.
표 E: EPRA LTV
| 30 9월 2023 |
| 월 31 2023 | ||||||
| 비례적으로 통합됨 |
| 비례적으로 통합됨 | ||||||
| 그룹 | 합작투자 지분 £ m | 비 지배 지분 £ m | 금액 |
| 그룹 | 합작투자 지분 | 비 지배 지분 £ m | 금액 |
포함: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
총 부채 | 2,255 | 1,207 | - | 3,462 |
| 2,250 | 1,198 | - | 3,448 |
순미지급금 | 213 | 101 | - | 314 |
| 271 | 93 | - | 364 |
들어오지 못하게 하다: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
현금 및 현금성 자산 | (152) | (131) | 1 | (282) |
| (125) | (152) | 1 | (276) |
EPRA 순부채(a) | 2,316 | 1,177 | 1 | 3,494 |
| 2,396 | 1,139 | 1 | 3,536 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
포함: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
부동산 포트폴리오 평가 | 5,413 | 3,304 | (13) | 8,704 |
| 5,595 | 3,316 | (13) | 8,898 |
기타 금융 자산 | 48 | - | - | 48 |
| 50 | - | - | 50 |
무형 자산 | 8 | - | - | 8 |
| 8 | - | - | 8 |
EPRA 총 부동산 가치(b) | 5,469 | 3,304 | (13) | 8,760 |
| 5,653 | 3,316 | (13) | 8,956 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
EPRA LTV(a/b) | 42.3% |
|
| 39.9% |
| 42.4% |
|
| 39.5% |
보충표
데이터에는 그룹의 합작 투자 지분이 포함됩니다.
HY24 임대료 징수
25년 2023월 28일부터 2023년 XNUMX월 XNUMX일까지 임대료 납부 | 사무소 | 소매 | 금액 |
수상 | 99% | 98% | 99% |
두드러진 | 1% | 2% | 1% |
금액 | 100% | 100% | 100% |
£ 94m | £ 133m | £ 227m |
2023년 XNUMX월 분기 임대료 징수
29년 2023월 8일부터 2023년 XNUMX월 XNUMX일까지 임대료 납부 | 사무소 | 소매 | 금액 |
수상 | 97% | 93% | 95% |
두드러진 | 3% | 7% | 5% |
금액 | 100% | 100% | 100% |
£ 42m | £ 51m | £ 93m |
구매
1년 2023월 XNUMX일부터 | 부문 | 가격 | 가격 | 연간 환산 £ m1 |
진행완료 |
|
|
|
|
웨스트우드 리테일 파크, 타넷 | 리테일 파크 | 55 | 55 | 4 |
|
|
|
|
|
금액 |
| 55 | 55 | 4 |
세일즈
1년 2023월 XNUMX일부터 | 부문 | 가격 | 가격 | 연간 환산 £ m1 |
진행완료 |
|
|
|
|
버튼 어폰 트렌트, 세인즈버리 | 기타 소매 | 8 | 8 | 1 |
리버사이드 리테일 파크, 콜레인 | 리테일 파크 | 10 | 10 | 1 |
126-134 베이커 스트리트 | Office | 17 | 17 | 1 |
보다폰 포트폴리오 | Office | 96 | 96 | 5 |
|
|
|
|
|
교환 된 |
|
|
|
|
보다폰 포트폴리오(애디슨 하우스)3 | Office | 29 | 29 | 1 |
기타2 | 주거/소매 | 13 | 10 | 1 |
|
|
|
|
|
금액 |
| 173 | 170 | 10 |
1. 연간 임대료 중 BL 지분이 무료 임대료로 추가됨
2. 그 중 £8m 완료 포스트 기간 종료
3. 완료 포스팅 기간 종료
부문별 포트폴리오 평가
|
|
|
| 변화1 | |
30년 2023월 XNUMX일 | 그룹 | 합작 투자 | 금액 | % | £ m |
웨스트 엔드 (West End) | 1,994 | 330 | 2,324 | (2.5) | (60) |
City | 439 | 2,027 | 2,466 | (4.6) | (124) |
캐나다 수자원 및 기타 캠퍼스 | 170 | 304 | 474 | (9.2) | (48) |
주거2 | 116 | 2 | 118 | 0.8 | 1 |
캠퍼스 | 2,719 | 2,663 | 5,382 | (4.0) | (231) |
소매 공원 | 1,877 | 183 | 2,060 | 0.2 | 4 |
쇼핑 센터 | 311 | 440 | 751 | 0.0 | 0 |
런던 도시 물류 | 261 | 10 | 271 | 0.6 | 2 |
기타 소매 | 232 | 8 | 240 | (0.8) | (2) |
소매 및 런던 도시 물류 | 2,681 | 641 | 3,322 | 0.1 | 4 |
금액 | 5,400 | 3,304 | 8,704 | (2.5) | (227) |
스탠딩 투자 | 4,198 | 2,699 | 6,897 | (2.5) | (179) |
개발 | 1,202 | 605 | 1,807 | (2.6) | (48) |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 개발(최종 용도별로 분류), 구매 및 판매를 포함하여 대차대조표일 현재 보유 부동산의 기간(자본 지출 고려 후) 동안의 평가 변동
2. 독립형 주거
총 임대 소득1
| 6년 30월 2023일까지 XNUMX개월 |
| 30년 2023월 XNUMX일 기준 연간 기준 | ||||
회계 기준 £m | 그룹 | 합작 투자 | 금액 |
| 그룹 | 합작 투자 | 금액 |
웨스트 엔드 (West End) | 41 | 8 | 49 |
| 56 | 16 | 72 |
City | 7 | 45 | 52 |
| 9 | 90 | 99 |
기타 캠퍼스 | 5 | 2 | 7 |
| 9 | 4 | 13 |
캠퍼스 | 53 | 55 | 108 |
| 74 | 110 | 184 |
소매 공원 | 74 | 8 | 82 |
| 138 | 14 | 152 |
쇼핑 센터 | 21 | 21 | 42 |
| 39 | 41 | 80 |
런던 도시 물류 | 4 | - | 4 |
| 7 | - | 7 |
기타 소매 | 10 | - | 10 |
| 18 | 1 | 19 |
소매 및 런던 도시 물류 | 109 | 29 | 138 |
| 202 | 56 | 258 |
금액 | 162 | 84 | 246 |
| 276 | 166 | 442 |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
주거용은 개발과 토지임대료로만 구성되어 있어 총임대소득 분석에서 제외됩니다.
1. 고정 및 최소 계약 임대료 인상 및 임대 인센티브에 대한 회계 조정으로 인해 총 임대 수입은 연간 평가 임대료와 다를 수 있습니다.
포트폴리오 순수익률1,2
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 에프라넷 | EPRA 최고 %3 | 전체적으로 충전된 순액 %4 | 그물 | 순등가수익률 이동 bps | 그물 | ERV 성장 %6 |
웨스트 엔드 (West End) | 3.7 | 4.5 | 4.5 | 5.3 | 27 | 5.9 | 3.2 |
City | 4.4 | 5.0 | 5.0 | 5.3 | 38 | 6.1 | 3.5 |
기타 캠퍼스 | 5.6 | 5.6 | 6.0 | 5.7 | 21 | 6.5 | 0.0 |
캠퍼스 | 4.1 | 4.8 | 4.8 | 5.3 | 32 | 6.0 | 3.2 |
소매 공원 | 6.7 | 7.3 | 7.4 | 6.7 | 13 | 6.8 | 4.0 |
쇼핑 센터 | 8.0 | 8.5 | 8.6 | 8.0 | 10 | 8.0 | 2.6 |
런던 도시 물류 | 3.2 | 3.2 | 3.3 | 4.7 | 9 | 5.0 | 3.1 |
기타 소매 | 6.8 | 7.0 | 7.1 | 7.0 | 6 | 6.2 | 0.5 |
소매 및 런던 도시 물류 | 6.8 | 7.3 | 7.4 | 6.9 | 12 | 6.9 | 3.3 |
금액 | 5.4 | 6.0 | 6.0 | 6.1 | 23 | 6.5 | 3.2 |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
주거용은 개발과 토지임대료만으로 구성되어 수익률 분석에서 제외됨
1. 명목 구매자 비용 포함
2. 약정개발, 개발보유자산, 주거자산 제외
3. 임대료 면제 기간 만료로 계약된 임대료와 임대료 증가를 대신하지 않는 고정 인상분 포함
4. 고정/최소 상승량 포함(EPRA 정의에서 제외)
5. 순복귀수익률은 100% 입주를 가정하여 임대료가 예상 임대 가치에 도달한 후 초기 수익률이 상승(또는 하락)할 것으로 예상되는 수익률입니다.
6. MSCI에서 계산한 결과
총 부동산 수익률(MSCI 계산)
6년 30월 2023일까지 XNUMX개월 | 사무소 |
| 소매 |
| 금액 | |||
% | 영국 땅2 | MSCI |
| 영국 땅2 | MSCI |
| 영국 땅 | MSCI |
자본 수익률 | (3.8) | (8.1) |
| 0.2 | (2.5) |
| (2.3) | (2.7) |
ERV 성장 | 3.2 | 1.4 |
| 3.3 | 0.5 |
| 3.2 | 1.8 |
수확량 이동1 | 32 bps | 56 bps |
| 12 bps | 17 bps |
| 23 bps | 22 bps |
소득 반환 | 1.3 | 1.9 |
| 3.5 | 2.9 |
| 2.1 | 2.3 |
총 자산 수익 | (2.5) | (6.3) |
| 3.7 | 0.4 |
| (0.2) | (0.5) |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 순등가수익률 추이
2. 영국 토지 사무소는 캠퍼스를 반영합니다. British Land Retail은 Retail 및 London Urban Logistics를 반영합니다.
부문별 상위 20개 점유자
30년 2023월 XNUMX일 현재 | % 의 |
| 30년 2023월 XNUMX일 현재 | % 의 |
소매 및 런던 도시 물류 |
|
| 캠퍼스 |
|
다음 보기 | 4.8 |
| 메타 | 12.8 |
월그린(부츠) | 4.2 |
| 덴츠 | 6.3 |
M & S | 3.7 |
| 허버트 스미스 프리 힐 | 3.9 |
카레 PLC | 2.9 |
| 세페 에너지 | 3.5 |
TJX (TK Maxx) | 2.8 |
| 스미토모 미쓰이 | 3.0 |
JD 스포츠 | 2.7 |
| 도이치 은행 | 2.6 |
프레이저스 그룹 | 2.6 |
| 야누스 헨더슨 | 2.3 |
DFS 가구 | 2.1 |
| TP ICAP PLC | 2.1 |
테스코 PLC | 2.0 |
| 인터퍼블릭 그룹 | 2.1 |
TGI 프라이데이스 | 2.0 |
| 소프트 뱅크 그룹 | 2.1 |
물총새 | 1.9 |
| 리드 스미스1 | 2.0 |
아스다 그룹 | 1.8 |
| 몬트리올 은행 | 1.9 |
허치슨 왐포아 | 1.8 |
| 메이어 브라운 | 1.9 |
Sainsbury | 1.7 |
| 마임캐스트 PLC | 1.7 |
HomeBase를 | 1.7 |
| 밀뱅크 LLP | 1.7 |
강 섬 | 1.4 |
| 크레디트 아그 리콜 | 1.6 |
PRIMARK | 1.4 |
| 아 코르 | 1.6 |
집에 있는 애완동물 | 1.4 |
| 비자 인터내셔널 | 1.5 |
H & M | 1.3 |
| 차원 기금 고문 | 1.2 |
Smyths 완구 | 1.1 |
| Government | 1.1 |
총 상위 20위 | 45.3 |
| 총 상위 20위 | 56.9 |
1. Norton Folgate의 사전 임대 면적 114,000평방피트를 고려하면 계약 임대료 %는 6.3%로 상승합니다.
주요 보유 종목
30년 2023월 XNUMX일 현재 | BL공유 | 평방 피트 | 임대료(100%) | 점유 | 임대 |
브로드게이트 | 50 | 4,468 | 191 | 97.0 | 5.9 |
리젠트 플레이스 | 100 | 1,052 | 62 | 87.6 | 5.4 |
패딩턴 센트럴 | 25 | 958 | 13 | 99.7 | 8.3 |
메도월, 셰필드 | 50 | 1,500 | 71 | 99.4 | 3.4 |
글래스고 요새, 글래스고 | 100 | 510 | 36 | 98.3 | 4.9 |
티스사이드, 스톡턴 | 100 | 569 | 29 | 97.6 | 3.4 |
한나 클로즈, 웸블리 | 100 | 246 | 4 | 100.0 | 2.3 |
일링 브로드웨이, 런던 | 100 | 540 | 12 | 98.8 | 3.4 |
드레이크의 서커스, 플리머스 | 100 | 1,190 | 32 | 93.4 | 5.1 |
길트브룩, 노팅엄 | 100 | 198 | 13 | 100.0 | 6.3 |
1. 합작 투자의 100%를 포함한 연간 EPRA 계약 임대료
2. 제공되거나 자산 관리 대상인 숙박 시설을 포함합니다.
3. 첫 휴식 시간까지의 가중 평균
4. 약속된 단기 개발은 제외됩니다.
5. 소유 및 관리
임대 기간 및 점유
| 평균 임대 기간(년) |
| 점유율 % | ||
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 만료하려면 | 부수다 |
| 에프라 | 점유1,2,3 |
웨스트 엔드 (West End) | 6.4 | 5.7 |
| 89.7 | 90.0 |
City | 7.2 | 5.9 |
| 90.0 | 96.7 |
기타 캠퍼스 | 10.6 | 7.6 |
| 100.0 | 100.0 |
주거4 | 12.3 | 12.3 |
| 100.0 | 100.0 |
캠퍼스 | 6.9 | 5.8 |
| 90.1 | 93.8 |
소매 공원 | 6.0 | 4.5 |
| 97.1 | 99.2 |
쇼핑 센터 | 5.3 | 4.0 |
| 93.6 | 96.8 |
런던 도시 물류 | 3.2 | 1.8 |
| 99.8 | 99.8 |
기타 소매 | 8.2 | 7.6 |
| 96.4 | 97.4 |
소매 및 런던 도시 물류 | 5.9 | 4.5 |
| 96.2 | 98.4 |
금액 | 6.3 | 5.0 |
| 93.3 | 96.2 |
1. EPRA 점유 대 점유: 점유에는 제공되거나 자산 관리 대상인 공간이 포함됩니다.
2. Storey에 할당된 공간은 Storey 임차인이 있는 경우 점유된 것으로 표시되며 그렇지 않으면 비어 있는 것으로 표시됩니다. 층 공간을 완전히 임대한다고 가정하면 캠퍼스의 총 점유율은 93.8%에서 94.4%로 증가합니다.
3. 점유자가 관리 또는 CVA에 들어갔지만 여전히 요금에 대한 책임이 있는 경우 점유된 것으로 간주됩니다. 관리 단위가 공실로 처리되면 Retail & London Urban Logistics의 점유율은 98.4%에서 97.5%로 감소하고 총 점유율은 96.2%에서 95.7%로 감소합니다.
4. 독립형 주거
포트폴리오 가중치
30월 XNUMX일 현재 | 2023 | 2023 | 2022 |
웨스트 엔드 (West End) | 26.7 | 2,324 | 29.4 |
City | 28.3 | 2,466 | 29.3 |
캐나다 수자원 및 기타 캠퍼스 | 5.5 | 474 | 4.8 |
주거1 | 1.3 | 118 | 1.1 |
캠퍼스 | 61.8 | 5,382 | 64.6 |
그 중 런던 | 97 | 5,234 | 98 |
소매 공원 | 23.7 | 2,060 | 21.2 |
쇼핑 센터 | 8.6 | 751 | 8.2 |
런던 도시 물류 | 3.1 | 271 | 3.3 |
기타 소매 | 2.8 | 240 | 2.7 |
소매 및 런던 도시 물류 | 38.2 | 3,322 | 35.4 |
금액 | 100 | 8,704 | 100 |
그 중 런던 | 68 | 5,901 | 71 |
비지배지분을 제외하고 그룹의 합작투자 지분을 포함하는 비례연결 기준
1. 독립형 주거
연간 임대료 및 예상 임대 가치(ERV)
| 연간 임대료(평가 기준) |
| ERV |
| 평균 임대료 | |||
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 그룹 | 합작 투자 | 금액 |
| 금액 |
| 옹졸한2 | ERV |
웨스트 엔드 (West End)3 | 56 | 15 | 71 |
| 104 |
| 67.7 | 77.7 |
City3 | 5 | 83 | 88 |
| 121 |
| 56.6 | 65.3 |
기타 캠퍼스 | 6 | - | 6 |
| 8 |
| 27.8 | 35.1 |
캠퍼스 | 67 | 98 | 165 |
| 233 |
| 55.5 | 62.9 |
소매 공원 | 143 | 14 | 157 |
| 154 |
| 22.7 | 20.8 |
쇼핑 센터 | 40 | 42 | 82 |
| 79 |
| 25.8 | 23.7 |
런던 도시 물류 | 8 | - | 8 |
| 12 |
| 14.0 | 21.9 |
기타 소매 | 17 | 1 | 18 |
| 17 |
| 14.3 | 12.8 |
소매 및 런던 도시 물류 | 208 | 57 | 265 |
| 262 |
| 22.3 | 20.8 |
금액 | 275 | 155 | 430 |
| 495 |
| 29.4 | 30.4 |
합작 투자 및 자금의 그룹 지분을 포함하고 비지배 지분을 제외하고 약정된 단기 자산과 개발을 위해 보유하는 자산을 제외하고 비례적으로 연결한 기준
주거용은 개발과 지상임대료로만 구성되어 있어 임대료 분석에서 제외됨
1. 총 임대료에 임대료 검토가 미결된 경우 ERV 증가분(그룹의 외부 평가자가 결정함)에 헤드리스에 따라 지불할 지상 임대료를 차감하고 임대료 무료 및 향후 인상이 적용되는 계약 임대료를 제외합니다.
2. 연간 임대료에 임대료가 면제되는 임대료
3. 사무실 공간에 대해서만 £psf 측정항목이 표시됨
공개시장 임대료 심사 대상 임대료
31월 XNUMX일까지의 연도 동안 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2024-26 | 2024-28 |
웨스트 엔드 (West End) | 3 | 14 | 9 | - | 2 | 26 | 28 |
City | 13 | 8 | 26 | 4 | 1 | 47 | 52 |
기타 캠퍼스 | - | 1 | - | - | - | 1 | 1 |
캠퍼스 | 16 | 23 | 35 | 4 | 3 | 74 | 81 |
소매 공원 | 6 | 10 | 9 | 10 | 5 | 25 | 40 |
쇼핑 센터 | 2 | 4 | 2 | 3 | 2 | 8 | 13 |
런던 도시 물류 | - | 1 | - | - | - | 1 | 1 |
기타 소매 | 2 | 1 | - | 1 | 1 | 3 | 5 |
소매 및 런던 도시 물류 | 10 | 16 | 11 | 14 | 8 | 37 | 59 |
금액 | 26 | 39 | 46 | 18 | 11 | 111 | 140 |
합작 투자에 대한 그룹의 지분을 포함하고 비지배 지분을 제외하고 개발을 위해 약정된 단기 자산과 보유 자산을 제외하고 비례 연결 기준으로 계산됩니다.
주거용은 개발과 지상임대료로만 구성되어 공개시장임대료 분석에서 제외됨
1. 독립형 주거
임대 중단 또는 만료에 따른 임대료
31월 XNUMX일까지의 연도 동안 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2024-26 | 2024-28 |
웨스트 엔드 (West End) | 2 | 8 | 14 | 4 | 7 | 24 | 35 |
City | 8 | 10 | 13 | 5 | 3 | 31 | 39 |
기타 캠퍼스 | 1 | - | - | - | 1 | 1 | 2 |
캠퍼스 | 11 | 18 | 27 | 9 | 11 | 56 | 76 |
소매 공원 | 20 | 20 | 25 | 22 | 14 | 65 | 101 |
쇼핑 센터 | 10 | 10 | 16 | 9 | 13 | 36 | 58 |
런던 도시 물류 | 1 | 1 | 4 | - | 2 | 6 | 8 |
기타 소매 | 1 | 3 | 1 | 1 | - | 5 | 6 |
소매 및 런던 도시 물류 | 32 | 34 | 46 | 32 | 29 | 112 | 173 |
금액 | 43 | 52 | 73 | 41 | 40 | 168 | 249 |
계약 임대료의 % | 9 | 11 | 16 | 9 | 8 | 36 | 53 |
합작 투자에 대한 그룹의 지분을 포함하고 약정 및 단기 자산과 개발을 위해 보유 자산을 제외한 비지배 지분을 제외하고 비례 연결 기준
주거용은 개발 및 지상 임대료로만 구성되므로 임대 중단 또는 만료 분석에서 제외됩니다.
헌신적인 개발
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 부문 | BL공유 | 100% 평방 피트 | PC 달력 연도 | 현재 가치 | 앞으로의 비용 £ m1 | ERV £ m2 | 사전 예약 및 제안 중 £ m4 | 비용에 따른 총수익률 |
노턴 폴게이트 | Office | 100 | 335 | Q4 2023 | 346 | 77 | 24.4 | 9.2 | 5.4 |
프리스틀리 센터 | 생명 과학 | 100 | 84 | Q1 2024 | 30 | 12 | 3.3 | 2.0 | 8.1 |
3 쉘든 스퀘어 | Office | 25 | 140 | Q1 2024 | 39 | 4 | 2.6 | 2.2 | 6.4 |
앨드게이트 플레이스, 2단계 | 주거 | 100 | 138 | Q2 2024 | 111 | 28 | 6.7 | 0.1 | 5.0 |
피터하우스 확장 | 생명 과학 | 100 | 96 | Q1 2025 | 20 | 44 | 4.7 | - | 6.4 |
1 브로드게이트4 | Office | 50 | 545 | Q2 2025 | 158 | 166 | 20.0 | 13.7 | 6.0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
캐나다 물 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
로버트 클로즈, K13 | 주거 | 50 | 62 | Q4 2023 | 4 | - | - | - | 블렌디드 7 |
더 도크 셰드, A23 | 혼합 사용 | 50 | 246 | Q4 2024 | 25 | 29 | 5.5 | - | |
1-3 딜 포터스 웨이, A13 | 혼합 사용 | 50 | 270 | Q4 2024 | 50 | 57 | 3.6 | - | |
총 약정 |
|
| 1,916 |
| 783 | 417 | 70.8 | 27.2 |
|
그룹의 합작투자 지분을 포함한 비례연결 기준(100%로 표시된 면적 제외)
1. 30년 2023월 XNUMX일부터. 이자는 각 개발에 대해 당사의 자본화 비율로 개별적으로 자본화되므로 향후 비용에는 명목 이자가 제외됩니다.
2. 헤드리스에 따라 지불할 임대료를 제외한 추정 헤드라인 임대 가치(임차인 인센티브 제외)
3. London Southwark 자치구는 1단계에 투자하지 않을 것이라고 확인했지만 그에 따라 수익을 비례 배분하여 최대 20%까지 후속 개발에 참여할 권리를 보유합니다.
4. 사전 임대 및 임대 제안에는 옵션에 따른 114,000평방피트의 사무실 공간이 제외됩니다.
5. 총 비용 수익률은 프로젝트의 ERV를 약정 시점의 토지 가치 및 실제/추정 이자 자본화를 포함한 총 개발 비용으로 나누어 계산합니다.
단기 개발 파이프라인
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 부문 | BL 점유율% | 100% 평방 피트 | 가장 빠른 시작 | 현재 가치 | 앞으로의 비용 £ m1 | ERV £ m2 | 기획현황 |
만델라 웨이, 서더크 | 런던 도시 물류 | 100 | 144 | Q1 2024 | 19 | 53 | 4.7 | 동의 |
1 트리톤 스퀘어 | 생명 과학 | 100 | 318 | Q2 2024 | 353 | 85 | 34.0 | 사전 제출 |
더 박스, 패딩턴 | 런던 도시 물류 | 100 | 152 | Q2 2024 | 35 | 47 | 6.5 | 동의 |
Verney Road, 서더크 | 런던 도시 물류 | 100 | 200 | Q4 2024 | 27 | 76 | 7.4 | 제출 |
2 핀스버리 애비뉴 | Office | 50 | 747 | Q1 2024 | 94 | 376 | 35.7 | 동의 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
칸다 워터 |
|
|
|
|
|
|
|
|
프린트웍스, H1 & H2 | 혼합 사용 | 50 | 311 | Q4 2024 | - | 105 | 8.6 | 동의 |
총 단기 |
|
| 1,872 |
| 528 | 742 | 96.9 |
|
그룹의 합작투자 지분을 포함한 비례연결 기준(100%로 표시된 면적 제외)
1. 30년 2023월 XNUMX일부터. 이자는 각 개발에 대해 당사의 자본화 비율로 개별적으로 자본화되므로 향후 비용에는 명목 이자가 제외됩니다.
2. 헤드리스에 따라 지불할 임대료를 제외한 추정 헤드라인 임대 가치(임차인 인센티브 제외)
중기 개발 파이프라인
30년 2023월 XNUMX일 현재 | 부문 | BL공유 | 100% 평방 피트 |
| 기획현황 |
1 앱폴드 스트리트 | Office | 50 | 397 |
| 동의 |
국제 하우스, 일링 | Office | 100 | 165 |
| 동의 |
유스턴 타워 | Office | 100 | 539 |
| 사전 제출 |
5 킹덤 스트리트 | Office | 100 | 112 |
| 동의 |
핀스버리 스퀘어 | 런던 도시 물류 | 100 | 81 |
| 사전 제출 |
서록 | 런던 도시 물류 | 100 | 644 |
| 제출 |
엔필드, 헤리티지 하우스 | 런던 도시 물류 | 100 | 437 |
| 동의 |
한나 클로즈, 웸블리 | 런던 도시 물류 | 100 | 668 |
| 사전 제출 |
초원 | 런던 도시 물류 | 50 | 611 |
| 개요 동의 |
웨스트 원 개발 | 혼합 사용 | 25 | 72 |
| 동의 |
일링 - 10-40, 브로드웨이 | 혼합 사용 | 100 | 318 |
| 동의 |
|
|
|
|
|
|
캐나다 물 |
|
|
|
|
|
플롯 H3 | Office | 50 | 313 |
| 개요 동의 |
구역 L | 주거 | 50 | 200 |
| 동의 |
플롯 F2 | 혼합 사용 | 50 | 448 |
| 동의 |
미래 단계1 | 혼합 사용 | 50 | 3,230 |
| 개요 동의 |
총 중기 |
|
| 8,235 |
|
|
그룹의 합작투자 지분을 포함한 비례연결 기준(100%로 표시된 면적 제외)
1. London Southwark 자치구는 완료된 개발의 최대 20%에 투자할 권리를 갖습니다. British Land와 AustralianSuper 간 합작 투자의 소유권 지분은 기여 수준에 따라 시간이 지남에 따라 변경되지만 80% 이상입니다.
미래 예측 진술
본 보도자료에는 특정(그리고 당사가 구두 또는 서면으로 작성할 수도 있는) '미래 예측' 진술이 포함되어 있습니다. 이러한 미래예측 진술에는 역사적 사실이 아닌 모든 사항이 포함되어 있습니다. 이러한 진술은 무엇보다도 시장, 활동, 전망, 전략, 계획, 이니셔티브, 목표, 성과, 재정 상태, 유동성, 성장 및 전망에 관한 영국 땅의 현재 견해, 의도, 기대, 예상 및 신념을 반영합니다. 미래의 사건과 발전에 대한 가정으로. 이러한 '미래 예측' 진술은 항상 그런 것은 아니지만 때때로 미래의 날짜나 시점, 미래 시제에 대한 언급 또는 '믿는다'와 같은 용어를 포함한 '미래 예측' 용어의 사용을 통해 식별될 수 있습니다. , '고려하다', '추정하다', '예상하다', '기대하다', '예측하다', '의도하다', '계속하다', '예정', '잠재적', '가능하다', '계획하다', '추구하다', ' 프로젝트', '예산', '목표', '야망', '임무', '목적', '지침', '동향', '미래', '전망', '일정', '목표', '목표' , '할 수 있다', '할 것 같다', '할 것이다', '할 것이다', '할 수 있다', '해야 한다' 또는 이와 유사한 표현 또는 각각의 경우 부정 또는 다른 변형 또는 유사한 용어. 미래 예측 진술은 본질적으로 미래의 사건 및 상황과 관련이 있고 발생하거나 발생하지 않을 수 있으며 당사의 통제, 예측 또는 추정 능력을 넘어서는 상황에 따라 달라지기 때문에 고유한 알려지거나 알려지지 않은 위험, 가정 및 불확실성을 포함합니다. 미래예측 진술은 실제 결과나 결과가 그러한 진술에 표현되거나 암시된 내용과 실질적으로 다를 수 있으므로 주의 깊게 간주되어야 합니다. 수신자는 미래 예측 진술에 의존해서는 안 되며 이에 의존하는 것에 대해 주의를 기울여야 합니다.
실제 결과(배당금 지급 포함), 영국 국토의 성과 또는 성과가 그러한 미래 예측 진술에서 표현되거나 암시된 결과 또는 결과와 실질적으로 다를 수 있는 중요한 요소에는 무엇보다도 다음과 같은 변경 및/또는 개발이 포함됩니다. (a) 전 세계적으로 일반적인 비즈니스 및 정치, 사회 및 경제 상황, (b) 영국의 유럽 연합 탈퇴 및 유럽 연합과의 관계 발전, (c) 산업 및 시장 동향(부동산 투자 시장 수요 및 부동산 가격 변동성), (d) 경쟁, (e) 다른 시장 참가자의 행동, (f) 환경, 집주인 및 임차인 법률, 건강 및 안전 및 과세와 관련된 정부, 법률 또는 규정(특히 부동산 투자 신탁으로서의 영국 땅의 지위 존중), (g) 인플레이션 및 소비자 신뢰, (h) 노사 관계, 작업 중단 및 인재 비용 증가 또는 부족, (i) 기후 변화, 자연 재해 및 불리한 상황 기상 조건, (j) 테러, 갈등 또는 전쟁 행위, (k) 영국 국토의 전반적인 사업 전략, 위험 성향 및 포트폴리오 관리에 대한 투자 선택, (l) 영국 국토에 대한 또는 영국 국토에 영향을 미치는 법적 또는 기타 절차, (m) 사이버 - IT 인프라의 공격 및 기타 중단, 신뢰성 및 보안, (n) 점유 수요 및 임차인 불이행, (o) 이자 및 환율 변동을 포함한 금융 및 주식 시장, (p) 회계 관행 및 회계 표준 해석 (q) 장기간의 높은 이자율, (r) 공중 보건 위기, (s) 건설 공급 및 노동 가용성의 변화 또는 비용 인플레이션을 포함한 재정 가용성 및 비용. 회사의 주요 위험은 이 보도자료의 "위험 관리 및 주요 위험" 섹션과 회사의 최신 연례 보고서 및 계정(www.britishland.com에서 확인할 수 있음)에 자세히 설명되어 있습니다. 따라서 본 보도자료, 영국국 웹사이트 또는 이후에 작성된 영국국 또는 영국국을 대표하는 개인에 귀속되는 미래 예측 진술은 그러한 모든 요소를 고려하여 해석되어야 합니다.
영국 토지 또는 그 주가 또는 주식 수익률과 관련하여 이 보도 자료에 포함된 정보는 미래 실적을 보장하지 않으며 지표로 의존해서는 안 되며, 이 보도 자료의 어떤 내용도 다음과 같이 해석되어서는 안 됩니다. 이익 예측 또는 이익 추정치, 또는 금년 또는 미래 연도에 대한 영국 토지의 수입이 필연적으로 영국 토지의 역사적 또는 공표 수입과 일치하거나 초과할 것임을 암시하는 것으로 간주됩니다. British Land에 의해 또는 British Land를 대신하여 작성된 모든 미래 예측 진술은 해당 내용이 작성된 날짜에만 적용됩니다. 이러한 미래 예측 진술은 위에 언급된 요소에 의해 전체적으로 명시적으로 자격이 있으며, 이와 관련하여 어떠한 진술, 보장, 보장 또는 보증도 제공되지 않습니다(영국 국토 또는 그 제휴사, 이사, 임원, 직원 또는 고문에 의해). ), 완전성, 정확성, 공정성, 신뢰성, 작성 근거 또는 성취 또는 합리성을 포함합니다.
당사의 법적 및 규제적 의무(영국 금융 행위 당국의 상장 규칙, 공개 지침 및 투명성 규칙, 영국 시장 남용 규정, 금융 행위 당국 및 런던 증권 거래소의 요구 사항 포함)에 따른 것이 아닌 경우, 영국 땅 영국 국토의 예상 변화 또는 그러한 진술의 기반이 되는 정보, 사건, 조건 또는 상황의 변화를 반영하기 위해 공개적으로 미래 예측 진술을 업데이트하거나 수정할 의무를 지거나 수행하지 않습니다. 이 문서는 어떤 상황에서도 이 문서의 날짜 이후 영국 토지의 사업이나 업무에 변화가 없었다거나 여기에 포함된 정보가 이 날짜 이후 어느 시점에서나 정확하다는 의미를 생성하지 않습니다.
본 문서의 어떠한 내용도 어떤 관할권에서든 증권 또는 기타 금융 상품을 판매 또는 구매하기 위한 제안 또는 권유로 간주되지 않으며, 증권 또는 기타 금융 상품 또는 기타 금융 상품에 대한 추천, 초대 또는 유인 또는 조언을 구성하지 않습니다. 다른 문제.
[1] MSCI 성과는 부문 수준에서 영국 토지 포트폴리오 구성과 일치하도록 재가중됩니다.
[2] CBRE, 3년 23분기
[3] MSCI, 6개월 ~ 23월 XNUMX일
[4] 영국 소매 컨소시엄, 23월 XNUMX일
[5] Savills: 영국 +100,000평방피트
[6] 코스타
[7] CBRE, 3년 23분기
[8] CBRE 및 회사 추정
[9] Savills, 미국 에너지부: 과학기술정보국, 영국 정부: 생명과학국
[10] LDC
[11] 세빌스: 런던 내부
[12] 그 중 £37m 완료 포스트 기간 종료
[13] 최소 에너지 효율 기준
[14] 2023 GRESB 개발 벤치마크 보고서: 북유럽/다각화 - 사무실/주거용 점수
[15] CBRE, Q3 23
[16] JLL, 3분기 23
[17] 쿠시먼앤드웨이크필드, 23월 XNUMX일
[18] Cushman & Wakefield, 3년 23분기
[19] 세빌스, 23월 XNUMX일
[20] 세빌스, 3년 23분기
[21] 그 중 £29m 완료 포스트 기간 종료
[22] 주택 품질 마크(Home Quality Mark)는 주택의 디자인, 건설 및 지속 가능성을 기반으로 간단한 별 등급을 부여하는 신규 주택에 대해 독립적으로 평가되는 인증 제도입니다. HQM 인증서가 있는 모든 주택은 건축 규정과 같은 최소 기준보다 훨씬 높은 기준을 충족합니다.
[23] MSCI 2년 모든 부동산 총 수익률은 연 -1.7%였습니다.
RNS는 귀하의 IP 주소를 사용하여 약관 준수 여부를 확인하고, 귀하가 이 커뮤니케이션에 포함된 정보를 사용하는 방식을 분석하고, 그러한 분석을 익명으로 다른 사람과 상용 서비스의 일부로 공유할 수 있습니다. RNS와 런던 증권 거래소가 귀하가 제공한 개인 데이터를 사용하는 방법에 대한 자세한 내용은 개인 정보 보호 정책을 참조하십시오.