반기 보고서
월 12 2024
타겟 헬스케어 REIT plc
31년 2023월 XNUMX일 종료된 XNUMX개월간의 반기 결과
Improving tenant performance, rental growth and investor demand for purpose built care homes underpins NTA growth momentum and strong total return performance
Target Healthcare REIT plc (the "Company" or the "Group"), the UK listed specialist investor in modern, purpose-built care homes, announces its results for the six months ended 31 December 2023.
NTA growth and strong total return performance; robust balance sheet supported by long-term fixed rate debt; fully covered and growing dividend
· EPRA NTA per share increased 2.1% to 106.7 pence (June 2023: 104.5 pence)
· NAV 총 수익(1) of +4.9% (2022: -5.4%)
· 조정된 EPRA 주당 순이익(2) increased 1.3% to 3.05 pence (2022: 3.01 pence)
· Dividend per share in respect of the period of 2.856 pence, 107% covered on adjusted EPRA earnings(3), with quarterly rate increased by 2% compared to six months to 30 June 2023
· Net loan-to-value ("LTV") of 25.8% (June 2023: 24.7%), with a weighted average cost of drawn debt at 4.0% (June 2023: 3.7%), an average term to maturity of 5.7 years (June 2023: 6.2 years) and interest rate hedged on 91% of drawn debt until expiry
Portfolio valuation increase reflecting demand for sustainable, purpose built homes; continued improvement in tenants' underlying trading performance with rent cover at highest since IPO
· Portfolio market valuation increased by 4.9% to £911.1 million (June 2023: £868.7 million), primarily driven by:
o 1.4 % like-for-like valuation increase, comprising 2.0% from inflation-linked rental uplifts and the unwind of rent-free periods offset by 0.6% due to outward yield movements; and
o acquisitions and capital expenditure of 3.5%.
· Contractual rent increased by 2.4% to £57.9 million (June 2023: £56.6 million), including like?for-like rental growth of 1.9%
· Continued improvement across all key metrics of underlying trading performance at the homes with rent collection increasing to 99%, resident occupancy for mature homes of 87% (June 2023: 85%) and rent cover of 1.9 times (June 2023: 1.75 times)
· Diversified portfolio and tenant base, with 32 tenants across 98 properties (June 2023: 32 tenants and 97 properties)
· Weighted average unexpired lease term of 26.0 years (June 2023: 26.5 years) remains one of the longest in the sector
· Five additional best-in-class homes (329 beds) under development at period end, with two reaching practical completion post period end
Clear purpose to improve the quality of the UK's care home real estate increasingly aligned with stakeholders
· 강력한 장기 수요 supply dynamics support both investor and operator activity in modern care home sector
· Selective development investment supporting delivery of high standard new-build care homes, and completion of retrofit programmes to add a further 18 bedrooms at one home, and another 29 wet rooms at others to bring them to the standard we expect
· Continued advocacy of minimum real estate standards across the sector
o Full en suite wet-rooms account for 99% of the portfolio versus UK national average of just 32%
o 업계 최고의 평균 47만2 주민 XNUMX인당 공간
o 98% of portfolio A or B EPC rated at period end
위에 달리 명시되지 않는 한 2022년에 대한 언급은 31년 2022월 2023일까지의 비교 30개월 기간을 의미하고 2023년에 대한 언급은 검토 중인 기간의 시작인 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일을 의미합니다.
(1) EPRA NTA 움직임 및 지급된 배당금을 기반으로 아래의 대체 성과 측정을 참조하십시오.
(2) EPRA 수익 및 조정 EPRA 수익에 대한 자세한 내용은 연결재무제표 주석 6을 참조하십시오.
(3) 아래의 대체 성능 측정을 참조하세요.
회사 회장인 Alison Fyfe는 다음과 같이 말했습니다.
"Against one of the more challenging backdrops in recent times, we have delivered an accounting total return of +4.9% and earnings growth of 1.3% which is a strong performance when benchmarked against the wider real estate sector. Our portfolio is fully let, provides inflation-linked annual rental growth supported by tenants with robust underlying trading, and has historically demonstrated a low volatility in asset valuations.
"Commercial real estate is experiencing many headwinds right now, though we note a clear bifurcation in sentiment towards high quality assets with a solid long-term future in their current or near-current state, and those that cannot be described in that way. Investors increasingly value energy efficiency, social impact and positive experience for users and we remain deeply proud to be running a portfolio and strategy with real impact and longevity."
A live webcast presentation for analysts will be held at 9.00 a.m. GMT this morning and can be accessed via the following link:
https://stream.brrmedia.co.uk/broadcast/65c2472a3fb3f51bf67d2df2
레이: 213800RXPY9WULUSBC04
문의 :
케네스 맥켄지; 고든 블랜드
대상 펀드 매니저 제한
+ 01786 845 912
마크 영; 라즈팔 파담
스티펠 니콜라우스 유럽 제한
+ 020 7710 7600
디도 로리모어; 리차드 고틀라
FTI 컨설팅
+ 020 3727 1000
편집자 주 :
영국에 상장된 Target Healthcare REIT plc(THRL)는 외부에서 관리하는 부동산 투자 신탁으로 주주들에게 매력적인 수준의 소득과 자본 및 소득 성장 잠재력을 제공하며 현대적이고 목적에 맞게 설계된 다양한 포트폴리오에 투자합니다. 가정.
31년 2023월 98일 기준 그룹의 포트폴리오는 총 가치 32억 911.1만 파운드로 XNUMX명의 임차인에게 XNUMX개의 자산으로 구성되어 있습니다.
그룹은 강력한 운영 능력과 강력한 보살핌 정신을 보여주는 고품질 세입자에게 제공되는 현대적인 특수 목적 요양원에 투자합니다. 그룹은 이러한 방식으로 작업하는 것이 치료 수준을 높이는 데 도움이 되고 세입자가 지속 가능한 비즈니스를 구축하는 데 도움이 된다고 믿기 때문에 각 세입자와 협력적이고 지원적인 관계를 구축합니다. 결과적으로 그룹이 투자자에게 안정적인 수익을 제공하는 데 도움이 됩니다.
의장 성명서
1. 소개
Dear valued shareholders,
I am delighted to provide you with this update which describes a strong real estate business delivering sustainable returns from impactful investment in a structurally-supported sector.
Commercial real estate is experiencing many headwinds right now, though we note a clear bifurcation in sentiment towards high quality assets with a solid long-term future in their current or near-current state, and those which struggle to support such assertions. Energy efficiency, social impact and positive experience for users rank highly in these assessments, and we remain deeply proud to be running a portfolio and strategy with real impact and longevity.
As a reminder of what this provides, our portfolio is fully let, provides inflation-linked annual rental growth supported by tenants with robust underlying trading, and has historically demonstrated a low volatility in asset valuations. In this period we have delivered an accounting total return of +4.9%1 and earnings growth of 1.3%2.
Our portfolio focus this period has been on enhancing the existing high quality nature of our real estate. Targeted, rent-producing capital expenditure has taken our wet-room proportion closer to full provision, now standing at 99%, and the addition of 18 rooms on the upper floor of one asset will help realise its significant trading potential. We also continue the build-out of our development sites, with two of the five held during the reporting period having now reached practical completion.
We note we are making progress towards our target of 100% EPC A and B rated, with 99% of the portfolio achieving this as at today's date. This is an important metric for the longevity and sustainability of the portfolio and cements our sector-leading position.
2. Results summary
Our accounting total return performance of +4.9% was driven by an increase in the EPRA NTA per share of 2.1% (106.7 pence from 104.5 pence), with dividends of 2.856 pence per share paid in respect of the period.
The Manager provides further detail on the portfolio's key underlying trading metrics in the Investment Manager's Report below. These continue to trend positively, and portfolio rent cover has reached the highest level we have seen since our IPO in 2013.
The like-for-like increase of 1.4% in the portfolio valuation largely reflects the impact of our annual rental uplifts (2.0% from rent reviews, offset by 0.6% from outward yield shift applied by the external valuers). The overall increase of 4.9% also reflects the effect of capital expenditure and development investment. Contracted rent has increased by 2.4% to £57.9 million, including 1.9% on a like-for-like basis.
Adjusted EPRA earnings per share increased by 1.3% to 3.05 pence, translating to dividend cover of 107%. Under the widely-used EPRA earnings metric the dividend was 132% covered.
3. Sector: Investment
Despite the positive structural dynamics for investment in prime care home real estate, and a performing portfolio, the Company's share price continues to trade at a discount to EPRA NTA, albeit we saw a positive share price total return of 24.4% over the period. This discount is consistent with other high-quality real estate businesses, reflecting the uncertain economic outlook generally, and more specific sensitivity to sentiment and outlook on interest rates.
We believe our portfolio is well-placed in its current state to meet the long-term needs of residents and their care providers, to remain in demand by tenant operators and to provide long-term returns to investors. We note, however, that significant transformation is required to the majority of the sector's infrastructure. In our view, only 32% of available beds are of a suitable standard, in providing private wet-room facilities for all residents.
Care homes fill a crucial role in meeting the nation's health and social care need. A growing and ageing population is placing stress on the system overall, given the increased frailty and dementia naturally associated with an increased elderly population. This is an obvious demand driver for care home places. As our healthcare system struggles to keep up with increasing demand, social care is increasingly being recognised and looked-to as the appropriate setting for many who don't necessarily require NHS/primary care. Increased investment in the sector can readily help alleviate the pressures on the NHS and primary medical care settings.
We see no let-up in the need for substantial investment in modern care home real estate and our mission is to provide and support such investment. Being capital-constrained at present given interest rates and equity market sentiment limits our ability to do so, though we will continue to engage with relevant stakeholders and act when we see opportunities to allocate capital in line with our investment strategy.
4. Sector: Values and activity
The healthcare sector has continued to perform well relative to mainstream commercial property classes, most notably office and retail which according to the CBRE Monthly Index have produced total returns of -5.4% and -2.0%, respectively, over the six-month period. Modernity, environmental credentials, inflation-linked rental growth, and of course the support of structural demand within the sector, all play their part. Current signs are that property valuations and interest rates are en route to something more closely resembling stability, which would provide a better platform for decision?making. We will continue to monitor closely.
Transaction volumes for prime care home real estate remain lower than prior to Autumn 2023, though we are aware of private capital deals completing and continue to emphasise that assets in our investible universe which come to market see significant interest and attract a number of bids. This is consistent with our understanding of the demand dynamic for our assets and helps evidence values. The continued improvement in underlying tenant profitability at the individual home level is also supportive.
Assets of the quality which make up our portfolio are a relatively small part of the overall commercial property market, and are tightly held by a small number of knowledgeable investors who are generally lowly-geared.
We prize our own portfolio for (amongst other characteristics) its:
? Scale, quality and tenant and geographic diversification (32 tenants)
? Robust and growing rental stream
? ESG-credentials
? Total return outlook
5. 통치
I am pleased to announce the appointment of Amanda Thompsell as chair of the Nomination Committee. This completes the expected amendments to the Board's roles and responsibilities following the appointment of two directors during the course of the previous financial year.
The Board has also recently appointed CBRE Limited as valuation adviser, having completed a tender of valuation services to reflect best practice and in the expectation of regular rotation becoming a mandatory requirement. The Board thanks Colliers International Healthcare Property Consultants Limited for the valuation services it has provided to the Group since its launch in 2013.
6. 시야
Near-term growth will come from embedded rental uplifts across the portfolio, as well as completion of our three ongoing developments and our remaining capex initiatives. On completion of these activities, all other things being equal, the Group's LTV will increase to c.28%, and it will have available capital remaining of £41 million and borrowings substantially-protected from higher interest rates on long-term facilities.
The Board retains its belief in the Group's strategy and the positive impact it makes across its stakeholder base. We are frustrated that current conditions are limiting our ambition to grow this further, but are delighted that the existing portfolio is providing great care homes and we will focus on delivering consistent returns.
앨리슨 파이프
월 11 2024
1 EPRA NTA 움직임 및 지급된 배당금을 기반으로 아래의 대체 성과 측정을 참조하십시오.
2 Based on adjusted EPRA earnings per share, see note 6 to the Condensed Consolidated Financial Statements.
투자운용사의 보고서
Overall portfolio review and performance
Portfolio performance and progression in the six months under review extended the trends seen before, namely: rental and valuation growth (like-for-like and absolute); near-full rent collection (99%); rent covers improving to portfolio-high levels; and further establishment of homes as maturing businesses in their local markets (92% of the portfolio is now mature).
Contractual rent has increased to £57.9 million, with 43 rent reviews completed in the period at an average increase of 3.9% and contributing to a like-for-like increase of 1.9% for the half year. Portfolio capital expenditure increased contractual rent by a further 0.5%.
Resident occupancy, whilst lower than the typical mature home's pre-pandemic rate of c.90%, has seen steady growth towards its current 86%, enabling operators to manage their resident admissions, fee levels, and their staffing/cost bases effectively. This has resulted in growing rent covers, supporting the Group's rental receipts and embedded rental growth. The relevant metrics are 1.8x for the last year, 1.9x for the most recent six months, and 1.9x for the December quarter.1
This improved profitability at the care home level has also supported valuations, which have proven significantly less volatile than other real estate sectors. We have now seen four consecutive quarters of like-for-like valuation growth following the market nadir in December 2022, with a like-for-like increase of 1.4% during the period under review.
The portfolio's strong relative performance is evidenced by comparison to the MSCI UK Annual Healthcare Property Index, with the portfolio being ranked first out of the 37 constituents of the Index for the most recent calendar year. The Group's standing portfolio total return for the calendar year to 31 December 2023 was 9.7%, outperforming the Index's 4.2%. The portfolio's quality is further emphasised by its consistent long-term relative returns, with its annualised total return since launch now standing at 10.1%, while the portfolio's last five-year period has an annualised total return of 8.0% relative to 5.9% for the Index.
The portfolio's bias towards, and its relative attractiveness to, private-fee paying residents has helped tenant operators manage the inflationary environment and reflect the true cost of their service provision. Operators' revenue generally increased on the back of growing occupancy combined with increased fees per resident. These factors, along with well-managed costs per resident, resulted in the improved profitability described previously. This supports the continued building of resilience in our tenant operators, which we welcome following what has been a challenging period since the beginning of the pandemic.
| 주당 펜스 |
30년 2023월 XNUMX일 기준 주당 EPRA NTA | 104.5 |
|
|
취득 비용 | (0.1) |
Property revaluations - standing assets | 1.9 |
Development sites | 0.1 |
조정된 EPRA 수입 | 3.1 |
배당금 지급 | (2.8) |
|
|
31년 2023월 XNUMX일 현재 주당 EPRA NTA | 106.7 |
자산 관리
Our asset management activity in the period has remained focussed on making marginal quality improvements to what is already considered a best-in-class portfolio. During the period we have:
? Converted 29 bedrooms to full en suite private wet-room provision
? Constructed 18 brand new rooms in an asset to capitalise on demand in its local market
Subsequent to the period end:
? Practical completion was achieved on two development sites, bringing 137 new beds to market, with operational leases entered into for £1.7 million contractual rent
? EPC A and B ratings have increased to 99%
The Group has a further three pre-let developments ongoing which, on completion, will add a further £2.3 million to contractual rent.
차입금
As at 31 December 2023, the Group's total borrowings were £252.5 million, representing a net LTV of 25.8%. The Group's weighted average cost on its drawn debt, inclusive of amortisation of loan arrangement costs, was 4.05%.
The weighted average term to expiry on the Group's total committed loan facilities was 5.7 years, with the earliest maturity in November 2025 and 91% of the Group's drawn debt being fully hedged to maturity.
The Group has access to a further £67.5 million of committed, but undrawn, revolving credit facilities which, if drawn, would carry an interest rate of SONIA plus 2.22%. A proportion of these facilities will be drawn to complete the Group's capital commitments, including the completion of its development properties, and we are actively considering the Group's optimal debt position going forward.
건강 및 사회 복지 업데이트
Regular readers will note a familiar tale, as government reforms to social care policy continue to drift whilst:
? Data shows clear under-resource. The ADASS 2023 Autumn Survey highlighted 470,000 people in England are waiting for care, while 250,000 are a stage behind and await assessment of need; and
? Influential voices continue to advocate for enhanced adult social care provision as very much "part of the solution" to the NHS's challenges.
Regarding the latter, the CQC's annual "State of Care" report published in October 2023 noted "insufficient capacity in adult social care is continuing to contribute to delays in discharging people from hospital".
The King's Fund asserted similar in February 2024, noting that solutions require more than just a narrow focus on the NHS.
In the meantime, the Chancellor's Autumn Statement brought news of a long-term workforce plan for the NHS, alongside the largest expansion of staff training in its history. In January 2024 a lesser "workforce pathway" was announced for social care.
The CQC also made prominent their comments on Local Authority funding pressure:
? Local Authority budgets have failed to keep track with the numbers of people requiring social care; and
? The lower level of fees paid by Local Authorities to providers of adult social care impacts on quality of care.
This remains a significant issue for the large part of the care home sector who rely on Local Authority funding of residents, and of course for the Local Authorities themselves and their wider obligations to their communities (witness the extent of cost-cutting across a wide range of public services). We note that our own portfolio is weighted towards private-fee paying residents. The CQC has also commenced its new assessment approach, which appears to be less prescriptive and more focussed on "care outcomes", as well as an assessment programme of Local Authorities, which could be useful.
Staffing & Visas
Staffing pressures have eased greatly, with the Health and Care Worker Visa scheme having been a very effective and warmly-received policy, helping the sector increase immediate capacity (see occupancy increases). Changes to the legislation announced late in 2023, effective this month, spared the care home sector the addition of a minimum salary requirement for incoming international workers, however did place restrictions on dependants which once again puts the sector at a disadvantage to the NHS which continues to enjoy lesser restrictions.
총선
As we enter a period of increased political campaigning, it may be that all parties will be unwilling to be too specific on social care policy. Labour is concentrating on a plan to recruit and retain, elevate as well as better reward care workers, with wider reform taking 10 years or two parliamentary terms, while the Conservatives have yet to commit to an outline plan or update their commitment to a 'Cap on Social Care costs' which is now pushed back to beyond the current parliament. The Liberal Democrats have announced a 'Scottish style' free personal care manifesto but have noted it does not include 'care home costs', as well as an emphasis on preventative health interventions and greater support for individuals to remain in their own home. They also propose a Royal College of Care Workers to provide recognition, skills development and regulation of the workforce along with the usual 'wider reform' of social care. Irrespective of the outcome of the general election, we remain dedicated to improving UK care home real estate.
대상 펀드 매니저 제한
월 11 2024
1 인용된 모든 점유 및 임대료 커버 수치는 포트폴리오 내의 성숙한 주택과 관련된 것입니다.
요약 연결 포괄 손익 계산서
31년 2023월 XNUMX일로 종료되는 XNUMX개월 동안
| XNUMX 개월은 끝났다 31 12월 2023 (감사하지 않음) | XNUMX 개월은 끝났다 31 12월 2022 (감사하지 않음) | |||||
| 수익 | 자본 | 금액 | 수익 | 자본 | 금액 | |
노트 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | |
수익 | |||||||
임대 수입 | 28,588 | 5,463 | 34,051 | 28,058 | 5,897 | 33,955 | |
다른 수입 | 5 | - | 5 | 81 | - | 81 | |
총 수익 | 28,593 | 5,463 | 34,056 | 28,139 | 5,897 | 34,036 | |
Gains/(losses) on investment properties | 8 |
- |
7,745 |
7,745 |
- |
(58,058) |
(58,058) |
투자부동산 매각차익 실현 | 8 |
- |
- |
- |
- |
55 |
55 |
총 수입 | 28,593 | 13,208 | 41,801 | 28,139 | (52,106) | (23,967) | |
지출 |
|
|
| ||||
투자 관리 수수료 | 2 | (3,679) | - | (3,679) | (3,799) | - | (3,799) |
신용손실충당금 및 대손충당금 | 3 | (306) | - | (306) | 8 | - | 8 |
기타 경비 | 3 | (1,474) | - | (1,474) | (1,564) | - | (1,564) |
총 지출 | (5,459) | - | (5,459) | (5,355) | - | (5,355) | |
금융비용 및 과세전 손익 |
23,134 |
13,208 |
36,342 |
22,784 |
(52,106) |
(29,322) | |
순 금융 비용 |
|
|
| ||||
이자 소득 | 33 | - | 33 | 84 | - | 84 | |
금융 비용 | 4 | (5,212) | (402) | (5,614) | (4,636) | (302) | (4,938) |
순 금융 비용 | (5,179) | (402) | (5,581) | (4,552) | (302) | (4,854) | |
과세전 이익/(손실) |
17,955 |
12,806 |
30,761 |
18,232 |
(52,408) |
(34,176) | |
과세 | 5 | - | - | - | - | - | - |
해당 기간의 이익 / (손실) | 17,955 | 12,806 | 30,761 | 18,232 | (52,408) | (34,176) | |
기타 포괄 손익 : |
|
|
| ||||
차후에 당기손익으로 재분류되거나 재분류될 수 있는 항목 |
|
|
| ||||
현금흐름위험회피로 지정된 금리파생상품의 공정가치 변동 |
- |
(2,975) |
(2,975) |
- |
879 |
879 | |
해당 기간 총 포괄 손익 |
17,955 |
9,831 |
27,786 |
18,232 |
(51,529) |
(33,297) | |
주당 이익/(손실) (펜스) |
6 |
2.90 |
2.06 |
4.96 |
2.94 |
(8.45) |
(5.51) |
이 명세서의 전체 열은 영국이 채택한 IAS 34 '중간 재무 보고'에 따라 작성된 그룹의 요약 연결포괄손익계산서를 나타냅니다. 추가 수익 수익 및 자본 수익 열은 모두 투자 회사 협회에서 발행한 지침에 따라 작성되었습니다.
위 명세서의 모든 수익 및 자본 항목은 계속 영업에서 파생됩니다.
해당 기간에 중단된 사업은 없습니다.
요약 연결 재무 상태 표
31 년 2023 월 XNUMX 일 기준
| ~에서 31 12월 2023 (감사하지 않음) | ~에서 6월 30 2023 (감사) | |
노트 | £'000 | £'000 | |
비유동 자산 | |||
투자 자산 | 8 | 836,558 | 800,155 |
매출 채권 및 기타 채권 | 9 | 82,754 | 76,373 |
금리 파생 상품 | 11 | 3,528 | 6,905 |
922,840 | 883,433 | ||
유동 자산 |
|
| |
매출 채권 및 기타 채권 | 9 | 6,219 | 9,459 |
현금 및 현금성 자산 | 17,631 | 15,366 | |
|
| 23,850 | 24,825 |
총자산 |
| 946,690 | 908,258 |
비유동 부채 |
|
| |
융자 | 11 | (249,863) | (227,051) |
매입 채무 및 기타 채무 | 12 | (8,504) | (8,093) |
(258,367) | (235,144) | ||
유동 부채 |
|
| |
매입 채무 및 기타 채무 | 12 | (23,269) | (18,306) |
총 부채 |
| (281,636) | (253,450) |
순자산 |
| 665,054 | 654,808 |
| |||
자본 및 준비금 공유 |
|
| |
주식 자본 | 13 | 6,202 | 6,202 |
프리미엄 공유 | 256,633 | 256,633 | |
합병준비금 | 47,751 | 47,751 | |
분배 가능 예비비 | 170,347 | 187,887 | |
헤징 준비금 | 2,051 | 5,026 | |
자본 준비금 | 53,720 | 40,914 | |
수익 준비금 | 128,350 | 110,395 | |
자기자본 |
| 665,054 | 654,808 |
| |||
보통주당 순자산가치(펜스) | 6 | 107.2 | 105.6 |
요약 연결 자본 변동 명세서
31년 2023월 XNUMX일로 종료되는 XNUMX개월 동안(감사하지 않음)
|
노트 |
주식 자본 |
프리미엄 공유 |
합병준비금 | 배포 가능 비축 |
Hedging 비축 |
자본 준비금 |
수익 준비금 |
금액 |
| £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | |
30 년 2023 월 XNUMX 일 기준 |
| 6,202 | 256,633 | 47,751 | 187,887 | 5,026 | 40,914 | 110,395 | 654,808 |
해당 기간 동안의 이익 |
|
- |
- |
- |
- |
- |
12,806 |
17,955 |
30,761 |
기타 포괄 손익 |
| - | - | - | - | (2,975) | - | - | (2,975) |
총 포괄 손익 |
- |
- |
- |
- |
(2,975) |
12,806 |
17,955 |
27,786 | |
자본으로 인식된 소유주와의 거래: |
|
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|
|
배당금 지급 | 7 | - | - | - | (17,540) | - | - | - | (17,540) |
31 년 2023 월 XNUMX 일 기준 |
|
6,202 |
256,633 |
47,751 |
170,347 |
2,051 |
53,720 |
128,350 |
665,054 |
31년 2022월 XNUMX일로 종료되는 XNUMX개월 동안(감사하지 않음)
|
노트 |
주식 자본 |
프리미엄 공유 |
합병준비금 | 배포 가능 비축 |
Hedging 비축 |
자본 준비금 |
수익 준비금 |
금액 |
| £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | |
30 년 2022 월 XNUMX 일 기준 |
| 6,202 | 256,633 | 47,751 | 226,461 | 2,284 | 83,750 | 75,686 | 698,767 |
해당 기간의 (손실)/이익 |
|
- |
- |
- |
- |
- |
(52,408) |
18,232 |
(34,176) |
기타 포괄 손익 |
| - | - | - | - | 879 | - | - | 879 |
총 포괄 손익 |
|
- |
- |
- |
- |
879 |
(52,408) |
18,232 |
(33,297) |
자본으로 인식된 소유주와의 거래: |
|
| |||||||
배당금 지급 | 7 | - | - | - | (20,964) | - | - | - | (20,964) |
31 년 2022 월 XNUMX 일 기준 |
|
6,202 |
256,633 |
47,751 |
205,497 |
3,163 |
31,342 |
93,918 |
644,506 |
요약 연결 현금 흐름표
31년 2023월 XNUMX일로 종료되는 XNUMX개월 동안
| XNUMX 개월은 끝났다 31 12월 2023 (감사하지 않음) | XNUMX 개월은 끝났다 31 12월 2022 (감사하지 않음) | ||
노트 | £'000 | £'000 | ||
영업 활동으로 인한 현금 흐름 |
|
|
| |
세전 이익/(손실) | 30,761 | (34,176) | ||
다음에 대한 조정 : |
| |||
이자 소득 | (33) | (84) | ||
금융 비용 | 5,614 | 4,938 | ||
Revaluation (gains)/losses on investment properties and movements in lease incentives, net of acquisition costs written off |
|
(13,208) |
52,106 | |
매출채권 및 기타수취채권의 감소/(증가) | 3,697 | (512) | ||
매출채권 및 기타채무의 증가/(감소) | 506 | (358) | ||
27,337 | 21,914 | |||
이자 지급 | (4,598) | (4,101) | ||
이자율 상한제에 대한 프리미엄 지불 | 11 | - | (2,577) | |
받은이자 | 33 | 84 | ||
|
| (4,565) | (6,594) | |
영업활동으로 인한 순현금유입 |
| 22,772 | 15,320 | |
투자 활동으로 인한 현금 흐름 |
|
| ||
임대 인센티브를 제외한 투자 부동산 처분 | - | 4,280 | ||
취득 비용을 포함한 투자 부동산 구매 |
|
(25,477) |
(16,457) | |
투자활동으로 인한 순현금유출 |
| (25,477) | (12,177) | |
금융 활동으로 인한 현금 흐름 |
|
| ||
은행 대출금 축소 | 11 | 22,500 | 42,000 | |
은행 대출 편의시설 마련 비용 | 11 | - | (205) | |
은행 대출금 상환 | 11 | - | (36,750) | |
배당금 지급 | (17,530) | (20,870) | ||
재무활동으로 인한 순현금유입/(유출) |
| 4,970 | (15,825) | |
현금및현금성자산의 순증가/(감소) |
|
2,265 |
(12,682) | |
현금 및 현금 등가물 개설 | 15,366 | 34,483 | ||
현금 및 현금 등가물 마감 |
| 17,631 | 21,801 | |
현금을 사용하지 않아도 되는 거래 |
|
|
처분 시 제거되는 고정 또는 보장 임대료 검토 | - | (50) |
고정 또는 보장된 임대료 검토 및 임대 인센티브의 움직임 | 6,012 | 7,349 |
연결재무제표에 대한 주석
1. 준비의 기초
The condensed consolidated financial statements have been prepared in accordance with UK-adopted IAS 34 'Interim Financial Reporting' and the accounting policies set out in the statutory financial statements of the Group for the year ended 30 June 2023.
The condensed consolidated financial statements do not include all of the information required for a complete set of IFRS financial statements and should be read in conjunction with the consolidated financial statements of the Group for the year ended 30 June 2023, which were prepared under full UK-adopted IFRS requirements.
관심가는
The condensed consolidated financial statements have been prepared on the going concern basis. In assessing the going concern basis of accounting the Directors have had regard to the guidance issued by the Financial Reporting Council. The Directors have continued to place a particular focus on the appropriateness of adopting the going concern basis in preparing the financial statements for the period ended 31 December 2023.
연결실체의 계속기업 평가에서는 특히 다음 사항을 고려했습니다.
· 그룹의 자산 포트폴리오 가치가 부채 가치를 크게 초과합니다.
· 연결실체는 계약상 예상 비용과 대출 이자를 크게 초과하는 임대 수익을 받을 권리가 있습니다. 그리고
· The Group remains within its loan covenants, with a weighted average term to maturity of 5.7 years at 31 December 2023 and an earliest repayment date of November 2025. Initial discussions with existing and potential lenders do not raise any concerns over the Group's ability to re-finance its shorter-dated debt facilities on appropriate terms in due course.
연결실체는 상당한 현금 및 미인출 부채 잔액을 보유하고 있으며, 연결실체의 현재 정책은 수령한 임대 소득 수준이 악화되는 드문 시나리오에서 연결실체의 비용과 대출 이자를 계속 지불할 수 있도록 이 중 일정 부분을 신중하게 유지하는 것입니다. 상당히. 보유 비율은 포트폴리오 성과 및 시장 상황에 따라 계속 검토됩니다.
이러한 고려 사항을 바탕으로 이사들은 그룹이 예측 가능한 미래와 이 보고서 발행일로부터 최소한 향후 XNUMX개월 동안 계속 운영할 수 있는 충분한 자원을 가지고 있다고 생각합니다. 이러한 이유로 재무제표 작성 시 계속기업 기준을 계속 채택하고 있습니다.
2. 투자운용수수료
XNUMX개월 동안 기간 종료 31 12월 2023 | XNUMX개월 동안 기간 종료 31 12월 2022 | |
£'000 | £'000 | |
투자 관리 수수료 | 3,679 | 3,799 |
그룹의 집합투자업자 및 대체투자펀드운용사('AIFM')는 Target Fund Managers Limited입니다. 집합투자업자는 아래에 명시된 바와 같이 그룹의 순자산을 기준으로 단계별로 연간 관리 수수료를 받을 자격이 있습니다. 해당되는 경우 VAT가 추가로 부과됩니다.
연결실체의 순자산 |
| 관리비 비율 |
최대 £ 500 백만 포함 |
| 1.05 |
500억 파운드 이상 750억 XNUMX천만 파운드 이하 |
| 0.95 |
750억 1천만 파운드 이상 XNUMX억 파운드 이하 |
| 0.85 |
1억 파운드 이상 1.5억 파운드 이하 |
| 0.75 |
1.5억 파운드 이상 |
| 0.65 |
2. 투자 관리 수수료(계속)
투자 관리 계약은 일방 당사자가 24개월 전에 서면 통지로 종료할 수 있습니다. 회사가 투자운용계약을 조기에 해지하는 경우 통지 대신 보상이 집합투자업자에게 지급됩니다. 다음과 같은 경우 투자관리계약은 보상 없이 즉시 종료될 수 있습니다. 집합투자업자가 계약을 중대하게 위반한 경우; 과실, 고의적 불이행 또는 사기의 유죄; 파산 절차의 대상입니다. 또는 이사회가 사전 동의를 하지 않은 주요 관리자의 변경이 발생한 경우.
3. 기타 비용
종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2023 | 종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2022 | |
£'000 | £'000 | |
신용손실충당금의 전체 변동 | 306 | (323) |
탕감된 나쁜 빚 | - | 315 |
Credit loss allowance charge/(credit) | 306 | (8) |
| ||
| ||
평가 및 기타 전문 수수료 | 835 | 922 |
비서 및 관리비 | 116 | 106 |
이사 수수료 | 114 | 110 |
기타 | 409 | 426 |
기타 총 비용 | 1,474 | 1,564 |
4. 금융비용
종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2023 | 종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2022 | |
£'000 | £'000 | |
대출에 대한 이자 | 4,900 | 4,320 |
대출 비용의 상각 | 312 | 316 |
금리상한제 관련 금융 및 거래비용 |
402 |
302 |
금액 | 5,614 | 4,938 |
5. 과세
이사는 관리 및 통제가 영국에서 행사되고 그룹이 영국에서 모든 거래를 수행하도록 그룹의 업무를 수행할 계획입니다.
연결실체는 영국 과세 목적으로 REIT 제도에 진입했습니다. 관련 UK-REIT 기준이 계속 충족되는 경우 소득 및 자본 이득에서 발생하는 그룹의 부동산 임대 사업 이익은 법인세가 면제됩니다.
6. 주당순이익 및 순자산가치
주당 순이익
XNUMX개월 동안 기간 종료 31 12월 2023 | XNUMX개월 동안 기간 종료 31 12월 2022 | |||
£'000 | 주당 펜스 |
£'000 | 주당 펜스 | |
수익 수입 | 17,955 | 2.90 | 18,232 | 2.94 |
자본 소득 | 12,806 | 2.06 | (52,408) | (8.45) |
전체 수익 | 30,761 | 4.96 | (34,176) | (5.51) |
|
| |||
평균 발행주식수 |
| 620,237,346 | 620,237,346 |
유럽 공공 부동산 협회('EPRA')는 부동산 회사에 대한 모범 사례 보고 지침을 발행하는 산업 단체이며 그룹은 분기별로 EPRA NAV를 보고합니다. EPRA는 아래에 포함된 특정 수치 계산에 대한 모범 사례 권장 사항을 발표했습니다.
The EPRA earnings are calculated by making prescribed adjustments specifically defined by EPRA, being an adjustment for the revaluation movements on investment properties and other items of a capital nature. EPRA considers this to be a measure of operational performance and representative of the net income generated from the Group's operational activities.
The Group's specific adjusted EPRA earnings also includes any additional adjustments considered by an individual company to be required to arrive at an underlying performance measure appropriate for their specific business model. In the case of the Group, this adjusts the EPRA earnings downwards for rental income arising from recognising guaranteed rental review uplifts and upwards for development interest received from developers in relation to monies advanced under forward fund agreements which, in the Group's IFRS financial statements, is required to be offset against the book cost of the property under development. The Board believes that that Group's specific adjusted EPRA earnings represents the underlying performance measure appropriate for the Group's business model as it illustrates the underlying revenue stream and costs generated by the Group's property portfolio. The reconciliations are provided in the table below:
종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2023 | 종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2022 | |
£'000 | £'000 | |
IFRS 연결포괄손익계산서당 순이익 |
30,761 |
(34,176) |
Adjusted for (gains)/losses on investment properties | (7,745) | 58,058 |
실현된 투자 부동산에 대한 이익 조정 | - | (55) |
이자율상한제 등 자본항목에 대한 금융 및 거래비용을 조정하였습니다. |
402 |
302 |
EPRA 수익 | 23,418 | 24,129 |
보장된 임대료 검토 상승을 인식하여 발생하는 임대 소득에 대해 조정됨 |
(5,463) |
(5,897) |
선도기금 계약에 따른 개발 이자 조정 |
964 |
460 |
그룹별 조정 EPRA 수입 | 18,919 | 18,692 |
| ||
주당 순이익('EPS')(주당 펜스) |
| |
IFRS 연결포괄손익계산서당 EPS |
4.96 |
(5.51) |
에프라 EPS | 3.78 | 3.89 |
그룹별 조정 EPRA EPS | 3.05 | 3.01 |
31년 2023월 30일로 종료되는 기간의 수입은 2024년 XNUMX월 XNUMX일까지의 결과에 대한 지침으로 사용되어서는 안 됩니다.
6. 주당순이익 및 순자산가치(계속)
주당 순자산 가치
그룹의 보통주당 순 자산 가치는 107.2펜스(30년 2023월 105.6일: 665,054,000펜스)이며 보통주 30파운드(2023년 654,808,000월 620,237,346일: 30파운드) 및 보통주 2023(620,237,346(XNUMX))의 자기 자본 펀드를 기준으로 합니다. 기말 현재 발행주식수입니다.
세 가지 EPRA NAV 메트릭이 아래에 나와 있습니다. 자세한 내용은 용어집에 포함되어 있습니다.
31 12월 2023 | 30 6월 2023 | |||||
에프라 NRV £'000 | 에프라 NTA £'000 | 에프라 NDV £'000 | 에프라 NRV £'000 | 에프라 NTA £'000 | 에프라 NDV £'000 | |
재무제표별 IFRS NAV | 665,054 | 665,054 | 665,054 | 654,808 | 654,808 | 654,808 |
이자율 파생상품의 공정가치 | (3,528) | (3,528) | - | (6,905) | (6,905) | - |
대출의 공정가치 | - | - | 26,639 | - | - | 39,672 |
예상 구매자 비용 | 58,635 | - | - | 57,461 | - | - |
EPRA 순자산 | 720,161 | 661,526 | 691,693 | 705,364 | 647,903 | 694,480 |
EPRA 순자산(주당 펜스) | 116.1 | 106.7 | 111.5 | 113.7 | 104.5 | 112.0 |
7. 배당금
해당 기간 동안 주주들에게 배당금으로 지급된 배당금입니다.
종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2023 | 종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2022 | |||
펜스 | £'000 | 펜스 | £'000 | |
전년도의 네 번째 중간 배당금 | 1.400 | 8,683 | 1.69 | 10,482 |
첫 중간 배당금 | 1.428 | 8,857 | 1.69 | 10,482 |
금액 | 2.828 | 17,540 | 3.38 | 20,964 |
30년 2024월 1.428일까지의 두 번째 중간 배당금(주당 23펜스)은 2024년 9월 2024일 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 등록부에 있는 주주들에게 지급되었습니다.
8. 투자부동산
| ~에서 31 12월 2023 | |
자유 보유 및 임대 부동산 |
| £'000 |
시가총액 |
| 868,705 |
고정 또는 보장된 임대료 검토 및 임대 인센티브 공개 |
| (68,550) |
개시 장부 가치 |
| 800,155 |
|
| |
구매 및 성과지급 |
| 28,377 |
자본화된 취득 비용 |
| 281 |
취득 비용 상각 |
| (281) |
재평가 움직임 - 이득 |
| 21,130 |
재평가 움직임 - 손실 |
| (7,092) |
시장 가치의 움직임 |
| 42,415 |
고정 또는 보장된 임대료 검토 및 임대 인센티브의 움직임 |
| (6,012) |
장부 가치의 움직임 |
| 36,403 |
|
|
|
마감 시장 가치 |
| 911,120 |
고정 또는 보장된 임대 검토 및 임대 인센티브 종료 |
| (74,562) |
마감 장부 가치 |
| 836,558 |
|
|
투자 부동산은 다음과 같이 분석할 수 있습니다.
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
£'000 | £'000 | |
상설 자산 | 868,360 | 851,305 |
선도기금 계약에 따른 발전 | 42,760 | 17,400 |
마감 시장 가치 | 911,120 | 868,705 |
투자부동산 가치의 변동 | 종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2023 | 종료된 XNUMX개월 동안 31 12월 2022 |
£'000 | £'000 | |
투자부동산 매각손실 | - | (559) |
당기 중 발생한 미실현손실 | - | 614 |
투자부동산 매각차익 실현 | - | 55 |
재평가 움직임 | 14,038 | (50,593) |
취득 비용 상각 | (281) | (116) |
임대 인센티브의 움직임 | (549) | (1,452) |
고정 또는 보장된 임대료 검토의 움직임 | (5,463) | (5,897) |
Gains/(losses) on revaluation of investment properties | 7,745 | (58,003) |
8. 투자부동산(계속)
투자 부동산의 가치는 Colliers International Healthcare Property Consultants Limited('Colliers')가 외부 평가자 자격으로 £911,120,000(30년 2023월 868,705,000일: £31)로 평가했습니다. 평가는 RICS 평가 - 전문 표준에 따라 수행되었으며, 국제 평가 표준('레드 북 글로벌', 2022년 XNUMX월 XNUMX일)이 시장을 기반으로 하여 왕립 공인 측량사('RIS')에서 발행되었습니다. 가치, 유사한 부동산에 대한 거래 가격의 시장 증거를 참조하여 뒷받침됩니다. 시장 가치는 적절한 마케팅 후 당사자들이 강압 없이 신중하게 행동한 정상적인 구매자와 자발적인 판매자 간의 평가 날짜에 자산이 교환되어야 하는 추정 금액을 나타냅니다.
고정 또는 보장된 임대료 검토 및 임대 인센티브에서 움직임을 조정한 후 부동산의 공정 가치는 £836,558,000(30년 2023월 800,155,000일: £64,841,000)였습니다. 조정 금액은 고정 또는 보장된 임대료 검토와 관련하여 £30(2023년 59,378,000월 9,721,000일: £30) 및 차후 무임차 기간 동안 임대 소득 인식과 관련된 미지급 소득 £2023(9,172,000년 9월 XNUMX일: £XNUMX)로 구성되었습니다. 재무제표에 '매출채권 및 기타 수취채권' 내 비유동 및 유동 자산으로 별도로 기록되는 리스의 수명(주석 XNUMX 참조).
연결실체는 IFRS 13 '공정가치 측정'에 따라 공정가치 서열체계를 사용하여 투자부동산의 공정가치 측정을 분류해야 합니다. 이 계층 구조는 사용된 입력의 주관성을 반영하며 다음 수준이 있습니다.
-- 수준 1: 측정일에 기업이 접근할 수 있는 동일한 자산이나 부채에 대한 활성 시장의 조정되지 않은 공시가격
-- 수준 2: 수준 1에 포함된 공시가격 이외의 관찰 가능한 입력;
-- 수준 3: 관찰 가능한 시장 데이터를 기반으로 하지 않는 입력의 사용.
Colliers는 그룹의 투자 자산을 분기별로 평가합니다. 사용된 평가 방법론은 수익률 모델이며, 이는 의료 산업 내 투자 자산 평가의 일관된 기초입니다. 이 모델은 현재 투자 시장과 의료 사업에 대한 수입원이 확보된 부동산에 대한 투자자 관심의 증거를 고려합니다. 자산별 기준에 따라 평가자는 다음을 평가합니다. 자산의 품질, 자산의 최근 및 현재 성과; 세입자 운영자의 재정 상태 및 성과. 이 자산별 정보는 시장에서 비교 가능한 거래의 검토와 함께 사용되며 계약된 임대 수준과 함께 시장 가치를 도출하는 데 사용되는 자산에 투자 수익률이 적용됩니다.
그룹의 투자를 분류하기 위한 공정 가치 계층 구조의 수준을 결정할 때 이사들은 IFRS 13의 대표 기관인 유럽 공공 부동산 협회('EPRA')가 작성한 IFRS 3 입장 보고서의 내용과 결론을 고려했습니다. 유럽의 상장 부동산 산업. 이 보고서는 가장 투명하고 유동적인 시장에서도 투자 부동산의 평가자가 하나 이상의 유의미한 관찰 불가능한 입력을 사용하거나 관찰 가능한 입력에 대해 적어도 하나의 상당한 조정을 하여 투자 자산의 대다수가 XNUMX등급으로 분류된다.
관찰 가능한 시장 데이터는 쉽게 사용할 수 있고, 정기적으로 배포 또는 업데이트되고, 신뢰할 수 있고 검증 가능하며, 독점이 아닌 것으로 간주되며, 관련 시장에 적극적으로 참여하는 독립적인 출처에서 제공됩니다. 가치 평가에 도달할 때 Colliers는 자산의 공정 가치를 결정하기 위해 유사한 자산 및 거래의 관찰 가능한 데이터를 조정하며 여기에는 상당한 판단이 포함됩니다.
연결실체의 구체적인 평가 절차, 산업 지침 및 평가 과정에서 요구되는 판단 수준을 고려할 때, 이사들은 연결실체의 투자 자산을 공정 가치 계층 구조의 수준 3 이내로 분류하는 것이 적절하다고 생각합니다.
8. 투자부동산(계속)
The Group's investment properties, which are all care homes, are considered to be a single class of assets. The weighted average net initial yield ('NIY') on these assets, as measured by the EPRA topped-up net initial yield, is 6.2 per cent. The yield on the majority of the individual assets ranges from 5.6 per cent to 8.7 per cent. There have been no changes to the valuation technique used through the period, nor have there been any transfers between levels.
공정가치를 결정할 때 관측할 수 없는 주요 투입변수는 다음과 같습니다.
· 계약된 임대 수준: 평가 날짜 또는 해당되는 경우 임대료 무료 기간 만료 시 임대 계약에 따라 지불해야 하는 임대료. 그리고
· 수익률: 수익률은 평가일에 자산의 초기 순이익으로 정의되며 구매 비용을 포함한 총 구매 가격의 백분율로 표시됩니다.
계약된 임대 수준과 수익률은 유사한 요인의 영향을 받을 수 있지만 직접적인 상관 관계가 없습니다. 임대료는 장기적이고 지원 가능한 수준으로 설정되며 부동산 관련 문제의 영향을 받을 가능성이 높습니다. 수익률은 또한 시장 심리와 임차인이 제공하는 계약의 강도를 반영하며, 더 강한 계약은 더 낮은 수익률을 끌어들입니다.
그룹의 부동산 포트폴리오에 포함된 부동산에 대한 임대 계약은 일반적으로 한도 내에서 인플레이션에 따라 계약 임대 수준의 연간 인상을 허용합니다. 계약된 임대 수준이 1.0% 증가하면 포트폴리오의 공정 가치가 증가하고 결과적으로 투자에 대한 미실현 이익으로 인한 그룹의 보고 수입이 £9,111,000(30년 2023월 8,687,000일: £XNUMX)만큼 증가합니다. 동등하고 반대되는 움직임은 순자산을 감소시키고 그룹의 수입을 동일한 금액만큼 감소시킵니다.
부동산 포트폴리오에 적용되는 순 초기 수익률이 0.25% 감소하면 포트폴리오의 공정 가치가 £37,705,000(30년 2023월 37,940,000일: £0.25)만큼 증가하고 결과적으로 투자에 대한 미실현 이익으로 인해 보고된 그룹 수입이 증가합니다. 순 초기 수익률이 34,823,000% 증가하면 포트폴리오의 공정 가치가 £30(2023년 35,025,000월 XNUMX일: £XNUMX)만큼 감소하고 그룹 수입이 감소합니다.
9. 매출채권 및 기타수취채권
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
비유동매출 및 기타수취채권 | £'000 | £'000 |
고정 임대료 리뷰 | 64,841 | 59,378 |
세입자를 위해 에스크로에 보관된 임대 보증금 | 8,504 | 8,093 |
임대 인센티브 | 9,409 | 8,902 |
금액 | 82,754 | 76,373 |
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
당기손익 및 기타수취채권 | £'000 | £'000 |
Cash held in escrow for property purchases | - | 4,295 |
임대 인센티브 | 312 | 270 |
부가가치세 환급 가능 | 956 | 667 |
Accrued income - net rent receivable | 1,363 | 1,088 |
선도자금 약정에 따라 발생한 개발이자 | 1,974 | 1,010 |
기타 채무자 및 선급금 | 1,614 | 2,129 |
금액 | 6,219 | 9,459 |
10. 자회사 투자
The Group included 49 subsidiary companies as at 31 December 2023. All subsidiary companies were wholly owned, either directly or indirectly, by the Company and, from the date of acquisition onwards, the principal activity of each company within the Group was to act as an investment and property company. Other than one subsidiary which is incorporated in Jersey, two subsidiaries which are incorporated in Gibraltar and two subsidiaries which are incorporated in Luxembourg, all subsidiaries are incorporated within the United Kingdom.
11. 대출
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
£'000 | £'000 | |
미결제 원금 | 252,500 | 230,000 |
설치 비용 | (4,520) | (4,520) |
설정 비용의 상각 | 1,883 | 1,571 |
금액 | 249,863 | 227,051 |
2020년 70,000,000월, 그룹은 2025년 2.18월에 상환 가능한 Royal Bank of Scotland plc('RBS')와 £50,000,000의 약정 기간 대출 및 회전 신용 약정을 체결했습니다. 은행 대출에 대한 이자는 다음을 기준으로 변동 금리로 발생합니다. SONIA에는 마진 및 필수 대출 비용이 추가되며 분기별로 지불됩니다. 대출 기간 동안 이윤은 £2.33의 약정에 대해 연간 20,000,000%, 나머지 £1.13의 회전 신용 약정에 대해 연간 20,000,000%입니다. 연간 1.05%의 비사용 수수료는 시설의 미사용 요소 중 처음 £31에 대해 지불되며 이후에는 연간 2023%로 감소됩니다. 50,000,000년 30월 2023일 현재 그룹은 이 제도에 따라 £30,000,000를 인출했습니다(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: £XNUMX).
2020년 100,000,000월, 그룹은 HSBC Bank plc('HSBC')와 £2025의 회전 신용 약정을 체결했으며, 이는 2.17년 0.92월에 상환됩니다. 은행 대출에 대한 이자는 SONIA에 마진과 필수 대출 비용을 더한 금액을 기준으로 변동 금리로 발생합니다. , 분기별로 지급됩니다. 마진은 대출 기간 동안 연간 31%이며, 시설의 미인출 요소에 대해 연간 2023%의 비이용 수수료를 지불해야 합니다. 52,500,000년 30월 2023일 현재 그룹은 이 제도에 따라 £50,000,000를 인출했습니다(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: £XNUMX).
2020년 2021월과 50,000,000년 37,250,000월에 그룹은 Phoenix Group과 각각 £12 및 £2032의 약정 기간 대출 계약을 체결했습니다. 이 두 가지 약정은 모두 62,750,000년 12월 2037일에 상환됩니다. 그룹은 Phoenix Group과 £3.28의 추가 약정 기간 대출 약정을 보유하고 있으며 이는 3.13년 3.14월 31일에 상환됩니다. 이 세 가지 대출에 대한 이자는 총 연간 고정 이자율 2023%로 발생합니다. , 150,000,000%, 30% 각각 분기별로 지급됩니다. 2023년 150,000,000월 XNUMX일 현재 그룹은 이러한 시설을 통해 £XNUMX를 인출했습니다(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: £XNUMX).
31년 2023월 XNUMX일에 종료된 기간 동안 다음 금리 파생상품이 시행되었습니다.
개념적 가치 | 시작 날짜 | 종료일 | 이자 지급 | 받은이자 | 상대방 |
30,000,000 | 5 11월 2020 | 5 11월 2025 | 0.30% | 일일 복합 SONIA(최저 -0.08%) | RBS |
50,000,000 | 1 11월 2022 | 5 11월 2025 | 무 | 일일복합 SONIA 3.0% 한도 초과 | HSBC |
The Group paid a premium of £2,577,000, inclusive of transaction costs of £169,000, on entry into the £50,000,000 interest rate cap in November 2022.
31년 2023월 230,000,000일에 이자율 파생상품을 포함하여 그룹 차입금 £3.70에 대한 이자율은 대출 준비 비용 상각을 포함하여 최소 2025월까지 연 90,000,000%의 이율로 제한되었습니다. 22,500,000. 31년 2023월 2.46일에 인출된 £XNUMX 중 나머지 £XNUMX의 부채는 완전히 인출될 경우 일별 복리 SONIA에 가중 평균 대출 마진을 더한 금액(약정 상각비 포함)과 동일한 변동 이율로 이자를 받게 됩니다. 연간 비용은 XNUMX%입니다.
11. 대출(계속)
31년 2023월 3,528,000일 기준 금리 파생상품의 총 공정 가치는 £30의 자산이었습니다(2023년 6,905,000월 2일: 자산 £8). 연결실체는 모든 금리파생상품을 공정가치 서열체계에서 수준 XNUMX로 분류합니다(주석 XNUMX 참조).
31년 2023월 252,500,000일 기준 그룹 대출 명목 가치는 £30(2023년 230,000,000월 31일: £2023)입니다. 위에 언급된 이자율 파생 상품을 제외하고, 관련 국채의 시장 금리를 사용한 할인된 현금 흐름에 225,861,000년 30월 2023일 시장 상황에 따른 추정 마진을 더한 금액을 기준으로 한 이러한 대출의 공정 가치는 총 £190,328,000입니다( 241,619,000년 30월 2023일: £209,898,000). Phoenix Group 시설과 관련된 Spens 조항의 조건을 포함하여 대출금을 전액 상환하는 데 필요한 지불금은 £3(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: £XNUMX)가 될 것입니다. 대출금은 공정가치 서열체계에서 수준 XNUMX으로 분류됩니다.
RBS 대출은 THR1과 그 1개 자회사로 구성된 THR Number One plc 그룹('THR50,000,000 그룹')의 자산 대부분에 대해 고정 및 변동 수수료를 통해 담보됩니다. £37,250,000 및 £12의 Phoenix Group 대출은 THR12 및 12개 자회사로 구성된 THR Number 62,750,000 plc 그룹('THR43 그룹')의 자산 대부분에 대해 고정 및 변동 수수료를 통해 담보됩니다. £43의 Phoenix Group 대출은 THR Number 15 plc('THR15')의 자산 대부분에 대해 고정 및 변동 수수료를 통해 담보됩니다. HSBC 대출은 THR15 및 18개 자회사로 구성된 THR Number 775,025,000 plc 그룹('THR31 그룹')의 자산 대부분에 대해 고정 및 변동 수수료를 통해 담보됩니다. 전체적으로 그룹은 2023년 30월 2023일 기준으로 시장 가치가 £762,100,000(XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일: £XNUMX)인 부동산에 대해 고정 요금을 부여했습니다.
Under the financial covenants related to the loans, the Group is to ensure that:
- THR1 그룹 및 THR15 그룹의 가치 대비 대출 비율은 50%를 초과하지 않습니다.
- THR12 Group 및 THR43의 가치 대비 대출 비율은 60%를 초과하지 않습니다.
- the interest cover for THR1 Group is greater than 225 per cent on any calculation date;
- the interest cover for THR15 Group is greater than 200 per cent on any calculation date; and
- THR12 그룹 및 THR43 각각에 대한 부채 수익률이 계산 날짜에 10%를 초과합니다.
All loan covenants have been complied with during the period.
12. 매입 채무 및 기타 채무
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
비유동매매 및 기타채무 | £'000 | £'000 |
임대 보증금 | 8,504 | 8,093 |
금액 | 8,504 | 8,093 |
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
현재 거래 및 기타 미지급금 | £'000 | £'000 |
선불로 받은 임대수익 | 9,042 | 8,239 |
부동산 취득 및 개발 비용 발생 | 8,020 | 3,875 |
이자 지급 | 2,294 | 1,992 |
투자운용사 수수료 | 1,841 | 1,835 |
기타 채무 | 2,072 | 2,365 |
금액 | 23,269 | 18,306 |
그룹의 지불 정책은 명시된 조건에 따라 공급업체 송장의 결제를 보장하는 것입니다.
13. 주식 자본
각 £0.01의 할당, 소집 및 전액 지불 보통주 | 주식수 | £'000 |
30년 2023월 31일 및 2023년 XNUMX월 XNUMX일 기준 잔액 | 620,237,346 | 6,202 |
During the period to 31 December 2023, the Company did not issue any ordinary shares of £0.01 each (period to 31 December 2022: nil). The Company did not buyback or resell any ordinary shares (period to 31 December 2022: nil).
31년 2023월 30일 현재 회사는 자기주식을 보유하지 않았습니다(2023년 XNUMX월 XNUMX일: XNUMX).
14. 약속
연결실체는 다음과 같은 자본약정을 가지고 있었습니다.
~에서 31 12월 2023 | ~에서 6월 30 2023 | |
£'000 | £'000 | |
완전한 선도 자금 개발로 인한 금액 | 21,982 | 31,066 |
기타 자본 지출 약정 | 1,061 | 2,160 |
금액 | 23,043 | 33,226 |
15. 우발 자산 및 부채
As at 31 December 2023, three (30 June 2023: six) properties within the Group's investment property portfolio contained performance payment clauses meaning that, subject to contracted performance conditions being met, further capital payments totalling £3,695,000 (30 June 2023: £5,720,000) may be payable by the Group to the vendors/tenants of these properties. The potential timings of these payments are also conditional on the date(s) at which the contracted performance conditions are met and are therefore uncertain.
이후에 지급되는 성과금은 해당 부동산의 임차인이 지불해야 하는 임대 소득의 증가로 이어진다는 점이 강조됩니다. 지불할 추가 임대료를 계산하는 데 사용되는 순 초기 수익률은 부동산 평가에 사용되는 투자 수익률과 크게 다르지 않기 때문에 지급되는 성과급은 이에 상응하는 부동산 가치 증가를 가져올 것으로 예상됩니다. 그룹의 투자 부동산 포트폴리오.
Having assessed each clause on an individual basis, the Group has determined that the contracted performance conditions were not highly likely to be met in relation to any of these properties and therefore no liability was recognised at 31 December 2023 (30 June 2023: £nil).
16. 관련 당사자 거래
이사는 회사의 특수관계자로 간주됩니다. 어떠한 이사도 성격상 특이하거나 회사 성격에 중요한 거래에 이해관계가 없습니다.
The Directors of the Company received fees for their services. Total fees for the period were £114,000 (period ended 31 December 2022: £110,000) of which £nil (31 December 2022: £56,000) remained payable at the period end.
집합투자업자는 3,679,000년 31월 2023일에 종료되는 기간(31년 2022월 3,799,000일에 종료되는 기간: £1,841,000)과 관련하여 관리 수수료로 £31(추정 회수 불가능한 VAT 포함)을 받았습니다. 이 금액 중 2022파운드는 기말까지 지불해야 합니다(1,816,000년 94,000월 31일: 2023파운드). 집합투자업자는 31년 2022월 85,000일 종료된 기간 동안 회사 비서 및 관리자 임명과 관련하여 £47,000(회수 불가 VAT 포함)을 추가로 받았으며 그 중 £31(2022년 42,000월 XNUMX일 종료) : £XNUMX)는 기말에 지불해야 합니다. 집합투자업자의 특정 직원은 일부 그룹 자회사의 이사입니다. 그들과 집합투자업자는 이 역할을 수행하는 것과 관련하여 추가 보수를 받지 않습니다.
17. 영업 부문
IASB는 IFRS 8 '영업부문'의 요구사항을 고려했습니다. IASB는 연결실체가 부동산 투자와 같은 단일 사업 부문에 종사하고 있으며 한 지역인 영국에 종사하고 있으므로 연결실체는 단일 영업 부문만을 보유하고 있다는 견해를 갖고 있습니다. 이사회는 전체적으로 그룹의 최고 영업 의사 결정자를 구성하는 것으로 확인되었습니다. 이사회에서 사용하는 주요 성과 척도는 EPRA NTA입니다. IFRS에 따라 계산된 NAV와 EPRA NTA 간의 조정은 주석 6에 자세히 설명되어 있습니다.
연결실체가 단일 사업 부문에 종사하고 있다는 견해는 다음 사항을 고려한 것입니다.
· 이사회가 접수하고 검토한 주요 재무 지표 중 하나는 전체 자산 포트폴리오의 총 수익입니다.
· 벤치마크의 자산 할당과 일치시키기 위해 특정 유형 또는 속성 그룹에 리소스를 적극적으로 할당하지 않습니다. 그리고
· 포트폴리오 관리는 궁극적으로 단일 자산 관리자인 Target에게 위임됩니다.
18. 대차대조표 이후 이벤트
In February 2024, two of the Group's development sites in Dartford, Kent and Holt, Norfolk reached practical completion. These developments contributed an aggregate of 137 new beds with modern, en suite wet-rooms to the portfolio and increased annual contracted rent by £1.7 million. Each asset is leased on terms typical of the portfolio, being long-term with annual, upwards-only RPI-linked rent reviews, subject to a cap and collar.
As described in note 8, the valuation of the property portfolio as at 31 December 2023 was conducted by Colliers International Healthcare Property Consultants Limited. The Directors highlighted in the Annual Report 2023 that a tender of the provision of external valuation services was anticipated in advance of the expected introduction of new rules prescribing mandatory rotation. The Board also consider such rotation of the external valuers on a periodic basis to reflect best practice. The tender process has now been completed and resulted in the appointment of CBRE Limited, who will conduct the next quarterly valuation of the property portfolio.
19. 중간보고 성명
이는 434년 회사법 섹션 2006에 따라 완전한 법정 계정이 아니며 감사를 받지 않습니다. 30년 2023월 498일로 종료되는 연도에 대한 회사의 법정 계정은 부적격 감사 보고서를 받았고 2006년 회사법 섹션 30에 따른 진술을 포함하지 않고 회사 등록관에 제출되었습니다. 2023년 XNUMX월 XNUMX일 이후 기간과 관련하여 회사 또는 그룹에 대한 완전한 법정 계정은 회사 감사인이 보고하거나 회사 등록관에게 전달되지 않았습니다.
31년 2023월 XNUMX일로 종료되는 XNUMX개월 동안의 중간 보고서 및 요약 연결 재무제표는 주주들에게 게시되고 웹사이트에서 제공됩니다. www.targethealthcarereit.co.uk. 사본은 또한 회사 비서, Target Fund Managers Limited, 1st Floor, Glendevon House, Castle Business Park, Stirling FK9 4TZ에서도 얻을 수 있습니다.
D이사의 주요 위험 및 불확실성에 대한 설명
The risks, and the way in which they are managed, are described in more detail in the Strategic Report within the Annual Report and Financial Statements for the year to 30 June 2023. Other than as disclosed in the Chair's Statement and Investment Manager's Report, the Group's principal risks and uncertainties have not changed materially since the date of the report and are not expected to change materially for the remainder of the Group's financial year.
중간 보고서에 대한 이사의 책임 성명서
우리는 우리가 아는 한 다음을 확인합니다.
? the condensed set of financial statements has been prepared in accordance with IAS 34 'Interim Financial Reporting' and gives a true and fair view of the assets, liabilities, financial position and profit of the Group;
? the Chair's Statement and Investment Manager's Report (together constituting the Interim Management Report) include a fair review of the information required by the Disclosure Guidance and Transparency Rules ('DTR') 4.2.7R, being an indication of important events that have occurred during the period and their impact on the financial statements;
? the Statement of Principal Risks and Uncertainties referred to above is a fair review of the information required by DTR 4.2.7R; and
? the condensed set of financial statements includes a fair review of the information required by DTR 4.2.8R, being related party transactions that have taken place in the period and that have materially affected the financial position or performance of the Group during the period.
이사회를 대신하여
앨리슨 파이프
의장
월 11 2024
Target Healthcare REIT plc에 대한 독립 검토 보고서
개요
우리는 Target Healthcare REIT plc("회사")와 계약을 맺어 중간 보고서 및 재무제표의 요약 연결 재무제표를 검토하기 위해 계약을 체결했습니다. 연결재무상태표, 연결연결자본변동표, 연결연결현금흐름표 및 연결재무제표 관련 주석 31~2023. 우리는 중간보고서와 재무제표에 포함된 기타 정보를 읽었으며 여기에 요약연결재무제표의 정보와 명백한 왜곡표시나 중요한 불일치가 포함되어 있는지 여부를 고려했습니다.
결론 검토
우리의 검토에 따르면, 31년 2023월 34일로 종료되는 XNUMX개월 동안의 중간보고서와 재무제표의 요약연결재무제표가 모든 중요한 관점에서 영국과 함께 국제회계기준 XNUMX와 영국 금융행위감독청(Financial Conduct Authority)의 공개 지침 및 투명성 규칙을 채택했습니다.
결론 근거
우리는 재무보고위원회(Financial Reporting Council)가 발행한 검토 업무 2410(영국 및 아일랜드) '독립 감사인이 수행한 중간 재무 정보 검토'에 관한 국제 표준에 따라 검토를 수행했습니다. 중간재무정보 검토는 주로 재무 및 회계 문제 책임자에 대한 질의, 분석 및 기타 검토 절차 적용으로 구성됩니다. 검토는 국제감사표준(영국)에 따라 수행되는 감사보다 범위가 훨씬 적으므로 우리는 감사에서 식별될 수 있는 모든 중요한 문제를 알게 될 것이라는 확신을 얻을 수 없습니다. 따라서 우리는 감사의견을 표명하지 않습니다.
주석 1에 공시된 바와 같이 연결실체의 연간 재무제표는 영국이 채택한 국제회계기준에 따라 작성됩니다. 본 중간보고서 및 재무제표에 포함된 요약 연결재무제표는 영국에서 채택한 국제회계기준 34, '중간재무보고'에 따라 작성되었습니다.
계속기업과 관련된 결론
이 보고서의 결론도출근거 섹션에 설명된 대로 감사에서 수행된 것보다 덜 광범위한 검토 절차에 따르면 경영진이 회계의 계속기업 기준을 부적절하게 채택했거나 계속기업과 관련하여 적절하게 공시되지 않은 중요한 불확실성을 확인했습니다.
이 결론은 이 ISRE에 따라 수행된 검토 절차를 기반으로 하지만 미래의 사건이나 조건으로 인해 기업이 계속 기업으로서 존속하지 못하게 될 수 있습니다.
이사의 책임
이사는 영국 금융감독원(Financial Conduct Authority)의 공개 지침 및 투명성 규칙에 따라 중간 보고서 및 재무제표를 준비할 책임이 있습니다.
중간 보고서와 재무제표를 준비할 때, 이사들은 회사의 계속 기업으로서의 존속 능력을 평가하고, 해당되는 경우 계속 기업과 관련된 사항을 공개하고, 이사들이 청산할 의도가 없는 한 회계의 계속 기업 기준을 사용할 책임이 있습니다. 회사를 폐쇄하거나 영업을 중단하는 것 외에는 현실적인 대안이 없습니다.
재무정보 검토에 대한 감사인의 책임
중간보고서와 재무제표를 검토함에 있어, 우리는 중간보고서와 재무제표의 요약연결재무제표에 대한 결론을 회사에 표명할 책임이 있습니다. 우리의 결론은 이 보고서의 결론 근거 단락에 설명된 것처럼 감사 절차보다 덜 광범위한 절차를 기반으로 합니다.
보고서 사용
이 보고서는 감사 관행 위원회에서 발행한 검토 업무에 관한 국제 표준 2410(영국 및 아일랜드) '기업의 독립 감사인이 수행한 중간 재무 정보 검토'에 포함된 지침에 따라 회사에만 작성되었습니다. 법이 허용하는 최대 범위 내에서 우리는 우리의 업무, 이 보고서 또는 우리가 형성한 결론에 대해 회사 이외의 다른 누구에게도 책임을 지지 않거나 책임지지 않습니다.
Ernst & Young LLP
런던
월 11 2024
용어 및 정의의 용어집
연구시설 구축 환경 평가 방법('BREEAM') | BREEAM은 지속 가능한 건축 환경을 위한 세계 최고의 과학 기반 검증 및 인증 시스템 제품군입니다. BREEAM 사용 표준은 부동산 투자자, 소유자, 관리자 및 점유자가 자산 운영 성과의 지속 가능한 개선을 결정하고 추진하여 운영 자산 데이터의 벤치마킹, 보증 및 검증을 수행할 수 있는 프레임워크를 제공합니다.
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계약 임대료 | 대차대조표일 현재 부동산에 대해 받을 연간 임대 소득으로, 현재 임대료 면제 기간이 적용되는 임대료를 포함하도록 조정됩니다.
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할인/ 프리미엄* | 폐쇄형 투자회사의 주당 시장 가격이 주당 순자산 가치보다 낮거나 높은 금액입니다. 할인 또는 프리미엄은 주당 순 자산 가치의 백분율로 표시됩니다.
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배당금 커버* | The absolute value of Group specific adjusted EPRA Earnings, or EPRA earnings, divided by the absolute value of dividends relating to the period of calculation.
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배당수익률* | 연간 배당금은 계산일의 주가에 대한 백분율로 표시됩니다.
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에너지 성능 인증서 ('EPC') | 에너지 성능 인증서(EPC)는 A부터 G까지의 등급(가장 효율적인 등급은 'A'임)을 사용하여 건물의 에너지 효율성을 평가합니다. 세입자에게 임대한 모든 상업용 부동산에는 EPC가 있어야 합니다. 모든 EPC는 10년 동안 유효합니다.
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EPRA 비용 비율* | 비즈니스의 관련 간접비 및 운영 비용을 반영합니다. 총임대소득 대비 재산비용(서비스료 회수 및 제XNUMX자 자산관리비 차감)과 관리비(예외항목 제외)를 합산하여 산정합니다.
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EPRA 그룹별 조정 비용 비율* | EPRA 비용 비율은 그룹의 특정 비즈니스 모델에 적합하다고 생각되는 항목에 맞게 조정되었습니다. 조정된 내용은 주석 6에 자세히 설명된 대로 그룹별 조정된 EPRA 수익에 대한 조정과 일치합니다.
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EPRA 수입 주당* | 핵심 운영 활동에서 발생하는 반복 수익. 부동산 임대 사업으로 인한 회사의 기본 운영 결과와 현재 배당금 지급액이 수익으로 뒷받침되는 정도를 나타내는 주요 지표입니다. 그룹에 특정한 항목을 포함하여 IFRS 및 EPRA 수익의 조정은 주석 6에 포함되어 있습니다.
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EPRA 순 처분 가치('NDV')* | 이연 법인세, 금융 상품 및 기타 특정 조정이 부채의 전체 범위까지 계산되는 처분 시나리오에서 주주의 가치를 나타내는 순 자산 가치의 측정값입니다.
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EPRA 순 복원 가치('NRV')* | 기업이 자산을 판매하지 않는다고 가정하고 기업을 재건하는 데 필요한 가치를 나타내는 것을 목표로 하는 순자산 가치 측정값입니다. 목표는 장기적으로 순 자산의 가치를 강조하는 것입니다. 금융파생상품의 공정가치 변동과 같이 정상적인 상황에서 결정화되지 않을 것으로 예상되는 자산과 부채는 제외하고, 자산 취득 비용 및 세금과 같이 투자 시장을 통한 연결실체 재건 비용은 포함합니다.
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EPRA 순 유형 자산('NTA')* | 기업이 자산을 사고파는 것으로 가정하여 일정 수준의 피할 수 없는 이연 법인세를 결정하는 순 자산 가치 측정.
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EPRA 순 이니셜 생산하다* | 대차대조표일에 통과된 현금 임대료를 기준으로 한 연간 임대 소득에서 회수 불가능한 자산 운영 비용을 차감한 후 자산의 시장 가치로 나눈 값이 (추정) 구매자 비용과 함께 증가했습니다. EPRA의 목적은 포트폴리오 평가에 대해 유럽 전역에서 비교 가능한 측정치를 제공하는 것입니다.
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EPRA 충전 순 초기 수익률* | 임대료 무료 기간(또는 기타 만료되지 않은 임대 인센티브) 만료와 관련하여 EPRA 순 초기 수익에 대한 조정을 통합합니다.
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가치에 대한 대출 ('LTV')* | 그룹의 기어링 수준을 측정합니다. 총 LTV는 총 자산 가치에 대한 총 부채 비율로 계산됩니다. 순 LTV는 총 부채에서 현금(부채 상환과 관련하여 담보로 보유하고 있는 현금 포함)을 뺀 총 자산 가치의 비율로 계산됩니다.
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성숙한 가정 | XNUMX년 이상 운영된 요양원입니다. 이 정의를 충족하지 않는 주택을 '미성숙' 주택이라고 합니다.
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포트폴리오 또는 통과 임대료* | 대차대조표일 현재 부동산에 대해 받을 수 있는 연간 임대 소득(임대료 면제 기간이 적용되는 임대 소득 제외). 특정 시점에 세입자가 지불해야 하는 총 임대료.
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임대료 커버* | 기본 운영에 의해 생성된 이익에서 임대 의무를 이행할 수 있는 임차인의 능력 측정. 일반적으로 임차인의 EBITDARM(이자, 세금, 감가상각비, 상각비, 임대료 및 관리 수수료 차감 전 수입)을 계약 임대료로 나눈 값입니다.
|
총 수익* | 주가 또는 NAV의 증감에 해당 기간에 지급한 배당금을 더하여 주당 배당금으로 산정한 주주이익입니다. 배당금은 보통주 또는 순자산의 형태로 재투자된 것으로 가정합니다.
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월트* | 가중 평균 만료되지 않은 임대 기간. 계약된 임대 소득에 가중치를 둔 포트폴리오 전체에 걸쳐 남아 있는 평균 임대 기간. |
* 대체 성능 측정
대체 성능 측정
회사는 대체 성과 측정('APM')을 사용합니다. APM은 GAAP에서 규정한 표준 의미가 없으므로 다른 기관에서 제시하는 유사한 조치와 비교할 수 없습니다. 회사에서 사용하는 모든 APM의 정의는 위의 용어집에 강조표시되어 있으며, 해당되는 경우 IFRS 수치에 대한 조정을 포함한 자세한 계산은 아래에 설명되어 있습니다.
할인 또는 프리미엄 - 투자 회사의 주가는 구매자로부터 파생되며 주식 시장에서 자신의 주식을 거래하는 판매자. 이 가격은 NAV와 동일하지 않습니다. 주가가 주당 NAV보다 낮으면 할인 거래되고 있고, 주가가 주당 NAV보다 높으면 프리미엄이 붙는다고 합니다. 이 수치는 특정 시점에 계산되며 달리 명시되지 않는 한 회사는 주당 EPRA NTA에 대한 할인 또는 프리미엄을 측정합니다.
31 12월 2023 펜스 | 6월 30 2023 펜스 | ||
주당 EPRA 순 유형 자산(주석 6 참조) | (A) | 106.7 | 104.5 |
주가 | (비) | 86.3 | 71.8 |
할인 | = (바)/아 | (19.1) % | (31.3) % |
배당금 커버 - the percentage by which earnings for the period cover the dividend paid.
기간 종료 31 12월 2023 £'000 | 기간 종료 31 12월 2022 £'000 | ||
EPRA earnings for the period (see note 6) | (A) | 23,418 | 24,129 |
해당 기간의 그룹별 EPRA 수익(주석 6 참조) | (비) | 18,919 | 18,692 |
첫 중간 배당금 | 8,857 | 10,482 | |
두 번째 중간 배당금 | 8,857 | 10,482 | |
기간과 관련하여 지급된 배당금 | (C) | 17,714 | 20,964 |
Dividend cover based on EPRA earnings | = (에이컨드) | 132% | 115% |
Dividend cover based on Group-specific EPRA earnings | = (b/c) | 107% | 89% |
EPRA 비용 비율 - EPRA 비용 비율은 기업이 추가 정보를 제공할 수 있는 일관된 기준선을 제공하고 모든 자산 비용 및 관리 비용을 포함하는 것을 목표로 하는 EPRA 방법론을 사용하여 생성됩니다. 연결실체는 당기 중 공실이 없었으므로 직접 공실비용을 제외한 별도의 측정치를 표시하지 않았습니다. 연결 재무제표의 주석 6에 자세히 설명된 그룹별 조정된 EPRA 수익과 일치하게, 그룹의 비즈니스 모델에 더 적합하다고 생각되는 조정된 비용 비율을 표시하기 위해 유사한 조정이 이루어졌습니다.
기간 종료 31 12월 2023 £'000 | 기간 종료 31 12월 2022 £'000 | ||
투자 관리 수수료 | 3,679 | 3,799 | |
대손충당금 및 대손충당금 상각 | 306 | (8) | |
기타 경비 | 1,474 | 1,564 | |
EPRA 비용(직접 공석 비용 포함) | (A) | 5,459 | 5,355 |
해당되는 경우 특정 비용 조정 | - | - | |
그룹별 조정 EPRA 비용 (직접 공실 비용 포함) |
(비) |
5,459 |
5,355 |
IFRS당 총 임대 소득 | (C) | 34,056 | 34,036 |
보장된 임대료 검토 상승을 인식하여 발생하는 임대 소득에 대해 조정됨 |
|
(5,463) |
(5,897) |
선도자금 약정에 따른 개발 이자 조정 |
|
964 |
460 |
그룹별 조정 총 임대 소득 | (D) | 29,557 | 28,599 |
EPRA 비용 비율(직접 공석 비용 포함) | = (에이컨드) | 16.0% | 15.7% |
EPRA 그룹별 조정 비용 비율(직접 공석 비용 포함) |
= (b/d) |
18.5% |
18.7% |
EPRA 가치 대비 대출('LTV') - 부동산 평가 가치와 비교하여 부채 비율을 결정하기 위한 주주 이익 조정 조치입니다. EPRA LTV는 총 부동산 가치의 비율로 총 부채(순매입금을 추가하고 현금을 뺀 금액)로 계산됩니다.
31 12월 2023 £'000 | 6월 30 2023 £'000 | ||
차입금 | 252,500 | 230,000 | |
순미지급금 | 17,362 | 9,117 | |
현금 및 현금 등가물 | (17,361) | (15,366) | |
순 부채 | (A) | 252,231 | 223,751 |
| |||
시장 가치에 따른 투자 부동산 | 911,120 | 868,705 | |
총 자산 가치 | (비) | 911,120 | 868,705 |
EPRA 가치 대비 대출 | = (가/비) | 27.7% | 25.8% |
EPRA 순 초기 수익률 및 EPRA 추가 순 초기 수익률 - EPRA Net Initial Yield는 대차대조표일에 통과된 현금 임대료를 기준으로 연간 임대 소득에서 회수 불가를 차감하여 계산됩니다. 재산 자산의 시장 가치로 나눈 운영 비용은 (추정) 구매자 비용과 함께 증가했습니다. EPRA 충전된 순 초기 수익률에는 임대료 없는 기간(또는 기타 만료되지 않은 임대 인센티브) 만료에 대한 조정이 포함됩니다.
31 12월 2023 £'000 | 6월 30 2023 £'000 | ||
현금 임대료를 기준으로 한 연간 통과 임대 소득 | (A) | 57,169 | 55,003 |
임대료 무료 기간 또는 기타 임대 인센티브의 명목 임대료 만료 |
751 |
1,554 | |
충전된 순 연간 임대료 | (비) | 57,920 | 56,557 |
고정자산(주석 8 참조) | 868,360 | 851,305 | |
예상 구매자 비용에 대한 수당 | 58,635 | 57,461 | |
종합 완료된 자산 포트폴리오 평가 | (C) | 926,995 | 908,766 |
EPRA 순 초기 수율 | = (에이컨드) | 6.17% | 6.05% |
EPRA 보충 순 초기 수익률 | = (b/c) | 6.25% | 6.22% |
총 수익 - 주가 또는 NAV의 증감에 해당 기간에 지급한 배당금을 합산하여 주당 배당금으로 산정한 주주이익. 배당금은 보통주 또는 순자산 형태로 재투자된 것으로 가정합니다.
기간 종료 31 12월 2023 | 기간 종료 31 12월 2022 | ||||||
에프라 NTA (펜스) | IFRS 순자산가 (펜스) | 주가 (펜스) | 에프라 NTA (펜스) | IFRS 순자산가 (펜스) | 주가 (펜스) | ||
기간 시작 시 값 | (A) | 104.5 | 105.6 | 71.8 | 112.3 | 112.7 | 108.4 |
기말 가치 | (비) | 106.7 | 107.2 | 86.3 | 103.0 | 103.9 | 80.2 |
기간 동안 가치의 변화 (바) |
(C) |
2.2 |
1.6 |
14.5 |
(9.3) |
(8.8) |
(28.2) |
배당금 지급 | (D) | 2.8 | 2.8 | 2.8 | 3.4 | 3.4 | 3.4 |
배당금 재투자의 추가 영향 |
(E) |
0.1 |
0.1 |
0.2 |
(0.2) |
(0.1) |
(0.2) |
기간의 총 이익(c+d+e) |
(F) |
5.1 |
4.5 |
17.5 |
(6.1) |
(5.5) |
(25.0) |
총 수익 기간 | = (에프/에이) | 4.9% | 4.3% | 24.4% | (5.4) % | (4.9) % | (23.1) % |
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